投資茶屋　むらり庵

昨年末に提案を受けた築古RCマンション一棟。
今年に入ってから現地調査を行い、資料一式を揃えて銀行へ融資審査のお願いをしてきました。

都心から1時間弱に位置するとはいえ、最寄駅は1日乗降客数10万人を超えるビッグターミナルです。
そこからバス利用ですが、物件は敷金・礼金を取れているので優良エリアと言えるでしょう。

昨年後半から、現在の自分の財務状況を踏まえ、高積算かつ高CF物件を探し求めました。
そうなると築古・RCとなり、都心から少し離れた立地になるのは自然な成り行きです。
ゆくゆくはより都心で土地評価の高い物件が欲しいですが、資産性よりも収益性を優先です。

都心から離れた土地だと、土地＜建物になりやすく、減価償却費を多く取ることができ高CFになります。
高CFだと自然と高ROIになります。敷金が取れている物件だと、購入資金と相殺でより高ROI化に寄与します。
築古だと売値が積算価格に近く、さらに高CFが残債を早く減らして共担保・別担保を使った物件拡大も可能になります。

なるべく早くキャッシュを膨らませたい現況にあっては、有効な戦い方だと思います。

高稼働の物件で賃貸需要に難儀しないエリアであれば、RC物件の最大の敵は建物や設備の老朽化です。
そもそも管理状態が良くない物件は手に負えないリスクを敬遠してパスですが、今回の物件は修繕も適宜施され、小綺麗に管理されていました。
受変電設備、消防設備等々、マンション管理士・管理業務主任者の勉強も多分に役立っています。

しっかりとした修繕費用積立計画もシミュレーション表にプロットしました。
プロット前のROIは60％超え、プロット後でも50％台後半の優秀な数値です。

今後の不動産賃貸業の展開を占う、重要な案件になりそうです。

ほったらかしの積立投資信託。
ノーロード・インデックス型銘柄オンリーの投資です。

ドルコスト平均法の威力はいかに・・？

積立NISA口座にも振り替えつつ推移してきているので、同一銘柄が複数出てきています。
債権は、持ったままですがもう積み立てておらず、株式銘柄のみ積み立てています。

2016年にアパート購入のため全解約したマネックス証券の方は、同年9月から再開して4年目に入りました。
米国株高が牽引する形で、現在は利回り12.18％です。

2012年7月から継続している楽天証券の方は、早いものでもう8年目。
アベノミクス前、民主党政権の時代から買い続けているので、さすがに利回りは高く27.29％。

トータルでの利回りは17.44％になっています。

新興国の底上げなくして世界経済の発展は無いと思っていますので、新興国株式に厚いポートフォリオにしています。
途中、米国利上げによる新興国からのリスクマネー撤退などありましたが、結果的には堅調に推移しています。

あれこれ考えていたら買えない、だから考えずに毎月買い続けていきたいと思います。