投資茶屋　むらり庵

3月に取得したマンションの入居者から、ペットを2匹飼っていたが1匹亡くなったので賃料を下げてほしいという相談が管理会社へありました。
どうやら、入居する際にペット1匹あたり5,000円、2匹で10,000円賃料加算をしたという経緯のようです。
前オーナーとの口約束だったようで賃貸借契約書には記載がありません。

管理会社からは、契約書に記載がないため対応致しかねると回答したそうですが、再度依頼があったとのことで連絡が入りました。
なんでも、応じてもらえないなら引越しも考えると言っているそうです。

引っ越しする・しないはどうでもいい話で、礼金も取れる物件ですし、逆に出て行ってもらってもらった方が賃上げ含め収益が上がるかも？と思います。

しかしながら、嘘をついて減額交渉してきているようには思いませんし、そもそもが諾成契約である賃貸借契約は口約束であっても契約は成立します。
その契約は特定承継人である現オーナーにも引き継がれます。

収益が下がるのは嬉しくはないですが、減額に応じることにしました。
（昔の自分なら、そんな口約束は知らん！と応じなかったと思います。）

当然ながら、また新たにペットを飼う場合はちゃんと連絡をよこすようにと申し添えました。

1896年（明治29年）制定の民法。

これまでに、借地借家法や宅建行法などの特別法で補われてきましたが、

2017年5月26日に改正法案が成立し公布されました。

そして改正法は、2020年6月までに施行される予定です。

不動産の取引や契約における改正のポイントに特化した本があったので購入しました。

例えば、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わります。

これまで、瑕疵担保責任を問うには、買い主が無過失責任であることが条件でしたが、それが問われなくなります。

つまり、内覧等で瑕疵に気づいていたとしても、契約後に損害賠償もできる、ということと理解しました。

あと、錯誤における効果が、「無効」から「取消可能」になるとか。

改正法では、要素の錯誤について、動機の錯誤の用件が条文に定められたのだとか。

といっても、実務的にはさほど変わりはないのでしょう。

ただ、資格試験対策などでは、錯誤の効果もそうですが、覚え直さないといけないことがたくさんあるのでしょう。

他にも、売買、賃貸借、請負などについても書かれています。

マンガなので読みやすく、概要を知るには良著だと思います。

LECの「区分所有法 条文ローラー講座」を通信Webコースで受講しました。

全6回（約13時間）で15,500円です。

内容は、その名の通り全72条について1条文ずつ取り上げて学習していくというものです。

条文の中には、とかく理解しづらい表現も多いです。

例えば、第69条（団地内の建物の建替え承認決議）の第1項には、

「一団地内にある数棟の建物（以下この条及び次条において「団地内建物」という。）の全部又
は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）
の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者
（以下この条において単に「団地建物所有者」という。）の共有に属する場合においては、・・・」

なんて表現がありますが、何と言っているのかチンプンカンプンです。。

ですが、これを小野講師が、

「団地を作っている場合に、建替えをしようとしている場合は、・・・」

と翻訳（？）してくれます。

これだけで自分の中に随分すんなりと入ってきます。

こんな感じで、随所に噛み砕いてくれますので、非常に理解がしやすかったです。

そんな、自分の中に入ってきやすい言葉で、1条文ずつ何を言っているのかをWordに書きためました。

印刷して、隙間時間に眺めて理解を深めていきたいと思っています。

これまでは過去問集でしか勉強してなかったので、歯抜けな知識でしたが、

今回この講座を経て、今後は根拠を持った解答をしていけるんじゃないかと思います。

先月末に、U-CANのマンション管理士模擬試験を受けました。

自宅受験で、私は5問免除なので110分間で45問です。

まず、約1年ぶりの試験ということでペース配分の感覚が鈍っているだろうと思っていました。

ですが、終えてみればそんなこともなく、時間的な問題は感じませんでした。

さて、その模試結果が戻ってきたので、戦略方々メモします。

結果は、5問免除分を加えて31点。

マン管試験は38点取らないと合格安全圏に入れません。

現状は残念ですが、不合格の水準です。

勉強不足だから・・と言い訳を探すと合格の道は閉ざされます。

この結果から、テクニック的な面でどうしたら得点upが狙えるかの作戦を練ります。

もちろん知識面は、本番まで過去問を繰り返しレベルupはさせていきます。

■作戦１　腕時計を10分遅れにする
実際には試験は13:10～15:00ですが、開始から何分経過したか一瞬での把握が難しいので、
腕時計を10分遅らせ、13:00～14:50での試験に見立てます。

