投資茶屋　むらり庵

ここ２年半ほど、行政書士試験への取り組みも含めて傍目には支離滅裂な活動状況ですが、不動産に関連する事業の近況です。
いろいろと手を出しましたが、一周回ってメインは不動産賃貸業に回帰、案件あればレンタルスペース、これから本気で業免大家、という構図になりだいぶスッキリしました。

■レンタルスペース
先月、都内のメチャ立地が良く賃料も20万円程度の物件へ申し込みをしましたが、惜しくも２番手で逃してしまいました。

昨年６月にレンタルスペース事業開始を目指して書籍購入やコンサル契約、コミュニティ加入等を進めました。
必ずスタートを切る意気込みだったこともあり、コンサル契約は３者と結び、かなりの資金を投じました。

その頃は、ダンス、サロン、会議室を考えていましたが、現在目指しているジャンルは、パーティにビジネスを加えたスタイル一択です。

レンタルスペースには、

①投資というより投機の色が濃い（シミュレーションも不動産賃貸業と違い単純だが近隣スペースの埋まり具合を参考にした根拠が薄い希望観測的な売上予測になりがち）
②サラリーマンをしながらスピード感を求められるゲスト応対を片手間でするのは労力的・精神的に負担

と感じています。

①へは、売上の爆発力があるジャンル＋立地＋低坪賃料で対抗
②の負担は完全代行で回避

という考えに落ち着きました。

結局まだ１つも開店できていませんが焦ってもおらず、勝ち確物件で手間いらずでないと始めないスタンスです。

■トランクルーム
今年の２～３月にトランクルーム運営の講座を受講し、そこそこの資金を投じました。
不動産投資に比べて初期費用が低く、量産しやすい等のメリットがあります。

自分は屋外型（コンテナ）よりも、屋内型の方に魅力を感じました。
ただ、完全代行でないならば、問合せや内見対応、契約、ポスティング等の手間や労力が生じます。
トランクルーム事業は、サラリーマンを退職したらやるかもしれない、という位置づけにとどまりました。

■不動産賃貸業
レンタルスペースやトランクルームといった新たな事業で売上高を作る検討をするきっかけになった既存の法人所有物件の金利上昇への対処でしたが、４～５月に借り換えや利下げに成功し、支払利息増大による赤字転落危機は回避できました。
金融機関から物件持ち込んでくださいと言われてもいますが、運営するに値すると思える経営数値を出す物件にはなかなか出会えない、という状況です。
たまに出会えても、６月は審査に入ってもらっているうちに融資特約無しの人に持っていかれた、ということもありました。

それよりもサラリーマン属性があるうちに、個人への融資に積極的な金融機関（関西みらい銀行、滋賀銀行、横浜幸銀信用組合、auじぶん銀行 etc）を使って収益源の拡大に最優先で取り組むべき、という思いも強くなりました。
現在は、１件融資打診に向けて進行中です。

■不動産エージェント
レンタルスペース用の物件を探しやすいように業者ツールを使うことを主な目的として登録しています。
先日は、不動産仲介業者から三重県の高利回り・高積算物件の紹介を受けた際には、対象物件と周辺の物件が、ADどれくらい出しているのかの調査に使いました。
結局、AD２～３ヶ月、さらに家賃半額キャンペーン12カ月が付いていたりして、需給バランスが崩れていることを確認してお断りしました。
このような感じなので、エージェントとして本格活動する予定は今のところありません。

■業免大家
宅建業免許を取得し、プロジェクト融資を利用して買取再販や古屋付土地を更地にして販売等、事業の幅を広げることを考えています。
これまではコミュニティの動画でざっくりとした概要は聞いていましたが、来年あたりの業免取得を目指し、いよいよ本格的に講座を受講しノウハウを学ぶことにしました。
取引のある金融機関へも、既存法人と別法人どっちの方が融資に取り組みやすいか等、ヒアリングを開始する予定です。

7/11（土）に予定されていた、ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」が開催延期となりました。

• 現在、新型コロナウイルスの影響による経済の混乱により商業ビル市場も空室が増加するなど、状況が思わしくない。
• これからの市況もまだまだ不透明な部分が多く、商業ビル投資の実践的なテクニックをお伝えするためにもアフターコロナの状況下で、どのように商業ビルで資産を築いていくのか現状の見通しが立った時点で、改めて教室での授業を開催する。

とメール連絡があり、今後の情勢を鑑みながら、20年12月ごろを計画しているとのことでした。

• 次回開催時には、コロナ渦での商業ビル市場の振り返り
• 下がった商業ビルで、どのように利益を上げていくのか

といった内容を盛り込んで授業を実施する予定だそうです。

今後開催されたところで、コロナ禍における店子さんたちの窮状を見ると、商業ビルには手を出し辛いですね。

もし今自分が商業ビルを持っていたら、かなり神経質な毎日を送っていたと思います。
約14万円の受講料はドブに捨てたようなものですが、実際に手を出す前だったことは幸運だったと思います。

