投資茶屋　むらり庵

成長株と見て保有していた、因幡電機産業（9934）を売って利確しました。

因幡電産の業績数値（単位は百万円）を見てみると、

営業利益：8,285→9,059→11,200→12,000

の成長の他、配当推移、キャッシュフローも良好。

ROEは、5.24→6.16→6.34 と低水準ではあるものの一応上昇。

最高純益5,902に比べて当期純利益は6,500と過去最高。

中長期保有のつもりでしたが、オリンピック開催地が東京に決まるかも？の憶測から、

ETF 日経平均レバレッジ上場投信（1570）

に乗り換えました。

建設業界や広告業界の個別銘柄でもいいんですが、日経平均に連動するETFの2倍型に仕込みです。

東京とマッチレースの様相のトルコは情勢不安定なシリアの隣国ですし、エジプトも混乱しています。
この現況下にあっては、東京の選出は大いにあり得るのではと思えてしまいます。

去年から始めていた投信の積立投資もいったん全部売却指示をしました。

開催地決定に日本が本気で絡むのもそうそうあることではないですし、
この資金もETF購入に回そうかと考えているところです。

セミナー報告ですが・・・

会場がマンションの一室らしいんですが非常に分かりにくく・・・

30分以上うろうろしても辿り着けず・・・

参加を・・・諦めました。。

時計は既にセミナー開始から20分経過の13時50分を指していました。

途中受付の方に電話でナビってもらいながら探したんですが
真夏の日中に御苦労にも散歩ですか？状態で汗だく。。

電話でギブアップ連絡をしたところ、音声ファイルとレジュメを送ってもらえるとのこと。
レジュメは郵送に加えて電子ファイルでももらうことにしました。

・・と前置きが長くなりましたが、きのうその音声ファイルを聞きましたので、その感想を。

まず全体的に、市場を取り巻く要因を分析するマクロな視力は非常に勉強になります。

• 業種別の業績（実績／予想）およびアメリカとの対比
• 欧米、中国の経済動向
• 為替
• マーケットに関係するスケジュール
• 外国人投資家の売買動向
• 上方修正が期待できる銘柄
• オリンピック関連銘柄
• 先物
• 消費税
• リスク要因（中国、タイ、インドネシア、エジプト、ブラジル）

などについて、指数や資料を交えながらの進行です。

広義で「世界の政治経済」を俯瞰し、その中の「アメリカと日本」を意識する。
更に「アメリカの政治経済動向（金利、QE3縮小、為替）」を分析し、
「アメリカ経済動向と切っても切れない関係の上にある日本」を前提に、
「株価を意識する日本政府の政治・政策による日本のマーケット」を読み解く。
その際には「外国人投資マネー動向」に重要なウェイトを置いて考える。

ポイントを突いた分かりやすい説明は、これはもう世界経済の勉強ですね。

セミナー中に出てくる指数や資料のソースを扱えるように、
自分の環境を整えていきたいと思いました。

さて注目は何と言っても9月7日のオリンピック開催地決定。

オリンピックは開催国のGDPを2％押し上げる効果があるとか。
先ごろ政府が発表したGDP成長率は2.6％（経済界は3％後半を期待していたようですが..）でしたから、東京オリンピック決定なら日本のGDPは4.6％の計算に。

先物においては、ゴールドマン・サックス、クレディ・スイスあたりは日本でのオリンピック開催を織り込んでいるかのような強気な買い建てをしているようです。

8月24日(土)、100ten.schoolの「秋相場の行方と業績相場の銘柄選び！」セミナーに参加してきます。

業績の良い銘柄のポイントを徹底レクチャー！だそうです。

渡辺氏の話には、7月末に志木でのセミナーで一度触れさせてもらいましたが、
相場感をマクロで捉える情報源を多くお持ちで、その情報の分析力もさすがな印象でした。

スクリーニングはその銘柄の業績主体のミクロ的な要素の分析ですが、
マクロ的な視力を養ってこれればよいかなと思っています。

案内メールは下記↓

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100tenプレミア倶楽部の渡辺久芳氏によるセミナーです。
今回のセミナーも見逃せない内容となっておりますのでご紹介いたします。

