投資茶屋　むらり庵

■不動産投資
今年前半は、物件を見つけられず気分が停滞する日々が続き、閉塞感で悶々としていました。

しかし、6月以降に不動産業者の担当者さんに再会してから、法人設立、その法人で新規物件購入と続きました。

また、区分マンション売却も実現し、成功裏に出口を取ることができました。

慌ただしくも充実した今年の後半でしたが、このような状況に進めさせてくれた担当者さんをはじめ、出会ったご縁に感謝です。

同時に、事業として本格的に動き出したことには身の引き締まる思いです。

失敗した場合を思い見舞われる不安感も、経営者の宿命と受け止めて共棲していきます。

2017年は、消費税還付金も3月頃には戻り自己資金が回復するので、良い物件に巡り逢えば拡大を進めていきます。

また、今年は管理業務主任者試験、賃貸不動産経営管理士試験と合格が続いたことは自信になりました。

マンション管理士試験は残念でしたが、来年再挑戦、そして簿記3級も手にしておきたいと思います。

■株式投資
波の大きい一年でした。

ギリシャ問題、英国EU離脱と続き、何とか収支トントンで堪えていましたが、

8月の日銀政策と米国FRB利上げ動向に翻弄され、マイナス転換。

8月下旬にアパート購入契約をしたところで、株式投資は停止しました。

その後の米国大統領選でのトランプショック＆トランプ祭りは傍観していましたが、参加していても勝てた気がしません。

業績や財務状況が良いからといって株価が上がる訳ではない、本当に難しいと思います。

不動産投資の拡大に合わせて、見通しの難しい株式投資は今後も縮小路線です。

今後は世界情勢・経済情勢を見ながら、上か下か大きな流れがある時にETFで少し乗る感じになると思います。

■投資信託（積立投資）
法人の運営資金（役員貸付金）を作る時に、一部解約してリスタートしていますが、

2012年から続けている楽天証券での取引分には手を付けておらず、運用利回りは約13％です。

積立投資については、どうこう動的に動くこともありませんので、継続していくことが唯一の目標となります。

年末にかけて日経平均は値を下げてくると予想して、このETFに先週から売りで入っていました。

8月末以来、約4ヶ月ぶりの株式投資でした。

米国利上げ等のイベントも終わり、年末でリスクオフする投資家が多いだろうと予測しました。

年明けは、また動きが見通せないので様子見のつもりです。

不動産業者とオリックス銀行がタイアップしたセミナーに参加してきました。

このうち、オリックス銀行からあった商品説明についてメモします。

■審査基準

• 本業収入が長期的に安定しているか（賃料収入が基盤の人はハードルが高い）
• キャッシュフローが安定的・長期的に見込める物件か
• 本業定年退職時の想定退職金、売却想定額、家賃収入から残債返済能力がどれくらいあるか

オリックス銀行は、担保価値に依存せず、収益還元法による審査。
鉄筋コンクリート造よりも、木造・軽量鉄骨造の評価が高くなる傾向があります。

また、資産管理法人への与信はしておらず、あくまでも個人への与信で、
法人への融資の場合は個人が連帯債務者となります。

■融資最多層

• 年齢：40～50歳
• 年収：1,000～1,200万円
• 所有者物件：1棟保有者

■商品（パッケージ）
利用者の98％が3年固定金利特約型で、

• 店頭表示金利の基本パッケージ（金利3.3％）
• セレクトコース（金利2.3％）
  →年収700万円以上、借入時年齢55歳未満が対象者
• プレミアムコース（金利1.975％）
  →年収1,000万円以上、借入時年齢55歳未満が対象者

