投資茶屋　むらり庵

■不動産投資
あれこれ起伏がありましたが、物件が増えたわけでもなく、我慢の1年でした。
開業5年目にして初の退去＆入居付も経験しました。
一番の事件は、知らないうちに不法行為直前まで引きずり込まれていたこと。
どうにか気づき、金消契約2日前に全部ぶん投げて撤退という派手なやらかしでした。
今も普通に営業している業者、そしてノルマ達成のために分かっていても案件を進める銀行担当者。
不動産を取り巻く闇の部分を見ました。貴重な体験として今後に活かします。

そしてこの度、法人も2期目を終え、黒字の決算書ができあがります。
法人で融資を受けての事業拡大の体制は、3期の黒字決算が整えばより自信を持てますが、
設立2期目で事業が回っている決算書があれば、打診に奔走するための最低限の武器は揃うと考えています。
来年は勝負の年になります。事業性融資を狙い、銀行、信用金庫等にアグレッシブにアプローチしていきます。

■株式投資
今年はプラスで終了です。
8月まで何度か日経平均レバレッジ上場投信（1570）の取引を繰り返しましたが、その後はやっていません。
もし負けて資産を減らせば、不動産投資へ悪影響が出るのは間違いありません。
慎重ではありますが、資産拡大の目標に向かっての手段は、不動産投資に集約していきます。

■投資信託（積立投資）
楽天証券での取引分は、2012年のスタートから早いもので5年半が経過しました。
市場の好調もあって、運用利回りは約30％になっています。
去年リスタートしたマネックス証券の方も、今年は特に切り崩す場面はありませんでした。
こちらの運用利回りは、約15％です。
積立投資は、来年もただ継続していくのみ、というのが唯一の目標です。

日曜日、不動産投資セミナーに行ってきました。

参加費は3,000円です。

ざっと70～80名の参加者でした。

セミナーの内容は、

• 物件選び
• 最新金融機関融資情勢
• 法人での買い進め方
• 消費税還付

といったものでした。

備忘のためメモります。

■物件選び
本セミナーでの「キャッシュフロー（以下CF）」は税引前を指します。
CFは1億円の物件で200万円が目安とか、CFは家賃収入の20％が目安（返済50％、運営費30％）とか。
そのうえで、最初に目標とするCFを決めて、いくらの資産を持つか逆算して把握しておくべき、そんな話でした。

■最新金融機関融資情勢
・SMBC：積算重視
・りそな：収益還元重視・劣化等級2級以上
・みずほ：8割融資
・三菱東京UFJ：厳しい
・スルガ：金利3.5％が増えてきた
・千葉銀：締めている
・静岡銀：法人融資OK
・大光銀：新築
・大四銀：新築（審査期間2ヶ月くらい要す）
・西武信金：鉄骨・RC

静岡銀行が法人融資可なのは認識できていませんでした。

■法人での買い進め方
1法人で買い進める王道の手法については、

• 黒字決算書（3期分）
• 事業計画書を作成し、銀行が好む取り組みをアピール

が必要となり、事業計画書には、

• 自分の経歴、属性
• 保有物件概要と収支（一覧表）
• 不動産賃貸業への取り組み方（企業理念、物件取得方針、購入後に行っていること等）
• 実績例（購入前・後でどう取り組んだか実例）
• 購入予定物件シミュレーションと取り組み方針（写真、周辺状況、周辺不動産屋ヒアリングの結果等）

といったようなものが必要とのこと。

具体的でけっこう参考になりました。

物件情報や賃貸シミュレーション等は必須だが、事業計画書は不要という投資家さんもいるので、
どっちが本当か実際に自分の足で回ってみないと分かりませんが、こういった資料を作成するのは
嫌いではないので、ぼちぼちと作ると思います。

あとは、1法人1物件のスキームも紹介していました。

■消費税還付
1法人1物件のスキームとあわせた消費税還付の話でした。
今や誰もが知っている手法ですが、特に否定をするわけでもなく、1手法として紹介してました。

特にこれをやっても金融機関にバレたという話は聞かない（銀行から敢えて聞いてはこない）と。
違法というわけでもないですし、希望する人には指南しているようです。

今は、銀行も分かっていて聞いてこないというのが本当のところでしょう。
国や金融庁の方針であぶり出さざるを得ない状況になる可能性もなくはありません。

そうなると、最悪一括返済を迫られるリスクを考えてしまいます。

資産拡大に超効率的なのは分かるんですが、このスキームには手を出さないと思います。

秋に続いた2室の退去ですが、内装工事費がけっこうかかっています。

2室とも2年半程度しか住んでいないのに、荒れ具合が酷いんです。

フローリングの傷、いたるところの壁紙の剥げ具合、ガラス窓の破損等々・・

ペット可の物件なので、猫の仕業があちこちに。

工事費は2室で100万円超ですが、過失による借主負担もあるので、オーナー負担は約60万円です。

入居者の火災保険でまかなえる部分も多く、管理会社は保険会社と話をしているようなのですが、

困ったことに退去者の協力が得られず、なかなか申請書を書いてくれないのだとか。

そりゃそうですよね、退去してしまえば何の得にもならないことに協力する気にもならないでしょう。

退去立ち会いの時に、管理会社に言って申請書を持って行ってもらい、現場で最低限の箇所は書いてもらうよう指示すべきでした。

初の退去経験なので、そこまで気が回りませんでした。

窓ガラスは共用部分扱いでもあるので、このまま協力してもらえないなら、これだけでもオーナーの火災保険で対応します。

今月は、水戸大家さんこと峯島忠昭さんの書籍を2冊読みました。

上は「1棟目の教科書」の最新版です。
精力的に無料面談をされている著者が、よくある質問とそれへの回答をまとめています。

こちらは個人ではなく資産管理法人を前提としている、あまりない目線の書籍です。
ただ、内容的には新しさはなく、個人でも法人でも、ケアする点はさほど変わらないことが分かります。

2冊とも発売時期が両方とも今年であることもあって、内容の半分程度は同じ構成です。
あまりない視点という意味では、目線が法人寄りの後者だけでもよかったかなと思いました。

著者の風貌から、もっと破天荒な手法を想像していましたが、至ってオーソドックスな内容でした。
改めて大事な点を認識する、よい復習になります。

11月26日（日）にマン管試験を受けてきました。

U-CANの解答速報による自己採点は33点だったんですが、
後日割れ問（問1）の正解が訂正され、32点となりました。

合格推定点は33～35点のようなので、今回も残念ながら不合格となりそうです。

実戦から遠ざかっているので時間配分が鈍り、最後数問は適当マークになったのは残念でした。

せっかく簿記3級を通して準備を整えたのに、問34の会計問題ではポカやりました。

問題文を読み間違えて、専有部分の共有だと思い込んだ問もありました。

勉強してきた集会での意見陳述も、感情を優先して間違えました。

等々、これだけ失点していれば仕方ないですね。

とはいえ、特に直前3日間は自分を追い込んで勉強できたので、清々とはしてはいます。

今回のマン管試験を1つの区切りと考えてそこそこの時間を投入してきましたが、これ以上は考えものです。

今後は不動産事業の拡大に向けて、もっとそちらに時間を割き、取り組みたいと思います。