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‘株式投資’ カテゴリーのアーカイブ

2021年 感謝と来年の目標

2021 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
今年は買付を幾度か入れ、融資承認が下りたものの結局1件も購入に至れず、全てがうまくいかなかった1年でした。
年明けから2.3億円・築26年RC一棟の購入で競合に競り負けてしまいました。
年間手残り800万円超、積算も約120%超と、どうしても欲しい物件だったのですが、この惜敗を分岐点に迷走が始まりました。
4月には3.6億円オーバーローン審査に通ったものの、金利が0.4%upしたことを不服に購入撤回
積算が弱い、家賃設定が高めだったということも懸念材料にありましたが、この判断が正解だったのかどうかは分かりません。
その後、土地を買って重鉄マンション建築を目指しましたが、土地が狭く魅力的な居室がつくれなそうとか、現金買いにかっさらわれてしまったりとか、
ここでも金融機関に審査着手してもらっておきながら迷惑をかけてしまいました。
秋にはフルローン審査が通った案件で、売主がやっぱり売らないと翻意。価格上振れ交渉でいったんまとまったものの、テナント賃料不払・調停手続き中ということが発覚。
これまた金融機関にお詫びし撤退しました。
そんな中で、複数の金融機関に積極的にアプローチとヒアリングをかけるうちに、私の状況で使える銀行、使えない銀行が明確になりました。
今後については下記のような戦術から選択、あるいは組み合わせていくことになると考えています。
・少し高めの金利でも融資枠パンパンになるまで借り続け、CFで築古APか戸建を現金購入できる状態まで持っていく。
・上記でパンパンまでになったら借り換えを検討する。
・高CFで短期間に現金を積み上げる物件を狙うため築年数の上限を少し緩和する。
・価格にねじれのある区分ファミリータイプマンションがあれば現金購入して売却益を狙う。
・保有物件を全売却して現金化することにより、メガバンク・地銀から好条件で融資を引ける高資産状態にする。

■株式投資
今年は一切取引がありませんでした。
まったく取引をしないというのは、株式投資デビューした1997年以降初めてと気づき、驚きです。
日経平均株価を高止まりと見れば暴落を見込んで空売りも考えられますが、円が増殖して、ドルは利上げと、円安方向・日本株高の材料は整っています。
自分は売買のタイミングがヘタなので、余剰資金があれば積立投資に回し、株式投資への意欲は来年も積極的なものではないでしょう。

■積立投資
9月から、融資の相談に行って応対の悪かった銀行の貯蓄預金を全額下ろし、積立投資に回しています。
一気に買い増すのはリスクも感じ、向こう1年間に分散して毎月+16.8万円積立額を増額しました。
40%近い利回りで運用できているので、1億円の収益物件が生み出す年間手残りくらいの評価益を生んでいます。
米国金利up報道があった秋以降、やはり新興国からの資金が引き上げられていますが、長期では資金が戻ってくると考えています。
日本については私には難しくポートフォリの割合は控え目のままですが、先進国、米国は堅調に推移するでしょう。
来年もマーケットに一喜一憂することなく積み立てていきます。

2020年 感謝と来年の目標

2020 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
3月に信用組合から法人にプロパー融資を受け、マンション1棟購入することができました。
ROI50%超、経営数値も優秀な値を出す物件を迎え入れることができ、経営の安定化と加速に繋がりました。
信用組合からは、債務超過3億円までは問題なく融資OKの内諾をもらっており、その後11月、12月と買付を入れました。
うち1件は2番手で待機中。1番手の動向次第で、結論は年明けになります。
不動産からの税引後利益が本業の手取りを上回ってきており、数年内の脱サラ・専業大家化も視野に入ってきました。
2021年も慢心することなく、更なる基盤強化を求め2物件の取得を目標に頑張ります。

■株式投資
今年は株式投資には消極的でしたが、1銘柄(2395:新日本科学)にだけ6~9月に参戦し、約50万円の利益でした。
来年も株式投資にはほぼ参加しない意向です。

■積立投資
今年は積立投資開始9年目にして初のリバランスを行いました。
開始投資は年1でリバランスをするつもりでしたが、ほったらかしのままでした。
前々から債券の為替リスクについてどうなんだろうと思うことがあったので、組み込んでいる先進国債券、新興国債券を9月に全売却し、比率を整える原資としました。
今年はコロナ禍で一時評価額が大きく下落しましたが、最終的には利回り21.6%まで切り返して年越しを迎えます。
来年もコツコツ買い増していくのみです。

