投資茶屋　むらり庵

きのうは東証大納会でした。

年初来最高値を付けたようですね。

私は下記3銘柄を保有したまま含み益での年越しとなります。

• ETF 日経平均レバレッジ上場投信（1570）
• ペプチドリーム（4587）
• コロプラ（3668）

今年は、特に後半に利益を出させてもらいました。

これまでも株のカテゴリーで触れてきていますが、

• 4～6月期の実質GDP改定値の発表（2.6%→3.8%）
• 東京オリンピック開催決定

と続き、

• ROE重視の新指標創設（JPX日経インデックス400）
• 公的年金（GPIF他）株式保有比率upによる資金流入
• NISA600万口座（予測）資金流入
• 米国QE3縮小決定（円安へ）

と、世界情勢（主に米国情勢）、国内情勢から見て今回ほど買い材料が揃うこともなかなかないのではないでしょうか。

コーポレート・ファイナンス理論的に考えれば、ファイナンスの役割の1つに、
投資者から調達した資金をどこに、いくら投資すべきかという「投資に関する意思決定」があります。

諸要因鑑みて、不動産投資よりも短期間に大きなリターンを得る確率が高い上に易しい相場を迎えている、と私は評価しています。
“今は不動産投資をやっている場合ではない”というのが正直なところです。

特に年金運用の16兆円とも見られるビッグマネーが入ってくることがほぼ確定というインパクトが大きく、
海外年金、ファンドマネーも呼び込んでくるでしょうから、来年の株式相場は増々過熱していきそうです。

今月も何冊か本を購入しましたが、中でも私が興味を惹かれたのは、
猪俣淳さんの「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略改訂版」です。

物件のポテンシャルを数値化して、

• 効率を見る指標
• 安全性を見る指標

から投資に値するかどうかを判断するものさしを持とう、
というようなコンセプトです。

• 一棟物が優れていて区分所有が劣っているというような考え方自体に意味がない
• 数値が悪いから絶対ダメという物件単体の視点ではない

というような基本スタンスが伝わってきます。

強みなり弱点なりを先の指標で把握し、他物件と補いあってポートフォリオを
形成していくことが大事と意識させられます。

猪俣さんの場合は、物件の性質を3タイプに分け、意識的なポートフォリオを構築されています。

これまでは、シミュレーションして

• インカムゲイン累計
• ROI
• 自己資金推移
• 売却時キャピタルゲイン
• 売却時キャッシュフロー総額

といった数値からの判断しか用いていませんでしたが、今後は本書にあるような
「効率を見る指標」「安全性を見る指標」といった指標からも分析していけるようになりたいと思います。

ちなみに先日の坂戸の物件をこれらの指標に照らしてみると・・

まず物件の基本情報から。

であります。それぞれの指標を計算すると・・・

各々の数値の意味合いは今回の記事では割愛しますが、
やはり目にとまるだけの物件だけあって、まずまずの値を出していることがわかります。

先日、不動産情報サイトで見つけた埼玉県坂戸駅の物件。

• 東武東上線坂戸駅から徒歩5分
• SRC造11階建6階部分（総戸数49戸）
• 平成3年4月築
• 1LDK（40.32平米）
• 室内洗濯機置場あり
• バストイレ別
• 来年10月末日まで賃貸中（家賃53,000円）
• 管理費・修繕積立金16,750円／月

この条件で、何と価格は350万円（表面利回り18.17％）です。

あまりの好条件に、即販売図面を取り寄せました。
どうやらまだ購入申し込みは入っていないようです。

Webサイト「見える賃貸経営」でヒートマップや間取りの需給を調べたところ、
物件所在エリアは賃貸需要がまずまず見込め、また間取り的には1LDKは需要＞供給ということが分かりました。
駅前にはイトーヨーカドーなどあり、入居付けを考えるとプラス要素です。

駅の乗降客数的には26,000人／1日という弱めの数字ですが、
分譲マンション1LDKしかも40平米超えの間取りは、競争力が高そうです。

過去の賃料も調べました。
先月、中層階の同じ間取りで60,000円の契約もありますので、
現在の家賃53,000円よりも高く貸せる潜在収益力もありそうです。
仮に60,000円で入居者が付けば、表面利回りは20％超えですね。

しかも、敷金・礼金が1ヶ月ずつ取れているようで、
市場が崩れていないことを意味しています。

過去の販売履歴は・・同じ間取りの履歴はなかったですが、

• 2011年に2SLDKの部屋が780万円
• ここ2年の間に3LDKの部屋が880万円～1,480万円で売買されている

というデータがあります。

そして本物件の積算評価は、543.5万円と出ました。
区分マンションなので割り引かれますが、7掛けしても約380万円で、
購入価格を上回ります。

条件を見る限り、かなり良いと思ったのですが・・結果、見送りました。

• このくらいの金額なら現金買いが現実的
• 向こう半年間程度は株での資金増幅に注力する方針を決めている
• 四季報から成長を予感させられたコロプラ（3668）へ資金投入したばかり