■作戦２　ペース配分
あまり考え込まず記憶勝負の建築基準法、都市計画法、設備等の問題（問20～）を先にやります。
その後、長文頭を使う区分所有法、民法、管理組合運営の問題（問1～）をやります。

• 問20～問45（全26問）13:00～13:45（45分間）
• 問 1～問19（全19問）13:45～14:23（38分間）
• 見直し（7問程度）14:23～14:45（22分間）
• マーク記入　14:45～14:50（5分間）

これまでの試験もそうでしたが、残り5分でのマークはけっこう痺れます。
ですが、マーク記入は5分あれば足ります。
ここで怖いのはマークミスですが、幸いこれまではそういった失態はありません。

■作戦３　時間がかかる問題は後回しにする

• 瑕疵担保責任や相続関連で、具体的に○年○月○日と問うてくる問題
• 会計の問題

は即座に後回しです。

時間をかけて他問題に手が回らない、もしくは焦って取れる問題を落としてしまう、
といったことがないようにする防御策です。

といった作戦で臨んできます。

作戦２で、出題範囲を2区分に分けますが、模試では共に正解率約58％。
偏りなく落としており、全体的な知識レベルupが求められます。

先日、旧居の立ち会いをしてきました。

18歳で上京してきてから5度目の退去になりますが、これまでは不動産屋任せで一度も
立ち会いをしたことがありません。

この退去立ち会いは、貸主・借主両面からのアプローチがありますが、借主として立ち会うのは今回が最初で最後。
今後は部屋を貸す側として立ち会いと向き合っていくことになります。

今回の経験が、賃貸業においても勉強になるはずですし、この立ち会いを想像しながら
資格勉強をしてきた面もあります。

借主側として、不動産屋の言われるがままにならず、損せず敷金を取り戻すための戦いです。

その“戦い”のイメージが強かったせいか・・担当者がふざけたことを言い始めたので口論になってしまいました。

子供が書いたクロスへの落書き（絵ではなく数本の線）について、貼り替え時に借主の負担が生じると言い始め・・

ちょっと待てよ、と。

「10年住んで、どのみち耐用年数を超えて貼り替えるのであって貼り替えは当然にオーナー負担だろうが。」
「東京ルールや国土交通省ガイドラインにもある、そこらへんしっかりやってくれよ。」
「喫煙で黄ばんだ壁紙であっても借主負担とはならず貸主負担になるじゃん？」
「とりあえず査定出してくれよ。それ見て納得いかなければ文句言うから。」
「こっちはオーナーもやっててそこらへんは勉強している、宅建士も管理業務主任者の資格も持ってんだから。」