2019年 感謝と来年の目標

2019 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
法人の消費税課税事業者期間終了に合わせて業者の開拓を進めました。
10人会っても良い人に出会えるのは1人いるかいないかだろうと思いつつ複数業者と面談に出向き、胡散臭かったり、知識レベルが低かったりする人と出会う中、1人だけ良い人に出会うことができました。
金融機関開拓も継続して行い、本審査までかけてもらい、先々の追加融資まで考えていると言ってもらえる銀行にも出会えました。
幸運の扉は長く空いているものではありませんから、悠長に構えず年明けにはビシっと購入物件を持ち込みたいと思っています。

■株式投資
今年は業績が下がる決算発表が続くこと、そのため春先あたりから株価が下落する流れを聞いていたので逆張りしましたが、そうはなりませんでした。
秋口までに比較的大きめのマイナスを出してしまいました。
10月からは不動産投資で買付証明書も出し、銀行審査も始まりましたから、資産保全のために株式投資は撤収しました。
2020年は不動産投資にかなり本腰を入れていくつもりなので、おそらくは当面株式投資には手を出さないと思います。

■積立投資
日本株、世界株ともに株価推移が堅調だったため、積立投資はかなり好調でした。
今後も世界経済が堅調とは言えないでしょうから、一喜一憂せず来年もただ黙々と積み立てを続けていくだけです。

FX口座開設

2019 年 1 月 24 日 コメントはありません

外貨運用については、本当はモルジブマレーシア香港などで口座を開き、
現地で運用するのが対税金的にはよいのでしょうが、そんな時間はありません。

外貨預金外貨MMFに興味があったのですが、FXを選びました。

為替手数料が1ドルにつき、

  • 外貨預金:0.09円~1円
  • FX:0.003~0.01円

仮に1ドル=100円なら、100万円分の米ドルを買おうとすると、
外貨預金では約1万円分の為替手数料が想定されます。
さらに、円換金する際にも同様にかかります。

これがFXなら100分の1程度で済みます。
これに、スワップポイントがもらえます。
ここぞという時には、レバレッジも25倍までかけられます。

相対的にみて、FX口座の開設を選択しました。

今のところ、定常的に取引するつもりはありませんし、
スキャルピングデイトレなどする気もありません。
やる場合は中長期になると思います。

今年は早ければ2、3月くらいから下げ相場との予測を聞いています。
円高に振れ、1ドル90円もあると。

株安になるならベア型ETF株を買えばよいとも思いますが、
FXの方がレバレッジという破壊力(良くも悪くも)ある選択肢を備えています。

本当にそうなるかどうかは分かりませんが、もそうなった時に米ドルを買えるように備えたFX口座開設です。

カテゴリー: FX, 株式投資 タグ:

2018年 感謝と来年の目標

2018 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
物件は増えませんでしたが、自己資金増大金融機関開拓に注力し、地道に基礎固めができたと思います。
来年夏には法人の消費税課税事業者期間が終わりますし、物件拡大に向けアグレッシブに活動していきます。
投資だけでなく、税務、役員報酬ほか、法人運営の勉強にも注力します。

■株式投資
昨年に続き、今年もプラスで終えることができました。
今年はETFの3銘柄だけでしか取引していません。
そして、小ぶりなアパート1棟分をフルローンで経営した最終手残り額くらいは残すことができました。
昨年末は、株式投資からは撤退を考えていました。
しかし、雇用統計や各種イベント、地政学的な暴落等、タイミングを選べば、ETFは取りやすいものであると感じました。
来年も世界情勢を勉強しながら、ETFに絞ったトレードを継続します。

■積立投資
途中、ポートフォリオを組み直しましたが、ノーロード・インデックス型で固める姿勢は変わりません。
今年は後半市場が軟調で、評価損益はほぼトントンにまで落ちてきました。
来年も、基本ほったらかしで継続していきます。

1459&1570

2018 年 9 月 11 日 コメントはありません

先週、月~金曜日の日経平均株価は連日の下げでした。

日経平均が下がれば株価が上がる楽天ETF-日経ダブルインバース指数連動型(1459)に入っていましたが、

こう日経平均が下げ続けると、一旦反発する可能性が高まると見て、金曜日に楽天ETFは手仕舞いました。

先々週までの上昇の勢いが強かったので、どうなるかなと心配していましたが、ヘッジファンドの売りの勢いが勝った、というところでしょうか。

4,560円→4,700円で値幅140円取れました。

変わって、自律反発を想定して日経平均レバレッジ・インデックス連動型上場投信(1570)に株価19,800円で入りました。

このあとは、まだヘッジファンドの売りが残っているように思えますが、日足チャートからは上昇するようにも思えます。
貿易摩擦関連のニュースを見ると下げ要因とも思えますが、米国経済が強くなり、金利も上がるし円安に傾き、日本株は上がる?とも思えます。

という、読み辛い展開になってくるので、ほどほどにして手仕舞いたいと思っています。

カテゴリー: 株式投資 タグ:

楽天ETF-日経ダブルインバース指数連動型(1459)

