不動産売買において、売主はなるべく責任を負わないような契約を結びたがります。
以前知人が一棟物の買付申込み一番手での交渉の際に、瑕疵担保期間の交渉をしたそうです。
一般的には3ヶ月間の瑕疵担保期間を設けることが多いですが、そこを1年間にという交渉です。
併せて価格交渉もしていました。
そこへ二番手の買付申込み者が入り、「瑕疵担保期間不要」とまくりを仕掛けてきました。
結果、二番手の方と契約が成立し、知人は負けました。
価格交渉も私が聞いた限りでは少しのものですし少しでも安くならないかな程度のものでしたが、
売主的には、瑕疵担保責任免責でOKの二番手が現れたことにより、知人は面倒な客になったというところでしょうか。
そもそも、この瑕疵担保責任。
隠れた瑕疵があった場合には、買主が善意無過失である場合は、
をできるという決まりが民法にあります。
その隠れた瑕疵に気づいた時から1年以内に相手に伝えればよく、訴訟の提起が1年を過ぎていても責任追及可能です。
しかし、片や売主は、当然ながらこれを嫌います。
そこで、3ヶ月程度の期間を基本にしている業者が多いですし、瑕疵担保責任免責の特約を提案してくる場合もあります。
売主が事実を知っていながら瑕疵を告げなかった場合を除いて、この担保責任を負わない特約は原則有効です。
買主的には、半年~1年くらいは瑕疵担保責任期間が欲しいと思いますが、法律に照らしての攻防なので仕方ないところです。
逆に、どうしてもまくりたい時は、この二番手の人みたいに交渉に使える項目でもあります。
もちろん、本当に瑕疵が見つかった時には痛い思いをしてしまいますので、万一の際にも備えた上でという話になります。
ただ、売主が宅建業者であった場合には、担保責任不要と特約を結んでもそれは無効になりますから、
それを知った上で「瑕疵担保は不要です」と言っておきながら、実際に何か問題が起きた時には瑕疵担保責任を問う、
というのも、どうしても欲しい物件を巡る駆け引きならアリかもしれません。
(まっとうな宅建業者ならそのような話に乗ってこないとは思いますが)
四季報のスクリーニングから業績が伸び伸びぽい銘柄に3つ入っていますが、
経過を見てみます。
- アオイ電子(6832) 2,355円→2,976円
- カナモト(9678) 3,840円→4,125円
- サニックス(4651) 1,459円→1,234円
サニックスはもともと動きが荒い上にチャートの形が良くなかったのですが、
業績も良いし押し目買いが入るかとの思惑で入ってみたものの、失敗ですね。
チャートも悪くなったし、処分するつもりです。
他の2銘柄は頑張ってくれています。
過去にはエニグモ(3668)、ペプチドリーム(4587)と大化け株を保有しながらも、
途中平常心でいられず、ついつい利確を急いでしまうんですよね。
今回は、悪決算を出すまではホールドするつもりです。
さらに前の四季報を元にホールドしている銘柄も2つ。
コロプラはかなりの好業績なのにずっと足踏みしています。
こういう銘柄を見ると、株って難しいなと思い知らされます。
5月の悪決算で188円にてドテン売りした
は、上げに転じそうなチャートになってきたので先日192円で買い戻しました。
こちらも解せませんが、業績<チャートで投資する人が多いということでしょうか。
保有中の区分マンションの契約が7月4日で2年満期でした。
退去の場合は1ヶ月前までに申し出る、ということでしたので、
6月4日を越えた時点で、更新してもらえたと思っていました。
ただ、管理会社から連絡がないから更新されたものと思っていたら退去だったという事例も聞いたことがありますし、
電話して聞いてみようかなとも思いましたが、「7月初旬の入金あり=更新」と受け取ろうと思い、特にアクションを起こさず、そのままにしておきました。
本当は電話して確認するのがセオリーだとは思いつつ・・
そしてきのう、管理会社から電話がかかってきました・・!
もしや・・退去??
と思いきや、
「入居者様が契約更新をすっかり忘れていたとのことで、更新しますので入金は月曜日まで待ってくださいと仰っています。」
「賃貸借契約書は、記入お願いするためご実家のお兄さんへ郵送されるので、少し時間くださいとのことでご了承もらえますか?」
ということです。
“良かった、更新だ”とは思いつつ・・
普通に考えれば、賃貸借契約書へ大家も記入押印するのに手元に送られてきてないのはおかしい話なんですよね。
でも、もし先月管理会社へ更新確認の電話を入れていたら、入居者へ意思確認とったかもしれませんから・・
そうしたら相手に考える時間と物件探しの時間を与えることになったかもですから、セオリーではないけど確認しなくて吉だったかも、、
と、少し複雑なオーナーとして契約初更新体験となりました。
何はともあれ、更新していただいて良かったです。
7/4(金)19:30~21:00
にCFネッツ東京本社で開催されたの無料セミナー
「成功するためのアパート投資堅実購入法」
へ参加してきました。
講師は不動産コンサルタントの剱持暁氏です。
序盤は、新築 vs 中古 でのメリットデメリットを比較し、最初の1棟目で築古は無いなと再認識です。
- 築古は減価償却期間が短い→5年目から税金がっぽり持っていかれる
- 修繕費、ランニングコストがかかる
という理由が大きいです。
- 鉄部塗装:5~6年に1度
- 防水、外壁塗装、給湯器交換、エアコン交換etc:10~15年に1度
で修繕かかりますし、やはり新築~築浅が1棟目を持つにあたっての条件だと思いました。
もちろんそこでキャッシュフローを安定させれば、2棟目に築古はアリですが。
あと、積算評価偏重は危険だという点は、私もその傾向があるので記憶に残りました。
