投資茶屋　むらり庵

土曜日に不動産屋から、

「売り主へ失礼にならないように交渉するので、希望の価格を仰ってください。」

とメールが来ました。
ただ、融資を利用した場合の金利が、4％前後になるとのことです。

とにかく現地を見ないとその後の交渉に気が入らないので、
日曜日、朝6時に家を出て拝島に現地調査に行ってきました。

1時間半かけて拝島駅に到着。
まずは駅前の調査です。

• 栄えている出口側に物件があるか
• 駅前にフランチャイズ店はどれくらいあるか
• 駅前に大手不動産屋はどれくらいあるか

などをメモしながら簡単に把握し、物件へ歩き出します。

緑も豊富でのどかな景色を見ながら、川沿いを歩くと、
マイソクに記載ある通り徒歩5分で物件に到着。

大規模修繕も終わっているし、外観はけっこう綺麗です。

管理人部屋もあり、平日は9時から常駐しているようです。
駐輪場もあるし、専用のゴミ捨て部屋も敷地内に設けてあります。

30分くらいうろうろとし、現地を後にしました。

その後、午後に不動産屋へ電話をし、具体的な交渉に入りました。

• 現在の入居者はいつから入居しているのか
• オーナーが手放す理由は何だろう
• 修繕積立金はどれくらい確保されているのか
• 委託管理料はどれくらいか

などを聞き、現在の入居者は平成16年からずっと住んでいるご夫婦だと分かりました。

ということは、退去した場合はフルリフォームが必要になります。
占有面積と部屋数から、だいたいざっくり80～100万円はするだろうと推測しました。

この先ずっと更新して住んでくれればいいのですが、
インカムゲインの累計が小さいのに、退去＆フルリフォームが発生すれば赤字です。
当然、このリスクは価格に織り込む必要があります。

金利4％でも、購入価格を500万円に収めれば、安全域を確保して運用が回るとシミュレーションしてたので、
理由を伝えた上で、想定されるリフォーム代を引いた400万円で交渉しました。

しかし、

• 少し前に450万円で購入申込が入ったが、オーナーの返事は×だった
• オーナーは500万円台でないと、と言っているので正直400万円台は厳しい
• オーナーは資産組み換え目的で、入居者も入っているしそんなに急いでいない

という話になり、交渉はまとまらず。
金利については、2.5～3.0％なら500万円でも安全域なんですが、3.8～4.3％になるだろうと言われました。

4.3％だとROIは7％台なものの、自己資金回収に20年かかってしまい、
投資としてはいかがなものか？という判断になります。
実績作りという観点だと、これはこれでありだとも思いますが・・。

結局、500万円台で手が出せるかどうかシミュレーションし直し、
いけそうだったらまた相談することにして電話を切りました。

それから2日経つわけですが、今は2％台で融資を受けられる金融機関がないか、
あっちこっちにあたっているところです。

販売図面請求から2週間。

ステップ踏むのにちょっと時間が経ってしまいました。

・ROIをどうすれば大きくできるか把握するのに時間がかかった
・値引くにも具体的な目安が分からなかった

というまったくもって初心者的な理由です。

結果、ROIについては10%を超える融資の組み方が見つかり、
値引き額の目安については、過去の実売価格から最安値を把握し、
そこから更に安い価格を目標に交渉をすることにしました。

今朝メールで、物件がまだ残っていることを確認し、

・築年数が26年と古いこと
・管理費・修繕積立金が2万円と高め（←そんな高いこともないですけど）

を挙げ価格交渉を仕掛けてみました。

すると、50〜100万円の値引きは頑張ってくれるという回答まできました。

100万円値引ければ過去最安値価格と同等レベルで、
金利2.5〜3.0％の20年返済で融資を組めばROIは10%に到達します。

150万円引ければ、シミュレーション数値にもかなり余裕が出てくるので、
買付申込み書は450万円（〜500万円）で記入したい内容の伝達をしました。

不動産屋と折り合わないようなら、連絡はプツリと途切れるものだと聞いていますので、反応があるか待ちたいと思います。

連絡がくるようであれば、日曜日あたりに物件とその周辺を調査しに現地へ出かけてみようと考えています。

ここのところ株式市場がヒートアップしていましたから、
ついにオーバーヒートか！という感じです。

投機マネーが流入しまくっていましたから、
いい冷や水になったと言えるのかもしれません。

長期金利が1％を超えたとニュースが今日流れました。

つまり、国債が売られているということですね。

日銀の異次元金融政策決定の際、国債暴落の開始を予感しましたが、その通りの展開です。

個人が国債を売って、そのマネーが株式市場に急激に流れ込んでいる、と。

連日のアベノミクス加熱報道で個人は煽られ、焦って資産組み換えをしたはいいが、
このマネーは性質的には投機マネー。しかも鴨葱の投機マネー・・・

意識しないうちに、国債下落・長期金利上昇のシナリオに参加している個人。
そして今日のような株価大暴落には青ざめて・・

結局損するのは、個人ということですかね。

株購入は“投機”ではなく、その企業の成長性に対する“投資”であって欲しいものです。

去年の話になりますが、6月に株式会社オントラック代表取締役の石野雄一氏が講師をされるセミナー「ファイナンス基礎講座」へ参加してきました。 ここ数年、年２回程度開催されているセミナーです。