2018 年 9 月 2 日 コメントはありません

ヘッジファンド決算日は、3・6・9・12月末が多いと言われますが、
どうなるか分からない米国中間選挙前に、いったん現金化しておくため、
45日前ルールに則った8月15日あたりまでの解約が多いと聞いています。

9月末に向け、日経平均も下げ基調に向かうと見て、

  • 1459 楽天ETF-日経ダブルインバース指数連動型

に入りました。

日経平均も一時23,000円を回復し、肌感覚的には買いの勢いを感じます。
金曜日も、190円以上下げながら一時プラ転まで上げてきました。

自民党総裁選に向け、日銀が下げさせないよう買いを入れているという話も聞きますが、
ヘッジファンド群との力比べ、どちらに振れるでしょうか。

カテゴリー: 株式投資 タグ:

NYダウ平均への仕込み

2018 年 6 月 3 日 コメントはありません

米国株ETF「SPDR ダウ工業株平均 ETF」への投資も考えましたが、
円→ドル交換時の為替手数料(TTS・TTB)を考えるとあまり賢い選択とも言えないかもと思い、

1546 ダウ・ジョーンズ工業株30種平均株価連動型上場投信

へ金曜日に仕込みました。

その後の米国雇用統計発表は、予想どおりの大幅増
市場へのインパクトも大きかったようで+219.37(0.9%)の上昇。

今後米朝会談、FOMC、NYダウ先物メジャーSQと続きますから、
NYダウは上昇たあと、来週末にかけて結局は下げに転換するのでしょう。

無理せず、早々にも手仕舞っておこうかと考えています。

カテゴリー: 小型成長株, 株式投資, 経済 タグ:

ETF銘柄と6月株式相場予測

2018 年 5 月 27 日 コメントはありません

先週末は、米朝首脳会談中止や米国輸入の自動車関税25%といったニュースがありました。

金曜日の日経平均は、それまでの下落の流れを汲んで、

  • ひととおり各銘柄が寄り付くまでは下げる
  • 目下の下げ材料は出尽くし感がありその後は上げに転じる

と読みました。

そして、日経平均レバレッジ・インデックス連動型上場投信(1570)の買い注文が9時4分に19,910円で約定。

予想どおりにプラス方向へ切り返しましたが、翌営業日以降にまで続く上昇材料が分からないので、
20,220円で引成の売り注文を出し、14時46分に約定しました。

値幅310円取ることができました。

今年は3月末以降、下記2つのETFで9回参戦しています。

  • 1570 日経平均レバレッジ・インデックス連動型上場投信
  • 1459 楽天ETF 日経ダブルインバース指数連動型

日経平均が上げ・下げどちらかに動きそうな局面に限定してが、8勝1敗と好成績です。

来週は、6月1日の米国雇用統計発表では大幅な増加予想を聞いています。

ダウ平均連動ETF

  • 1546 ダウ・ジョーンズ工業株30種平均株価連動型上場投信
  • 1679 NYダウ・ジョーンズ・インデックス上場投信

や、S&P500連動ETF

  • 上場インデックスファンド米国株式(S&P500)
  • SPDR S&P 500

あたりも面白いかもと思っていますが、いかんせん出来高が少なく手を出しづらいです。

そこで、米国株ETF「SPDR ダウ工業株平均 ETF」に投資できるよう、
外国株取引口座を申し込みました。

また、12~13日のFOMCでは金利上げの予測も聞いています。

もしそうなると円安(日経平均上昇)局面がきそうですが、
15日はNYダウ先物のメジャーSQですから、そことの兼ね合いを考えながらになりそうです。

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2018年株式投資初陣は往復パンチで連勝

2018 年 3 月 28 日 コメントはありません

読みやすい流れの中で日経平均連動のETFに乗る機会をはかっていました。

先週からの乱高下、売りが売りを呼ぶ展開を予測し、19日(月)に楽天225ダブルベア(1459)に入りました。

23日(金)には日経平均が一時1,000円以上の下げを記録するわけですが・・

寄り後にもみ合って上げる展開も予想できたので、寄成で手仕舞いました。

それでも5,320円→5,640円と、320円の値幅を取れました。

週末を挟んで、26日(月)はそれまでの下げ基調から自律反発の可能性を強く感じ、

日経レバレッジETF(1570)に寄成で入りました。

ザラ場中は期待どおりの展開で、引成で手仕舞いました。

おそらく、それまでの下げ基調に乗った空売り組の買戻しの追い風もあったと思います。

16,400円→17,000円と600円の値幅を取れました。

消費税還付の投稿で触れたように、課税事業者強制期間中である法人で、今は買い進めづらい状況にあることは確かです。

そんなこともあり、展開が読みやすい相場があればまたETF株に乗り、アパート1棟保有と同じくらいの税引後CFを達成できればいいなと思います。

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