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‘税務関係’ カテゴリーのアーカイブ

決算報告書(案)

2022 年 10 月 15 日 コメントはありません

直近決算の報告書案がまとまりました。

2月から契約した財務コンサルのおかげでツボも解り、劇的に見栄え良く作り上げることができました。

税理士は税務のプロでありしっかりと仕事はしてくれますが、銀行目線まで含めて数値の配置や組み入れる勘定科目まで考えてくれるわけではなく
コンサルには年間かなりの金額を要しますが、それで数億円の融資をゲットし、数千万円の家賃収入が生まれるなら安いものです。

これまで、ある程度節税の誘惑に乗りながら何となくやってきた面もありますし、税理士も「節税=クライアントのため」と考えてくれていたところもありました。
過去には、100万円超えのリフォームを特別損失で計上するよう依頼したこともあります。
そうすれば経常利益を毀損せずに経費として取り扱い、節税もできるという、実際そう指南する書籍やWEB記事はたくさんあります。

しかし、今の自分のベクトルはまだ事業拡大であり、融資を引くこと。銀行評価を上げるためにしたことは、

  • 営業利益を増やすために、営業外利益にいれていたもののうち、定常的な売上(アンテナ賃料収入等)は売上高に移す。
  • 最重要視は債務償還年数。つまり当期純利益+減価償却費を大きくする。
  • 減価償却費を増やすために、新規物件取得に関した費用(仲介手数料とか)や、金額を決めてそれ以上の修繕は資産計上。
  • 敷金や保証金等の預り金は流動負債ではなく固定負債に移す。

などなど。

これらを意識していけば債務償還年数が良くなる他、自己資本比率流動比率等も良くなります。

税金は増えてしまいますが、事業拡大のための一番の近道は、節税ではなく、納税ですね。

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自己資本比率

2022 年 8 月 30 日 コメントはありません

自己資本比率は、貸借対照表における、資産合計に占める純資産の比率になります。

理想は30%以上と聞きますが、所有資産の大半を借入で賄う不動産賃貸業では難しく、目安としては5%を切らない意識で取り組んでいます。

特に物件購入した年は1%を切る会社も多いと聞きますが、増資する他、役員借入金も純資産に加えて計算する金融機関も多いですから、これを投入して自己資本比率を上げることも有効と目にすることもあります。

ただ、決算期だけ役員借入金を投入すると貸借対照表はスポット的には良くなりますが、期中に引き出すと毎月の試算表に出てくるので、その場だけというのはあんまし実効的とは言えないですし、役員借入金が減ると金融機関に資産として見てもらえなくなるとも聞きます。

入れるなら入れっぱなし、入れないなら最初から入れないのが良いと思いますが、役員借入金はそれがないと会社が回っていないということでもあり、これがずっとあることを良く思わない金融機関もあります。

内部留保が増えてきたら役員借入金は徐々に減らしていく方が好印象となるか、金融機関の意見を聞きながら判断していけばよいでしょう。

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財務の勉強

2022 年 8 月 1 日 コメントはありません

今年に入ってから、より融資を受けやすくなるような財務状態の勉強に取り組んでいます。

新たにコミュニティに入ったり、元銀行員の融資審査部長だった方に指南を仰いだりしてきています。

金融機関がどういうステップで決算書を見て判断していくかを学んでいます。
3月に行った増資もその一環ですが、自己資本比率債務償還年数を意識しつつ、それならばどう作り込んでいくか、どう工夫してより強い財務諸表を作成するかという勉強をしています。

今月末が決算期なので、そこへ反映していけるよう、税理士とも事前確認しながら連携を取って準備を進めています。

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融資審査通過

2022 年 3 月 28 日 コメントはありません

買付を入れていた、千葉県内のマンション一棟の審査が無事通過しました。

重鉄で築35年ですが、2億円超フルローン・期間25年付けてもらいました。

そんな希望を通してもらったからか、金利は少々高めですが、現況表面利回りは10%超、運営費も含めてROIは50%
年間最終手残りは、現状(満室・駐車場には6区画空きあり)で約600万円と、なかなか優秀な数値です。

前オーナーが数年前に全室フルリノベーションしているので、大きな出費が生じる確率はその分逓減されていると評価しています。

しかしながら耐用年数切れですから、序盤で減価償却費を大きく取る&償却年数を短くすると、空室や支出次第で税引後利益がマイナスになる可能性があります。

その場合でももちろん償却前は黒字なので、銀行評価的には悪影響ない(基本的には利益+減価償却費で考えるため)と、前の支店長にも確認済みですが、
やはり機械的には赤字のコメントがあがってきてしまうとのこと。少しでも利益計上しておくと良いでしょうとアドバイスがありました。

方針としては、妥当な範囲で減価償却費を大きく取り、償却期間はぼちぼち税引後利益が出続けるくらいの期間(8 年か9年)を見定めて決めようと思います。

これで投資総額は5億円を超えてきました。

ファイナンシャルアカデミーIZUMI塾の目標は5年で10億円ですが、私が参加した2019年夏から2年8か月で4.4億円を積み上げたことになります。
あと2年4ヶ月で5.6億円加えるのはペース的に難しいかな?とも思えますが、まず良い物件ありきで、拾える物件を手に入れていけるよう挑戦していきます。

法人の第5期決算が終わりました

2020 年 10 月 28 日 コメントはありません

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け(スコアリング)に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Aですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Aってナンデスカ?