9時半～18時までの講座で、参加費は38,000円と少々かかりますが、ファイナンス理論の概要をざっと学ぶよい機会になりました。

何より、将来価値や現在価値、フリーキャッシュフローなどをExcelを使って求めるところが私のニーズにマッチしていました。

さらに、負債コストと株主資本コストを加重平均してWACC（加重平均資本コスト）を求めることは株式投資の知識にもつながりますし、正味現在価値（NPV）やIRR法による投資判断は、不動産投資にもつながります。

ファイナンス理論は、押さえておいて損はない知識です。

将来法人を設立するであろう自分にとっては、負債の節税効果や投下資本利益率（ROIC）の話も、いずれ参考になるときがくるはずです。

経営者の使命は企業価値を上げることであり、それはWACC以上のROICを上げる（EVAスプレッドをプラスにし拡大させる）ことである。そのためにやることは、

• 運用利回りであるROICを上げる
• 資金調達コストであるWACCを下げる

法人を設立した際には、こういったところをある程度意識して計算できる経営者になっていたいところです。

ちなみに石野氏の著書には2冊お世話になっており、

• ざっくり分かるファイナンス
  ざっくり分かるファイナンス 経営センスを磨くための財務 (光文社新書)
• 道具としてのファイナンス
  道具としてのファイナンス

どちらもとっつくやすく、ファイナンス領域へなかなか入り込めなかった私にはちょうどよい本でした。

マイソク（販売図面）が、一昨日FAXされてきました。

ちょっと画質粗いですが、雰囲気だけ分かりますかね。

2006年に大規模修繕をしているようです。

オーナーチェンジはいいんですが、現状家賃が67,000円ですか。

事前にネット上で調べてた他の部屋の過去履歴から見ても、低い設定ですね。

3階西向きの部屋でも69,000円の履歴なのに。

4階なのにエレベーターは無しな点が、割引なのかもしれません。

とりあえず、各種情報をマネログに登録してみます。

融資はとりあえず500万円（20年・2.5%元利均等返済）と仮定。

初年度からROIがプラスになっています。

3%弱とはいえ、なかなかプラスになる物件も少ないです。

後年落ちていくのは気になります。

積算評価を見てみると・・

担保保全率が100%超え。これは魅力的です。

続いて自作の物件管理・評価Accessへデータ投入してみます。

審査クエリを実行してみると・・

実質利回りは約4%ですか。

保険金額やリフォーム等は考慮前なので、実際にはもっと下がります。

自作Accessの方は、角地でない区分所有は0.8掛けで算出しているので積算評価は530万円弱。

ROI、実質利回りの観点から見ると、投資効率は良いとは言えず、現条件では購入には至れないという判断になります。

買えるとしたら、下記の対策が考えられます。

• 家賃または共益費をupする
• 返済期間を長くする
• 価格交渉で値引く
• 自己資金を多くする

オーナーチェンジ物件なので家賃upや リフォームによる付加価値創造はできません。

本物件はいい教材なので、価格交渉の練習をしてみようかと思います。

区分所有は購入にあたってはいい練習台になるのですが、当然ながらキャッシュフロー的には効率が良くないです。

所有第１号は、その後の投資戦略の方向性を大きく左右するので、

• 区分所有なのか一棟物なのか
• 中古なのか新築なのか
• マンションなのかアパートなのか
• RCなのか鉄骨、木造なのか
• 自己資金の投入はどれくらいなのか