とにかく「しっかりやってくれよ」とまくし立ててしまいました。

「当然私も資格は持っています。」と返してきましたが、

「じゃあそこらへんしかっかりやってくれよ、基本じゃん。」と。

くどいようですがしっかりやってくれ押しです。

こんな初歩的な事柄でふっかけてくるとは驚きです。

そもそも落書きはしないよう、日常的に監督していたわけです。

でも24時間四六時中というのは当然無理なわけで、可能な範囲においてという意味合いになります。

その上での落書きは、善管注意義務違反にはならないと解釈しています。

認知症の親を日常的に監督していた子が少し目を離した隙に、親が家を抜け出し電車に跳ねられ亡くなった事件が以前ありました。

監視・監督を怠ったとして電鉄会社から損害賠償請求訴訟を起こされましたが、十分監督していたとして棄却されました。

事象は違いますが、同じような論理があてはまります。

地元では有力な不動産屋なんですが・・入居中は優良な対応をしてきてもらっていただけに残念。

まだまだ怪しい不動産業界。全うに仕事をして欲しいものです。

更に言えばクリーニング特約。

契約時にこんな特約の説明を受けたことも受諾したのもまったく記憶にありませんが、記名・押印してあります。

「退去時のクリーニング代は借主負担」とだけあり、過去の判例では、具体的な金額も書いてないものは無効だったりします。

とはいえ1平米あたり1千円程度の徴収は仕方ないかと思えたりはしていますが。

2週間後に査定が出てくるので、ひどい内容だったら抗議と、応対によっては訴訟も考えます。

本日、ヤマト運輸にて実務登録講習の修了証が届きました。

週末2日間かけて受講してきた甲斐がありました。

これで、次のステップは資格登録申請になります。

この資格登録は、申請から完了まで30～40日要すようです。

土日の2日間で受けた、住宅新報社での登録実務講習を終えました。

「取引主任者として実務で何をすべきか」というのが講習の1つのテーマですが、

私にとっては「不動産屋に何を調査してもらうべきか」ということになります。

例えば、

• 道路管理図、ガス配管図、下水道配管図などは揃えたか？
• 上水道の配管調査はしたのか？
• 設備を付帯するかどうか表をもとに売主に確認し動作チェックまでしたのか？
• 設計図書（間取図、配管図、配線図など）はあるか？

などなど、今回の講習は意外と得る知識が多かったです。

こういった調査が欠けていれば、口うるさく言うことになるので 不動産屋にとっては面倒な客になるのかもしれませんが、
調査が甘いということは、担当者やその業者のレベルが知れているということ。

良いバロメータになりそうです。

さて、講習最後の1時間は、修了試験でした。

ここで○×問題30問、記入問題20問のそれぞれで8割以上正解しないと修了証がもらえません。

修了証がないと、資格登録申請や主任者証交付申請に進めません。

週末2日間みっちり時間を費やしておいて、不合格にはなりたくはないので、 多少ヘンな緊張感がありましたが、

• ○×問題はほとんど50問の練習問題から出題
• 記入問題は講習中の演習を人並みにやっておけば大丈夫な出題

ということで、30分でひととおり解答し、20分を確認時間にあて、終了10分前に途中退席しました。

いまいち自信を持てない解答は、持ち込み可のテキスト、演習ワークブックを探せば確信に変わります。

8割以上は正解しているだろうとは思いますが、特に記入問題は思い違いや凡ミスで大量失点もなくはないので、
後日送られてくる修了証が手元に届くまでは安心できません。

1/17（土）、18（日）の2日間コースで、登録実務講習を受けています。

宅建試験合格者で実務経験が2年に満たない者が資格登録をする場合、登録実務講習を受講・修了しなければなりません。

修了試験に合格したことにより「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められることになります。

私は、日時も場所も都合の良かった、住宅新報社での受講を選択しました。

両日とも時間は9:15～17:00、会場は御茶ノ水駅からほど近い中央大学駿河台記念館です。

1階にある案内板。いろいろな催しが行われています。
登録実務講習は610の部屋です。

今は初日を終えたところですが、感想を。

申し込み後、送られてきた教材のDVD（視聴覚教材）はひととおり観ました。
ですがただ“流した”だけで記憶にはほとんど残らず、また修了試験にも直結しないので特に観ておかなくてよいと思います。

テキストは400ページ以上もあり、これも特には事前に目を通す必要はないと思います。
講習中に、講師が修了テストに出る箇所にマーカーを引くよう言ってくれるので、
あわせてそのページに付箋を貼っておけば、修了試験時に探しやすいでしょう。

演習ワークブック、演習用参考資料も講習当日にやるので事前着手は不要です。
講習時に普通にやれば十分です。
修了試験では演習ワークブックから20問出題され、8割以上の正解が必要です。

ちなみに、テキスト、演習ワークブックは修了試験に持ち込み可です。
（主催団体によっては持ち込み一切不可のところもあるようです。）

事前にやっておくべき教材は、50問の練習問題です。
ここから30問出題されます。
練習問題は4択ですが、修了試験は2択の○×マークシート方式です。
これも8割以上の正解率が合格要件です。

講師は住宅新報社の方ではなく、外部から招聘しているそれ専門の方と思われます。
話が非常に上手で、長時間の座学も苦になりません。

宅建主任者としての仕事姿勢や要調査項目などの話は、
講習では当然不動産業者の担当者目線での話になります。

例えば、

• 給水施設の調査では、上下水道の配管図の見方や口径の大きさの調査
• プロパンガスの場合は配管設備の所有者調査が大事なこと
• 浄化槽の場合は将来の整備予定の有無や前面道路に公共下水が整備されているかどうかの調査
• 区分所有の場合は個々に電気容量を増設することができないことが特に古い物件だと多いこと