5月23日の日経平均株価▲1,138円を境として、
株式市場の中身が大きく変容してしまいました。

秋相場の行方は、5/23まで活躍した銘柄の復活ではなく、
5/23以降に動意づき始めた銘柄が大きく値上がりしてくることになります。

ここからは業績相場、つまり、好業績銘柄の時代です。
しかも、わたしたち個人投資家にとって一番儲かる局面がやってきます。

今回のセミナーでは、業績の良い銘柄のポイントを徹底レクチャー！

・第一四半期をもとに、今期好業績が期待できる銘柄とは？
・外国人が借株で売っている銘柄が狙い目！
・秋相場の投資戦略

後半戦のマーケットを好成績でスタートするために、
みなさん奮ってご参加ください。

日時は下記の２日間で開催いたします。
ご都合の良いお日にちでご参加ください。

日時：2013/8/22（木）19：00～20：30
会場：〒102-0093　東京都千代田区平河町1－5－5平河町SKビル1Ｆ

日時：2013/8/24（土）13：30～15：00
会場：〒102-0093　東京都千代田区平河町2-2-5松邑１階

※開催場所が異なりますのでご注意ください。

参加費：5,250円

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今朝、税務署へ行って青色申告了承申請書を提出してきました。

青色申告をする場合、初の家賃収入発生から2ヶ月以内に届け出る必要があります。

私の場合は、8月8日の不動産取得と同時に前オーナーへ渡っていた8・9月分の家賃を受け取ったので、届け出てきました。

書き方は簡単ですが、以前読んだ2冊を参考にしました。

まだまだ事業的規模（5棟10室基準）を満たしていませんので、当面は10万円控除（単式簿記：PLだけの提出）です。

個人事業の開業届は、義務ではないので特に今回提出はしませんでした。

事業が順調に拡大して事業的規模になっていくと、個人事業税の事業開始申請書の提出などが必要になっていきます。

「SBJ銀行」「アパートローン」というキーワード検索で
このブログへ到達されている方がけっこういらっしゃるようです。

今回はSBJ銀行について、不動産投資の面から触れてみたいと思います。

SBJ銀行のざっくりとした概要は、

• SBJ銀行は新韓銀行100%出資の日本法人
• 新韓銀行は新韓金融グループの銀行（詳細はSBJ銀行HP）

住宅ローン、アパートローン問わず商品「ANY住宅ローン」で取り扱っています。

手元にある「ANY住宅ローン」のパンフレット（2013年3月1日時点のもの）によると、
居住用でない投資用の物件は、金利3.075～3.575％です。

この金利は、かつて不動産投資初心者にも積極的だったスルガ銀行の金利4.5％よりも低いです。

私も先に初取得した物件では、最終的には地方銀行に融資を受けることにしましたが、
SBJ銀行から融資を受ける手前（事前審査通過）のところまで進んでいました。

SBJ銀行の融資における一番の特徴は、

「耐用年数－経過年数」を超える返済期間も設定する

というところです。

良い物件なら積極的に融資をする、ということのようです。

私の場合は、「耐用年数－経過年数」が21年のところ、25年返済の提案を受けました。

また、某メルマガでは築10年の鉄骨物件に30年返済の提案があったと読みました。

返済期間が長くてうれしいのは、キャッシュフローが良くなり手元に残るお金が多くなる点です。

一方デメリットは、取得価格によってはバランスシートを毀損する点。
これはその後に融資を使って物件購入する際の、銀行審査に影響が出てくると聞きます。

そして一番気になることは・・SBJ銀行とは何者ぞや？という疑問。

不動産屋から「SBJ銀行」と聞いた時、「？？SBI銀行ですか？」と聞き返しました。
おそらくそういう方が多いと思います。

不動産投資をやっている人に「SBJ銀行って知ってますか？」と聞くと、大抵「聞いたことある」と返ってきます。
続けて「SBIじゃなくてSBJですよ？」と聞くと、「あ・・知らない、IじゃなくてJ？？」という反応です。

都銀、地銀、信金で融資相談した際にもご存知ですか？と聞いてみましたが、知っていた人はゼロ。
今回お世話になった税理士、司法書士の先生もご存知ありませんでした。

私が気になったのは、金融機関の中の位置付け（格）が計り知れなかいこと。
いまだに把握できていません。

ベテラン不動産投資家に相談した際には、
「条件面（金利・返済期間）から考えると、ノンバンクあるいはそれよりやや上くらいの位置付けではないか」
と言われました。

また、先月末の賃貸住宅フェアでの元メガバンク支店長、菅井敏之氏の講演
「元メガバンク支店長の金融機関との付き合い方」での話にあった、

• 銀行はみんな横並び意識が強い
• どこからお金を借りているかを見ている
• 都銀など名の知れた銀行が貸していればうちも貸そうとなりやすい

というのも、融資を受けて拡大戦略を狙う上では参考になります。

SBJ銀行についてはまだ未知数ですが、初心者へも融資をしてくれる可能性の高い、貴重な金融機関であることは間違いないでしょう。

結局は個人のポリシーによるわけですが、先に挙げたキャッシュフロー、バランスシート、拡大戦略など総合的に判断することになります。

最初の物件取得です。

目が覚め、もう朝かなと思ったらまだ夜中の3時でした。

記念すべき不動産賃貸業のスタートですから、
そわそわして落ちつかないのも仕方ないところです。

さて、契約の場所は、融資してくれる銀行の会議室。
所要時間は10時～13時の3時間でした。

• 銀行と金銭消費貸借契約（金消契約）の締結
• 不動産屋からの重要事項説明書説明
• 火災保険代理店との保険契約
• 司法書士関係（不動産登記委任、抵当権設定等）
• 不動産契約

