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2021 年 12 月 のアーカイブ

2021年 感謝と来年の目標

2021 年 12 月 31 日 コメントはありません

■不動産投資
今年は買付を幾度か入れ、融資承認が下りたものの結局1件も購入に至れず、全てがうまくいかなかった1年でした。
年明けから2.3億円・築26年RC一棟の購入で競合に競り負けてしまいました。
年間手残り800万円超、積算も約120%超と、どうしても欲しい物件だったのですが、この惜敗を分岐点に迷走が始まりました。
4月には3.6億円オーバーローン審査に通ったものの、金利が0.4%upしたことを不服に購入撤回
積算が弱い、家賃設定が高めだったということも懸念材料にありましたが、この判断が正解だったのかどうかは分かりません。
その後、土地を買って重鉄マンション建築を目指しましたが、土地が狭く魅力的な居室がつくれなそうとか、現金買いにかっさらわれてしまったりとか、
ここでも金融機関に審査着手してもらっておきながら迷惑をかけてしまいました。
秋にはフルローン審査が通った案件で、売主がやっぱり売らないと翻意。価格上振れ交渉でいったんまとまったものの、テナント賃料不払・調停手続き中ということが発覚。
これまた金融機関にお詫びし撤退しました。
そんな中で、複数の金融機関に積極的にアプローチとヒアリングをかけるうちに、私の状況で使える銀行、使えない銀行が明確になりました。
今後については下記のような戦術から選択、あるいは組み合わせていくことになると考えています。
・少し高めの金利でも融資枠パンパンになるまで借り続け、CFで築古APか戸建を現金購入できる状態まで持っていく。
・上記でパンパンまでになったら借り換えを検討する。
・高CFで短期間に現金を積み上げる物件を狙うため築年数の上限を少し緩和する。
・価格にねじれのある区分ファミリータイプマンションがあれば現金購入して売却益を狙う。
・保有物件を全売却して現金化することにより、メガバンク・地銀から好条件で融資を引ける高資産状態にする。

■株式投資
今年は一切取引がありませんでした。
まったく取引をしないというのは、株式投資デビューした1997年以降初めてと気づき、驚きです。
日経平均株価を高止まりと見れば暴落を見込んで空売りも考えられますが、円が増殖して、ドルは利上げと、円安方向・日本株高の材料は整っています。
自分は売買のタイミングがヘタなので、余剰資金があれば積立投資に回し、株式投資への意欲は来年も積極的なものではないでしょう。

■積立投資
9月から、融資の相談に行って応対の悪かった銀行の貯蓄預金を全額下ろし、積立投資に回しています。
一気に買い増すのはリスクも感じ、向こう1年間に分散して毎月+16.8万円積立額を増額しました。
40%近い利回りで運用できているので、1億円の収益物件が生み出す年間手残りくらいの評価益を生んでいます。
米国金利up報道があった秋以降、やはり新興国からの資金が引き上げられていますが、長期では資金が戻ってくると考えています。
日本については私には難しくポートフォリの割合は控え目のままですが、先進国、米国は堅調に推移するでしょう。
来年もマーケットに一喜一憂することなく積み立てていきます。