といった理由からです。

来年は、数値計算的には日経平均3万円超えもありえる状況です。
感覚的にはあり得ない、と信じ難いですが好機であると私は考えています。

もしこの物件を購入して1年後に売却した場合のキャッシュフロー総額をシミュレーションしたところ、

• インカムゲイン：27.4万円
• キャピタルゲイン：455.3万円（キャップレートは12％で試算）

合計482.7万円です。
もちろん税引後の金額です。

それほどの高値で売却ができるのかということは別として、
12%のキャップレートだと約800万円での取り引きということになります。

今後1年間の株での利益＞物件を買った場合に見込めるキャッシュフロー総額（482.7万円）
であれば、今回物件購入を見送ったのは正解だったと思えます。

ちなみにこの物件を10年間保有して売却した場合のキャッシュフロー総額は743.2万円。
途中の空室やクリーニング、リフォーム代などは未考慮の数値ですが、
こうしてある程度数字を見通せるのが不動産投資の強みですね。

金曜日は、ピックアップした中からコロプラ（3668）に買いから入りました。

営業利益の推移、キャッシュフロー、ROE推移など問題なし。
当期純利益が過去最高純益を上回るなども好感です。

営業利益は四季報秋号の4,500百万円から12,000百万円に2.67倍の上方修正。
来期も8,500百万円から15,000百万円へ1.76倍の上方修正が出ています。

現在、株価は2,800円台です。
当然ながら大きく下げる可能性はありますが、この状況では1,000円下げる可能性よりも値上がる可能性の方が高いとリスク評価しました。
もしも残念ながら1,000円下げてしまったとしても、今年の株での利益が無かったことで終われる範囲の株数です。

もちろん、リスク評価は個人個人で違いますから、投資判断は自身の判断と責任においてが原則です。

業績を見ると成長株と言えますが、なにぶん値動きの粗いイメージがあるゲーム業界です。
金曜日の引け後に材料（「魔法使いと黒猫のウィズ」が1500万DL突破）も発表され、投機マネーも入ってくるでしょう。
そうなるとまたこの会社の成長性に“投資”している人たちがふるい落とされていくのかもしれませんね。

四季報新春号をもとに、いくつかのコンセプトで、ある程度以上の出来高がある銘柄を洗ってみました。

ソニーや日産なんかは、失望売りを誘ったりするんでしょうかねぇ。

下記営業利益の数値の単位は百万円です。

■営業利益が高いが、更に上方修正となっている銘柄
・2914 ＪＴ　616000→695000
・1605 国際石油開帝石　615000→660000
・5401 新日鉄住金　290000→330000
・4506 大日本住友製薬　26000→35000

■成長株で、秋号での営業利益から更に上方修正となっている銘柄
・3668 コロプラ　4500→12000
・5232 住友大阪セメ　16000→20500

■営業利益が秋号でもともと悪い予想だったのに、更に悪化している銘柄
・5541 大平洋金属　-760→-4120
・9509 北海道電力　-10000→-40000
・8202 ラオックス　-600→-2500

■営業利益が高いのだが、秋号から比べると下方修正となっている銘柄
・7201 日産自動車　645000→490000
・6758 ソニー　300000→170000
・6301 コマツ　305000→210000

来週13日（金）に会社四季報（2014年1集・新春号）が発売になります。

私はCD-ROM版を定期購読しているので、前日の12日（木）に手元に届きます。

Accessで自作したシステムへ取り込んで同日中に解析をし、
いち早く13日（金）に仕込みを入れたいと思っています。

CD-ROM版をはじめて購入したのは去年の12月。
そこからこのデータを用いた解析システムづくりに着手し、
プロトタイプを作成して3月発売の春号データでデューデリ。
実際に抽出銘柄を購入してみたのは6月発売の夏号データからです。

その結果がまずまずだったので定期購読を申し込み、
9月発売の秋号データから本格的に仕込み始めた、というのがこれまでの経緯です。

こうして振り返ってみるとまだ漕ぎ出したばかりで月日の浅いシステムですが、
3ヶ月間で資金を倍以上にしてくれました。

前回の秋号では、

• ペプチドリーム（4587）
• 中山製鋼所（5408）

といった、夏号から営業利益予想が大幅に上方修正された銘柄へインしましたが、
今度の新春号ではどういうコンセプトで入るでしょうか。

本格的な業績相場になっていくと考えているので、
やはり営業利益が大きく上方へ見直されるインパクトある銘柄は買いで入りたいですし、
逆に下方へ見直される失望感溢れる銘柄に売りから入ることも一案です。

地合い的には、

•  NISA口座の最終数が600万との予測あり
• 公的年金（GPIF：年金積立金運用管理独立行政法人含む）が株式保有比率を5％up
• 新指標「JPX日経インデックス400」創設
  ：

年金マネーを中心に20兆円弱のマネーが日本株のマーケットに流れ込んでくる環境は整っています。

他にも、

• 米国QE3縮小によりドル高・円安＆日本株高へ
• 日本企業の好業績持続
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来年も買い方優勢な流れが続くであろうと推測しています。