7/20（土）、21日（日）の2日間で開催されたIZUMI塾に参加してきました。

いいオッサンが前日から子供のようにワクワクして（笑）
それくら楽しみにしていた講座でした。

6年ぶりの開催とのことで、前回から受講者倍増の約120名が参加。

懇親会も熱気ムンムンで質問のマイクを奪い合う、少々異様な雰囲気でした。
私も負けじと聞きたかった質問をしてきました。

講座内容については、市場状況や融資情勢などによって、今も通用すること・しないことはあると思いますが、
不動産投資のシンプルな本質を学ぶことができました。

特に内容に難しさを感じることがなかったのは、この7年間、投資家目線・銀行目線・業者目線それぞれの勉強のほか、
宅建業、賃貸住宅管理業、民法、簿記・会計、ファイナンス、税務など知識を積んできた今だからこそだと思います。
これが6年前の参加であれば、理解することはなかなか難しかったでしょう。

今回学んだことを糧として、効率良く物件を増やしていけるよう取り組んでいきたいと思います。

ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。

7/21（土）、22（日）の2日間で、参加費は48万円。

6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。

今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。

今回がタイミングと思い、申し込みました。

費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。

得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。

ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。

安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。

安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。

融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。

安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。

いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。

そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。

とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・

さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。

直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。

• ヒラ行員でも上席に申告されると思って誠実に対応する。
• 融資担当と渉外担当では、話を通すルートは渉外担当が先。
• 貸出店と預金店を貸出実績を聞くなどして見分ける。
• 融資後には、通帳記帳時などついでに顔を出し追加融資につなげる。
• 資金計画書は融資の5原則（公共性・安全性・収益性・流動線・成長性）に沿った構成で作成する。
• 融資の条件のように定期預金や保険への加入を勧めることは禁じられており、ゴリ押しされたら金融庁に聞いてみると言うとビビる。

といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。

先日、ご縁のできたIFA（独立系ファイナンシャル・アドバイザー）に、海外積立の話を聞いてきました。

円資産だけというのも将来的には気になる点ですし、海外商品の勉強もしたかったので時間を作ってもらいました。

インベスターズトラスト社の「エボリューション」という商品です。

同じようなコンセプトで、数年前に問題になったアブラハム・プライベートバンク社の
「いつかはゆかし」を思い出し警戒心が出てきますが、あれについてはそもそも手数料が高すぎると仰っていました。

以下、メモです。

インベスターズトラスト社については、

• ケイマン諸島からプエルトリコに拠点を移した
• A.M.Best社による格付けは「A-」
• 資金は複数の銀行に分散して分別管理されている

商品については、

• 税金は一時所得扱いで分離課税
• 元本保証プランと変額プランがある
• 200＄から積立可能
• 2年間は最低積み立てないとノーリターン
• 最初の2年間積立分は、15年経過までロックされる
• 積立額に対して手数料が年3～4％かかるが、20年以上の契約者は16年目以降0円
• 積立時のクレジットカード手数料は無料
• ボーナスポイントが付く

変額プランについては、

• 積立期間は10～25年
• 平均して年利6～7％
• ロイヤルボーナスもあり
• 途中で取り崩してもペナルティなし

元本保証プランについては、

• 10年で125％保証、15年で140％保証、20年で160％保証
  →年利でいえば4％くらい
• 途中一部でも取り崩すと保証は無くなり、S&P500に積み立てている状態となる

私がメモしたのは、ざっとこんなところです。

これらのインプットに対しての判断は、

• 年利4％確定は悪くないが、それも為替によって不透明
• 不動産融資を受けるにあたって、銀行が金融資産として評価しない可能性がある
• 最低必要積立期間に縛りがあったりロックされたりで窮屈感がある
• S&P500は過去どの15年を切り取って見てもマイナスになったことがない
  →国内のS&P500投信に積み立てた方安全では？

結論として、この商品は買いま・・・・・せん。

ただ、S&P500の優秀性は感じることができました。
バフェットさんもS&P500で運用することを妻へ遺言してますし。
平たく言うと「アメリカ経済はいつの時代も強いんだから凡人は黙ってコレ買っとけ」ということです。

ということで、国内のS&P500投信には積み立てを開始してみようかと考えています。

石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。

今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講（27,000円。早期割引21,600円）をしました。

ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。

• 第一部：不動産投資向け融資概況と首都圏の金融機関個別審査情報
• 第二部：単法人で十億円規模の融資を受けて不動産投資を拡大する方法

という構成で、約3時間ものです。

第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。

個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。

第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。

日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。

最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。

求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。

しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。

石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。

「顧客単価90～160万円」だの「労働時間1日3時間」だの「年収2,000万、3,000万」だのと
いかにも怪しくいかがわしい誘い文句だと思いましたが、LECとタイアップいしているなら、
と思い、参加申し込みをしました。