などなど、

相対する不動産投資家としての自分にとって、これらの話はメリットが大きいです。

不動産屋の調査姿勢が甘い時にはあれこれ具体的に突っ込めます。

優秀な担当者かどうかを測るバロメータにもなりますね。

と、意外な収穫を感じつつ、2日目の講習と、修了試験を頑張ってきたいと思います。

12/3（水）は宅地建物取引主任者資格試験の合格発表日でした。

0時からの速報で、合格最低点が32点であることを知りました。

もうちょっと合格ラインは上でもよくないですかねぇ。

問題を難化させたのに、合格ラインを低くして合格率を上げた（17.5%）関係者の意図が分かりませんが・・

何はともあれ、無事合格証が手元に届きました！
半年間、それなりに時間を費やしてきましたから、素直にうれしいです。

さて、このあとですが、現状ではただの“合格者”でしかありませんので、
有資格者として宅地建物取引主任者（来年4月からは、宅地建物取引士）を名乗るには、
次のステップを踏む必要があります。

1. 登録実務講習
2. 登録申請

登録実務講習は、実施機関によって所要時間も異なりますし、修了試験時のテキスト持ちこみ可否も異なります。

私は場所も時間帯もだいたい希望に合う、1月の週末2日間コースを住宅新報社（17,000円）で申し込みました。

講習2日目に修了試験が行われ、ここで8割以上得点すれば修了証が交付されます。

その後、登録申請を都道府県知事宛てにするわけですが、ここでは37,000円かかります。

登録完了後、主任者証の交付申請をし、15～30日後に交付され、晴れて宅地建物取引主任者となります。

私の場合は、やはり新しい「宅地建物取引士」の免許が欲しいので、交付申請は4月以降に行うつもりです。

ちょっとお金はかかりますが、有資格者を名乗れることのメリットは今後少なからずあると思いますので、手続きを踏んでいきたいと思います。

本日は、宅地建物取引主任者資格試験を受験してきました。

来年4月から、資格が「宅地建物取引士」という“士業”に格上げすることから、現行の宅建試験は今回が最後です。

変遷後は難易度が上がり、15～17%台ある現在の合格率も10%前後に下がるという見方もあります。

もし今回不合格で、来年の試験に回ることになれば・・

• これまで勉強してきた知識だけでは太刀打ちできない
• より難しい知識レベルも要求される
• どんな傾向の問題が出るのか予測しづらい

つまり、今年合格するしかないということです。

加えて、更に1年間勉強するということになれば、不動産投資の活動に影響を与えることは避けられません。

“資格を取ることが目的ではない”と、不動産投資にプラスになるような知識修得を目的に始めた学習でしたが、

ここ数週間はかなりの本気モードでやりこみました。

学習期間としては7ヶ月弱でしたが、なかなか中身の濃い時間だったと振り返って思います。

さてその宅建試験を終えての所感ですが、長い文章や複雑な事例が多く、とにかく時間に余裕がなく焦りました。

試験中何度かくじけそうになる気持ちもありましたが、これまで費やしてきた努力を思い返し、

何とか終了時間2分前に全問マークを終えるに至りました。

夕方行った自己採点は、試験の手ごたえは良くはなかったので、合格は厳しいかな・・と思いながらでした。

自己採点の結果は・・

■権利関係　　：11点（14点満点）
■法令上の制限： 5点（ 8点満点）
■税・価格　　： 1点（ 3点満点）
■宅建業法　　：17点（20点満点）
■その他　　　： 4点（ 5点満点）

合計38点と合格圏でした。

これまで苦手にしていた、さらにはLECや日建学院で難しいと講評されている権利関係で大きく点数を伸ばせたことはうれしいです。

反対に、これまでの模試では高得点が取れていた法令上の制限、税・価格で点数が伸び悩んだのは誤算でした。。

ひとまず宅建勉強からは解放され、12月3日の合格発表を待ちたいと思います。