など、慎重に検討していきたいと思います。

不動産投資物件のサイト「楽待」で目に止まった物件があったので、さきほど資料請求をしました。

記念すべき（？）初の資料請求です。

連絡先のメールアドレスは独自ドメインのもの、FAX番号はe-FAXで取得したもの。

この時のために、あらかじめ準備しておいた環境が役に立ちました。

物件は600万円で、福生市のJR拝島駅徒歩6分、築25年のRCファミリータイプ区分マンションです。

駅乗降客数は5万人超えとまずまず。

路線価は110千円／㎡ です。

過去の販売履歴を某サイトから調べると、ほぼ同じ間取りの下層階で約730万円。

600万円はのっけからお得感が漂っていますね。

もし本腰を入れるなら、有償（3,000円程度）でマンション価格調査サービスを依頼します。

賃貸履歴的には7万円の家賃設定くらいになりそうで、表面利回りは13％超え。

マイソクが届いてからある程度正確なシミュレーションをしますが、

その前にざっくりと公庫と銀行で融資を受けた場合のキャッシュフローを試算してみました。

今後の投資戦略的にも現金はなるべく手元にお金を残したいので、融資を考えます。

公庫の場合は、10年返済くらいになると思います。 銀行なら耐用年数から、20年は引けるかと思います。

ざっくり試算によると・・公庫だとROIがマイナスなので手出しは難しそうです。

銀行の20年融資だと、リフォーム50万円を見越しても、ROIが初年度からプラスになりそうです。

しかしROIをなるべく大きく、できれば2桁に乗せて・・とシミュレーションするには、

価格交渉、リフォーム内容、家賃設定、自己資金投入等の調整が必要そうです。

積立投資や株式投資と比較して、不動産投資は手間が大きいですから、

それに見合うリターンや安定度合いを総合的に判断していく必要があります。

積算評価等は、マイソクが届いてから計算してみます。

とりあえず、初めて資料請求ができたということで、何かすっきりした気分です。

きのう、ファイナンシャルアカデミー「不動産投資の学校」の平日コースに初出席してきました。

やはりライブは違います。
オンデマンドと同じ2時間か？と思うくらい短く感じますね。

講義の内容はというと、既に音声学習で知っていることばかりでした。

「それ知ってるよ～」と思えること、これが今スクールに求めていた状態なので、よい復習として余裕を持って臨めています。

こうして“知識ペンキ”の上塗りをしていけば、すべて基本が頭の中に定着し、応用に必ずや繋がっていくはずと信じて、不動産賃貸業道に精進していきます。

きのうからはるか上空へ飛んで行ったエニグモ。

悔しい気持ちも多分にありましたが、ゴールデンウィーク中、
“市場を気にせず過ごしたい”と手放した自分の判断です。
指をくわえて見ているしかありませんでした。

ただ、いくら長期成長株で10倍、20倍を目指している銘柄といえども、この急激な上昇で地盤はまだ固いわけでもなく、チキンレースの様相も含んでいることから振るい落としもあるかなぁ、と仕事前に18,550円で指しておきました。

中途半端な指値ですが、18,500円手前で跳ねたらまた悔しいので、50円だけ高く指してみた、程度の理由です。

午前中に付けた高値は25,000円。
その後、やはりの値崩れが発生し、18,350円まで急落してきた結果、午後に約定できたようです。

終値は21,650円でしたので、今日のところはラッキー掴みだったと言えるでしょう。

去年からちょこちょこと乗っているエニグモ。

先月末からまた乗り、今月2日に利確しました。

いくら長期成長株だと頭では分かっていても、世情次第で一変することなどは普通にあり得ます。

なので、ポジションを持っての連休は特にポジティヴになれません。

今回は16,100円で売って約20万円の利確でしたが、その後も好調に株価推移していました。

エニグモは続伸続伸できていますが、個人的な想定価格までにはまだまだ乖離があります。

でもこれだけの勢いで値を上げてきている中、手を出すのは怖さもあります。

頭と心のせめぎ合いをコントロールできない人間です。

不動産投資の種銭を減らす事態は一番避けなければいけないことだと考えているので、

大胆なトレードは、今後もきっとできないんだろうなと思います。

ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」

5月8日から第46期 平日コースが始まります。

今回はオンデマンドではなく、ようやく参加してきます。

会場は御茶ノ水にある、先月OPENしたばかりの「ソラシティ」

それに向け、前クール（第44期・1～3月）の講義を録り貯めたmp3ファイルで自学自習中です。

全12回の講義中、現在第9回の講義を学習中。 1講義あたり約2時間の内容なので、あと7時間分くらいを残しています。

動画ではなく音声ファイルに落としておけば、

• 通勤中に音声学習もできる
• 2倍速などでのヒアリングが容易
• 見えない分イマジネーションが働く

などのメリットがあります。

全講義の内容を聞き、大事なエッセンスを1つのテキストファイルにまとめてドロップ中。

不動産投資の世界のマップを作成している段階です。

講義中の宿題をひととおりこなして体力を付け、なるべく講義中に“初めて”を感じることがなく、 今度参加する第46期のスクールが、復習と学習の場になるよう努めています。