という順に進みました。

けっこう時間かかるし署名・捺印する書類が多いです。

事前に住所のゴム印を作成しておいたので、書く手間がだいぶ軽減されました。

売り主の方はとてもよい方で、80歳の方でした。
80歳と言っても耳は良いし、喋りもしっかりした方でした。

家賃収入が2～3千万円ある方のようで、
おそらく不動産資産は2～3億円かと推測します。

家族から、物件を残して逝かないように言われて片づけているそうです。

・・これってある意味相続ですよね？？

相続というと、普通は引き継いだ方が扱いに困って売却を急ぐイメージを持っていましたが、
こういう相続案件もあるんだなぁと思いました。

去年の9月に不動産投資というものに出会い、勉強を進めて11ヶ月目。

おかげさまで、大家としての第一歩を踏み出すことができました。

不動産契約・融資実行が8月8日（木）に決まっています。

司法書士の先生は融資をしてもらう銀行に紹介してもらいました。

きのうようやく不動産屋から契約書と重要事項説明書のドラフト版が送られてきたので、
銀行を介して今回担当してもらう先生へ・・と思いましたが、直接渡す方が当然早いので、
仕事帰りに事務所へ電話し、持って行くことにしました。

気さくに応対してもらい、両書類の気になる点を4点あげていただきました。

• ガスについて「東京ガスヒーツにつき個別供給はありません」の文言。

　　　　 →空室になった際も個別供給のストップができず、料金が発生するのか？

• フローリングの制限があるようで、理事長に事前にどの素材を使うか了承を得なければならないようだ。

　　　　 →分譲マンションだしおそらくクッションフロア等の安価な素材は当然ながら使えない？

• 管理費、修繕積立金はオーナー負担か入居者負担か明確に聞いておいた方がよい

　　　　 →管理費は入居者が払うケースがあるが、修繕積立金はオーナー負担が多いとのこと。
　　　　 　 契約決算精算書を見ると、両方ともオーナー負担であることが見て取れますが、
　　　　 　 収支シミュレーション上は両方オーナー負担で計算しているのでキャッシュフローの悪化には繋がりません。

• 2006年に大規模補修が行われているようだが、外壁塗装の予定など聞いておいた方がよいだろう

　　　　 →マイソクに「外壁洗浄、廊下防水工事、鉄部塗装等実施」と書いてあった。
　　　　 　 契約の際にもらう長期修繕計画案に今後の修繕予定の記載があるようだ。

上記のうち不明瞭な事項について、不動産屋へ確認しておきたいと思います。

何かおかしな文言や聞いていないような買主に不利なことを盛り込まれていることがあるのは
特に重要事項説明書の備考欄という認識がありましたが、司法書士の先生曰く、
「おかしなことが書かれているのは、契約書の方が多いですね」とのことでした。

先週の金曜日、税理士の先生に会ってきました。

所有はマンション区分1室ですから、自分で確定申告まで行おうという考えもあった一方、
やはりいつでも相談できる税務のプロと繋がることのメリットは大きく感じていました。

税理士へ期待することは、

• 不動産に強いこと
• 建物と土地の按分相談など、ちょっとした相談に気軽に応じてもらえること
• 今後の拡大戦略、当面のアンチ節税を理解してくれる
• 確定申告までやって欲しい
• できれば自宅から近い方がいい
• 今後の事業拡大の過程を支援してくれる、長いつきあいができそうな先生がいい

私は大学関係の本業がありますから、確定申告時期は入試業務で多忙を極め、
確定申告書類の作成が疎かになることは多分にあり得ると思います。

そういった懸念からも、以前から近所によさそうな税理士はいないかWeb等で調べていました。

そして自分と年がそう離れていない方の事務所サイトへ、前日Webフォームから相談内容を入力したところ
返信と参考見積もりをもらえたので、さっそく相談に行ってきた次第です。

不動産関係の決算支援をされているかうかがってみたところ、不動産賃貸業をバリバリやっている方や
副収入として家賃収入のある方の支援もされているということで、その面は安心できました。