FP・士業で独立したい人をターゲットとした講座です。

FPで・宅建士であり、現在マンション管理士資格の取得を目指している（最終的には行政書士まで考えてます）、
さらに自身も不動産投資家であり区分マンションも所有していたバックグラウンドを活かせるかも？

業として将来的に選択肢の1つに入るのか、確認してくるための参加です。

しかしながら、世の中そんなうまい話があるワケがありません。

他人が購入するマンションへのコンサルなら、失敗しても自分の懐は痛みません。
さらに“アナリスト”であれば、分析してあとは自己判断で、という客観的資料の提供までですかね。

「この物件、買っても大丈夫ですか？」

という顧客の質問に対して、

「世の中に絶対はありませんが、勝てる可能性は低くないと客観的データが言っています。
ただし空室リスクは予測しきれないこともありますし、最終的な税引後CFは購入後の運営次第でもあります。」

という回答をするんですかね。

想像している現在においては、胡散臭く、恨みを買って最悪事件に発展することもあるんじゃないかと思えますが。

そもそも分析・判断くらい自分で責任持ってできない奴が、マンション投資なんかするなよ・・

と思ってしまいますが、そういう人がいるからまた潤う輩もいる、これも経済活動のうちですかね。

日曜日、不動産投資セミナーに行ってきました。

参加費は3,000円です。

ざっと70～80名の参加者でした。

セミナーの内容は、

• 物件選び
• 最新金融機関融資情勢
• 法人での買い進め方
• 消費税還付

といったものでした。

備忘のためメモります。

■物件選び
本セミナーでの「キャッシュフロー（以下CF）」は税引前を指します。
CFは1億円の物件で200万円が目安とか、CFは家賃収入の20％が目安（返済50％、運営費30％）とか。
そのうえで、最初に目標とするCFを決めて、いくらの資産を持つか逆算して把握しておくべき、そんな話でした。

■最新金融機関融資情勢
・SMBC：積算重視
・りそな：収益還元重視・劣化等級2級以上
・みずほ：8割融資
・三菱東京UFJ：厳しい
・スルガ：金利3.5％が増えてきた
・千葉銀：締めている
・静岡銀：法人融資OK
・大光銀：新築
・大四銀：新築（審査期間2ヶ月くらい要す）
・西武信金：鉄骨・RC

静岡銀行が法人融資可なのは認識できていませんでした。

■法人での買い進め方
1法人で買い進める王道の手法については、

• 黒字決算書（3期分）
• 事業計画書を作成し、銀行が好む取り組みをアピール

が必要となり、事業計画書には、

• 自分の経歴、属性
• 保有物件概要と収支（一覧表）
• 不動産賃貸業への取り組み方（企業理念、物件取得方針、購入後に行っていること等）
• 実績例（購入前・後でどう取り組んだか実例）
• 購入予定物件シミュレーションと取り組み方針（写真、周辺状況、周辺不動産屋ヒアリングの結果等）

といったようなものが必要とのこと。

具体的でけっこう参考になりました。

物件情報や賃貸シミュレーション等は必須だが、事業計画書は不要という投資家さんもいるので、
どっちが本当か実際に自分の足で回ってみないと分かりませんが、こういった資料を作成するのは
嫌いではないので、ぼちぼちと作ると思います。

あとは、1法人1物件のスキームも紹介していました。

■消費税還付
1法人1物件のスキームとあわせた消費税還付の話でした。
今や誰もが知っている手法ですが、特に否定をするわけでもなく、1手法として紹介してました。

特にこれをやっても金融機関にバレたという話は聞かない（銀行から敢えて聞いてはこない）と。
違法というわけでもないですし、希望する人には指南しているようです。

今は、銀行も分かっていて聞いてこないというのが本当のところでしょう。
国や金融庁の方針であぶり出さざるを得ない状況になる可能性もなくはありません。

そうなると、最悪一括返済を迫られるリスクを考えてしまいます。

資産拡大に超効率的なのは分かるんですが、このスキームには手を出さないと思います。

ファイナンシャルアカデミーのフィールドワークゼミに申し込みました。

数年前は、みんなで外に出て、実際に物件を一日かけて何件も見て回っていたと思います。

コース名も「現地視察物件マラソン」といって、力が付いてきたら受講してみたいと思ったものです。

残念ながら、最近は平日夜に教室開催なので、おそらく次の授業までに物件を各自で見て、教室で発表してディスカッションする形式だと思われます。

第1回：2017年10月2日（月）
第2回：2017年10月16日（月）
第3回：2017年10月23日（月）
第4回：2017年10月30日（月）
第5回：2017年11月 6日（月）

全5回、各回20:30～22:00の開催です。

私はなかなか教室へ行けませんので、WEB受講コース（98,000円＋税）にしました。

WEB受講サイトでは前回開催分のコンテンツも視聴できます。

物件調査は好きな方ですが、その際にチェックすべきポイント等、他の人と比べてみたり、講師の考えを聞いてみたりしながら、自分の手法と照らしてみたいと思います。

新しい着眼点を得られればそれを吸収していければよいなと思います。