個人事業主は所得ベースで700万円から取り組み可能だそうです。

また、上記が商品説明ですが、実務では1.675％～3％で交渉をしているとのことでした。

■融資期間
最長35年以内。

• 団信の期限、完済時79歳未満であること
• 中古の場合は耐用年数（後述）基準に沿う

■耐用年数

• 木造、軽量鉄骨：40年‐築年数
• 重量鉄骨：45年‐築年数
• 鉄筋コンクリート：55年‐築年数

実務上の与信スタンスとしては、金利3％を承諾する利用者には10年プラスして

• 木造、軽量鉄骨：50年‐築年数
• 重量鉄骨：55年‐築年数
• 鉄筋コンクリート：65年‐築年数

での取り組みも最近は行っているとのこと。

■融資エリア

• 1都3県（国道16号線の内側）が主要エリア
• 群馬、栃木、札幌は金利3％～で融資可能

■融資限度額

• 2億円（団信の上限と合わせいる）

実務上は年収の20倍、30倍と融資している人もいるそうです。
ただ、2億円を超えてくると金利は3％がベースになるようです。

オリックス銀行の特徴としては、団信保険料は銀行負担（金利に含まれる）です。

11月末で1期目を終え、会計事務所へ決算資料を渡しました。

個人でも法人でも処理できそうな経費をどちらに回すか、で少し迷いました。

法人で必要となった経費も現在はすべて個人で立て替えている（役員借入金）ので、
例えばプリンタ用紙とかは、法人でも個人でもどちらでも処理することができます。

経費の算入にあたっては、個人の方の税理士は渋いので、
例えばセミナー代や簿記講座受講料などは微妙な扱いを受けそうです。

法人の顧問会計事務所の方は、事業に必要な経費として算入してくれることは確認したので、
こういった微妙なものは、法人決算の方にしました。

あとは法人設立前の経費の扱いについて、法人の方に経費を付けられるかという点も気になりました。

法人設立時の司法書士報酬や法人印作成費などは創立費で処理できますが、
例えば3月の管理業務主任者登録実務講習や、資格登録費などです。

こういったのは個人の方の税理士は経費算入をかなり渋るので、
できれば法人の方に付けたいのですが、性質的には創立費ではありません。

会計事務所へ確認したところ、期首にて費用科目で処理できるようです。

ただ、法人に回しすぎて個人の方の決算で黒字を残し過ぎても税金が増えてしまうので、
個人の方へ回す経費のラインを見極めて進めました。

今年の個人の方は物件を購入していないので、対銀行的に黒字にする必要があります。
個人の決算は、最終的には少し黒字のラインで終えられればよいと思います。

法人の方は、1期目は赤字が嵩みますが、繰り越しができるので、
2期目は黒字化（新規に物件購入しない限り必須）の中で消化していければよいと思います。

11月末、2棟目となるアパートの引き渡しが終わりました。

仲介業者や司法書士など総勢8名での諸手続きで、約1時間半ほど要しました。

売買契約から引き渡しまで、3ヶ月ちょっとというスロー取り引きでした。

前週から検討した火災保険もギリギリ間に合いました。

その内容は、契約金額は評価額×1.3倍。

オプションでは家賃保証（8ヶ月）と施設賠償責任に加え、
自殺・犯罪死・孤独死発生時の多額の現状回復費用に備えた特約にも入りました。

ちょっと盛り過ぎとも思えますが、今回の物件で失敗はできませんし、
10～15年保有した場合の最終手残りの予想に照らせば、大きな金額にも思えません。

管理会社の委託料も3％＋消費税のところへ決まり、ランニングコストを抑えられますし、
総合的に考えて、万全を期し、安心を得るための出費と思い、火災保険内容を決めました。

引き渡しを終え、午後は管理会社へ出向きました。

入居者の賃貸借契約書や鍵等を渡し、業務委託契約を交わしました。

管理会社選びはその後の賃貸経営を左右します。

今回の会社は、9月に数社回った中から選んだ会社ですが、

• 管理料3％＋消費税
• 送金手数料は業者負担
• 簡易清掃は週1回（管理料に込み）
• 客付は強い

という、オーナーにとっては良心的な会社です。

今回の物件取得によって、手元資金が減ったので、
またしばらくは、自己資金を増やす期間に入ります。