格付は1~10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ?だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

消費税課税事業者強制期間終了と法人決算

2019 年 9 月 3 日 コメントはありません

法人が消費税課税事業者として強制される期間が、8月末日に最終日となりました。

これを迎えるにあたって、8月中に消費税課税事業者選択不適用の提出を会計事務所に行ってもらいました。

また、あわせて事業年度を8月末日とする議事が承認可決されたことの臨時社員総会議事録を作成しました。

既に決算書作成用の資料は会計事務所に送ってあり、第4期決算書を作成してもらっているところです。

銀行評価がなるべく良くなるよう、当面は経費算入はせず、税引き後利益を最大化する方針です。

節税は、もっと成熟してからのタスクに取っておきます。

個人の確定申告終了

2019 年 2 月 11 日 コメントはありません

税理士さんへお願いしていた、個人の確定申告が終わりました。

前年から変わったことといえば、昨年末に駆け込みでふるさと納税を初めてしたこと。
これの寄付金控除もお願いしました。

不動産賃貸業は黒字でしたが、株式投資の黒字額の方が上でした。

また、法人から役員報酬を受けた場合の法人側の処理(社会保険料、源泉徴収等)について、
いろいろと教えてもらいました。

書籍やWebではなかなか調べがつかなかったこともあり、ありがたいです。

あと、給与規程旅費規程等の社内規程についてサンプルをいただきました。
法人で経費処理する際に、こういった根拠となる規程があると、対税務署的に示しをつけやすいと聞きます。

法人が軌道に乗ってきた時に備え、準備を進めます。

個人の確定申告

2018 年 2 月 3 日 コメントはありません

個人の確定申告の方も終わりました。

秋口から2部屋続いた退去に伴う内装工事で100万円近い出費を要しました。

赤字になりそうだったらこの出費を資産計上することも考えていましたが、費用計上でも何とか黒字で終えられます。

2部屋ともガラスが割れていたり、クロスが剥がれていたり、壁の下地が削れていたり、床が削れていたり・・

4年程度の入居でどうやったらこんなひどい状態になるのか。

ペット可物件なので、猫が爪とぎして壁紙はおろかその下地までをも削ったのでしょう。

購入した時から満室で中を見ることができなかったのですが、前オーナーはガラスも割れたままで運用し続けていたのではないでしょうか。

ガラスについては、退去者の火災保険で約10万円戻ってきます。

申請書作成にあたっては退去者がなかなか協力してくれなかったようですが、4ヶ月かかって何とか段取ることができました。

いろいろありましたが、現在は居室・駐車場とも再び満室に戻りました。
築古で何かと手がかかるし、駅からは徒歩20分弱と立地も良いとは言えませんが、2DKで約40平米の居室が武器になっているのでしょう。

広さは強さだと実感します。

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法人の決算(2期目)

2018 年 1 月 31 日 コメントはありません

2週間ほど前に、確定申告書の案が黒字であがってきました。

拡大していくために財務面で当面重視していくべきと考えているのは、

  • 営業利益をより大きくする
  • 自己資本比率をなるべく大きくする

の2点です。

法人所有の物件には売電収入がありますが、これに限らず収入の類は雑収入ではなく、売上に含めてもらうよう依頼します。

ちなみに売電収入の勘定科目はそのままですが「売電収入」で売上計上しています。

また、自己資本比率をなるべく大きく見せるにあたって目がいくのは、数百万円ある役員借入金です。

この役員借入金は、自己資本として見てくれる銀行と、そうでない銀行があると聞きます。

であれば、個人にお金を戻しても無駄遣いする気もありませんし、これを資本(資本金資本準備金)に振り替えるのもよいと思います。

これについて、会計事務所へ相談してみましたが・・

  • 役員借入金を資本金の勘定に振り替える処理は通常行うことはない。
  • 資本金の増減が生じる場合は、法人の謄本にて資本金の額が変動する場合等である。

という回答。

資本金は登記事項なのであたり前のことですが、今回は時間がないこともあり、今後検討していきます。

税務署からお尋ね郵便

2017 年 2 月 4 日 コメントはありません

税務署から郵便が来たので、何だろうと開封したところ・・

来ました、消費税還付申請についてのお尋ねです。

よくある話なんだろうとは思っても・・こういう手紙は気分が良くないですね。

大きなお金が還ってくるかどうかの問題なので多少なり焦ります。

早々に顧問会計事務所へどう対処したらよいか確認したところ、既に必要資料などは先月提出しているとのことで、税務署へ電話して問題がないことを確認をしてくれました。

・・税務署の仕事、適当です。

お国としては還付はしたくないのでしょうし、できるだけ防ぎたいことでしょう。

申請があったものに対しては一律にお尋ね郵便を出しているのだと推測します。