ROI60%超えの物件に取り組み中
昨年末に提案を受けた築古RCマンション一棟。
今年に入ってから現地調査を行い、資料一式を揃えて銀行へ融資審査のお願いをしてきました。
都心から1時間弱に位置するとはいえ、最寄駅は1日乗降客数10万人を超えるビッグターミナルです。
そこからバス利用ですが、物件は敷金・礼金を取れているので優良エリアと言えるでしょう。
昨年後半から、現在の自分の財務状況を踏まえ、高積算かつ高CF物件を探し求めました。
そうなると築古・RCとなり、都心から少し離れた立地になるのは自然な成り行きです。
ゆくゆくはより都心で土地評価の高い物件が欲しいですが、資産性よりも収益性を優先です。
都心から離れた土地だと、土地<建物になりやすく、減価償却費を多く取ることができ高CFになります。
高CFだと自然と高ROIになります。敷金が取れている物件だと、購入資金と相殺でより高ROI化に寄与します。
築古だと売値が積算価格に近く、さらに高CFが残債を早く減らして共担保・別担保を使った物件拡大も可能になります。
なるべく早くキャッシュを膨らませたい現況にあっては、有効な戦い方だと思います。
高稼働の物件で賃貸需要に難儀しないエリアであれば、RC物件の最大の敵は建物や設備の老朽化です。
そもそも管理状態が良くない物件は手に負えないリスクを敬遠してパスですが、今回の物件は修繕も適宜施され、小綺麗に管理されていました。
受変電設備、消防設備等々、マンション管理士・管理業務主任者の勉強も多分に役立っています。
しっかりとした修繕費用積立計画もシミュレーション表にプロットしました。
プロット前のROIは60%超え、プロット後でも50%台後半の優秀な数値です。
今後の不動産賃貸業の展開を占う、重要な案件になりそうです。
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