特に地方は高積算評価がでやすく、フルローンも出やすい。
駐車場付きで敷地面積も広く、そして高利回り。
車社会だからとか言って駅から遠い。
地方・築古アパート一棟投資法で著名な方々もいらっしゃいますが、
「地方」+「築古」は二重苦のキーワードにしか見えず、私には当面は手が出せない投資法です。
あとはレントロールの話。
都内近郊で高利回りのアパート一棟が売りに出されていたケースで、「53,700円」が10世帯中5件あったという例。
この数字は、生活保護受給者の居住費の最高支給額なのだそうです。
役所から直接入金されたりするわけなので取りっぱぐれがない反面、鬱病などで夜中に奇声を上げられる例もあり、
優良住民の退去に繋がるリスクもあるというわけです。
表面的な数字だけでなく、入居者がどんな人なのかを把握することも大事ということです。
今回のセミナーで一番興味を持ったのは金融機関の最新融資取り組み動向。
オリックス銀行、スルガ銀行、SBJ銀行、りそな銀行、三井住友トラストL&Fについて、
各金融機関の得意な手口(新築・築古等)や物件の評価方法、融資期間算出方法、事務手数料比較などを聞かせてもらいました。
最近は融資姿勢がもっぱら厳しくなったと評判のスルガ銀行は、墨田区・足立区への融資はNGという基準があるようです。
東日本大震災以降、河川のそばや、ゼロメートル地帯への融資は行わないのだとか。
- オリックス銀行は既存の借入を嫌うので1件目からがよい
- SBJ銀行は徐々に審査基準が厳しくなってきている
- 築古への長めのローンは三井住友トラストL&Fが得意
- りそなは耐用年数-築年数でしか融資期間を見なくて投資効率が悪くなりがち
などなど、いろいろな特色を比較してご教授いただき勉強になりました。
ちょっと先ですが、9月に開講するファイナンシャルアカデミー“不動産投資の学校”の新講座
「ファイナンス戦略ゼミ」に申し込みをしました。
第1回 9月 4日(木)
第2回 9月11日(木)
第3回 9月18日(木)
第4回 9月25日(木)
の全4回で、60,000円(税別)のところ、シルバーランクの会員割引10%と500円引き券1枚を使って、
57,820円となりました。
カリキュラムを見ると、融資についてかなり専門的な視点で構成されているので、
講師は誰だろう?と思って見ると、何と元メガバンク支店長こと菅井敏之さん。
去年投稿した賃貸住宅フェアでのセミナーは、非常に印象に残っています。
銀行目線での1時間の話は興味深いもので、メモを取りまくりました。
先月は書籍を発売されたので、購読もしました。
その菅井さんが講師となればぜひ受講してみたい、と思い申し込みました。
不動産投資はうまく融資を引けることも成功の要因の1つです。
“銀行”の思考を知れば必ずや自分の知識と戦力になることでしょう。
ちなみに先月購読した菅井さんの書籍は↓
シンプルで読みやすい構成でした。
いくつかの話題について、
- 銀行の住宅ローン融資の基本スタンスは「返済利率を収入の35%(他の借入含む)に抑える」こと
- 住宅ローンの支払い額は手取り収入の25%以内に抑え、ボーナス払いはせず一律平均で返済(著者は、自分が返せる金額は年収の20%くらいだと思っている)
- 4大固定費は手取り収入の50%にコントロールすべし
- 無理なく貯金するためには手取り収入の15~20%くらいが妥当
- 物件価格目安は毎月の賃貸料の200倍を目安にする(将来人に貸す場合を考える)
- 保険は終身の方がいい
- いい靴を履くべし(そして雨が降ったらタクシー)
などなど、銀行員時代にいろんな人を見てきた著者目線で綴られています。
中でも興味深いのは、いい靴を履くべし(そして雨が降ったらタクシー)という話でした。
例えば融資の相談で銀行へ行った時など、しっかりした人かどうかを見るにあたっては靴を見られがち、ということなのですが、
いい靴を履いている時に雨に降られたら、その靴を守るためにタクシーに乗って移動するのだそうです。
菅井さんは、お客さんにいいと勧められた靴を2足買ったそうです。
雨→タクシーの思考もさることながら、“いい靴”ってどこの靴なんだろう??と気になります。
ファイナンシャルアカデミーのセミナーにエントリーしました。
■不動産投資でサラリーマンを引退して自由とお金を両立する方法
8月2日(土) 13:00-16:30
先行予約割引で4,800円(税別)です。
講師は作曲家大家さんこと、田嶋祐介氏です。
この方を存じ上げませんが、どうやら「不動産投資の学校」のOBのようです。
いろんな人の考えと経験話を聞くことは大事ですし、費用も安いので参加してくることにしました。
プロフィールを拝見すると、2010年にスタートした不動産投資は、現在夫婦で5棟37戸を所有しているとか。
最近は、資産何億円とか、家賃収入何千万円とか、その数字だけでは驚きも羨ましさもなくなってきました。
実態は赤字だったり、修繕への考慮が不足していたり、表向きの数字だけでは本当に羨ましかったり目指したい人だったりしない場合も多々あるんですよね。
それだけ賃貸経営は甘いもんじゃなく、戦略的に進められないと成功はしないんだと思っています。
カリキュラムを見ると、ライフプランから不動産賃貸業でいくらの家賃収入を得るのか目標を立て、キャッシュフロー、銀行交渉、返済比率、現金比率etc..
至ってオーソドックスでまっとうなトピックスです。
各人のライフプランから導出される必要なお金(=不動産賃貸業もしくは保険や他の投資などで補うべき金額)は違いますから、それに向かっての物件購入・運営シミュレーションでクロージング、という進行ではないでしょうか。
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