当面は事業的規模（5棟10室基準）は満たしませんから、10万円控除・PLだけでの確定申告です。
報酬は、年間52,500円で相談から確定申告まで行ってもらえるとのこと。
不動産投資の学校では、安いところで4~5万円と聞いていましたので、高い報酬ではありません。

先日ビッグサイトで開催された賃貸住宅フェアの税務エリアで相談したところは、10万円級でした。
（そもそもあんなフェアに出店すること＝商売気が強いのでしょうが）

また、先週行った志木市の鳥山会計事務所は、8万円と資料に書いてあります。

費用面の他、話しやすさ等総合的に判断して、今回相談した税理士の先生にお世話になることに決めました。

報酬が高いかどうかは考え方次第ですが、プロに支援してもらいながら、
より銀行から融資を受けやすい財務体質を作っていきたいと思います。

今日、ファイナンシャルアカデミーの

「ローリスクで着実に儲けるバリュー投資セミナー」

へ参加してきました。

参加費は、15,000円のところ事前申込価格12,000円、
さらに10％割引が入って10,800円です。

講師：角山智氏
時間：13:00～16:20

今の私は株式投資へのスタンスは積極的ではありませんが、
こういう実際に活躍されている方々の手法を聞くのは好きです。

今回のセミナーは、具体的な手法や銘柄推奨などではなく、
乗るタイミングの判断、含み益を温存しながらのトレーリングストップなど、
リスクマネジメントしながらのトレード手法に注力された構成でした。

こういった観点からのセミナーは、ありそうでないと思います。
四季報CD-ROMからスクリーニングしている自分にとっては有益な情報となりました。

逆に言えば、成長株の見つけ方を学べると思っていた人たちからすると期待外れだったかもしれません。

乗るタイミングについては、

• 移動平均線

を用いた判断の他、

• ボラティリティ
• 信用評価損益率

もあげておられました。

株は乗るタイミングを間違えないことが大事です。

角山さんの手法から、取り入れられるところは参考にしていきたいと思います。

物件購入と同時にやらなければならない保険選定。

融資を受ける銀行さんから、協力会社の代理店で団体扱いの保険に入れると紹介をもらい、
きのう三井住友海上からの見積もりをもらいました。

団体扱いなので大口となり、

• 事前に調べていた相場よりも安い
• 保険会社も請求の際に対応がよい（と聞く）

というメリットがあります。

保険については、一棟物と区分所有とで入るべきものが違ってきます。

まず火災保険。

• 火災保険
• 住宅総合保険
• 新型火災保険

とありますが、今回購入する物件はマンション区分の4階なので、通常の「火災保険」で十分です。
有事の際には、マンション管理組合の修繕積立金や保険があてにできます。

火災保険の特約としては、

• 家賃収入特約
  →復旧までに損なう家賃収入の補償（3・6・12ヶ月から今回は6ヶ月を選択）
• 賃貸建物所有者賠償
  →敷地内でケガをした場合に訴えられるリスク対策（保証額最大1億円）風呂でコケて怪我したとか・・

を付けます。

さらに水道管の寿命は20年なので、特に古い物件には漏水担保特約を付けるべきです。
この漏水担保特約は一般的に、他人に被害与えた損害賠償分が保険範囲で、修理費用は自己負担です。
自己負担分は、修繕積立金や管理組合加入の保険が期待できるかもと思いますが、 最悪自己負担となっても15～20万円だけで済みます。

今回は、提示の基本プランに水漏れ補償が既に入っていました。

火災保険の契約形態には

• 新価契約
• 時価契約

がありますが、残債が多い場合は新価契約がセオリーです。

契約期間については、

•  経費計上は1年ずつしかできないので節税効果は落ちキャッシュフローには悪影響を及ぼす
• 途中で売却することも想定

を考慮して、5～10年での契約がよいかと思っており、今回は5年を選択。

そして地震保険。特徴をいくつかあげると、

• 地震による火災もカバー
• 契約期間の上限は5年
• 1981年（昭和56年）6月以降の新築物件は建築年割引が適用され10％引きになる
• 来年から値上がり予定なので、今年契約なら最長の5年契約がよい

補償額は、火災・地震どちらに見舞われても残債をカバーできる額を設定するのが基本。
地震保険が火災保険の半分しか補償設定できないので、500万円の物件なら、

• 火災保険：1,000万円
• 地震保険：　500万円

となりますが、物件価格の2倍も設定ができない場合もありますので、その場合は設定可能な上限値で契約します。

以上で、総額40,180円（5年間）の見積もり金額です。
1年あたり8,036円は、他オーナーさんに聞いていた金額と比べて、6掛け以下の金額でした。