投資茶屋　むらり庵

今後そう遠くない将来に必要となってくるであろうことに向けた準備をリストアップしています。

■大規模修繕に向けた準備
木造アパートのうちの１棟は築23年目に入りました。
12年前に外壁塗装、鉄階段・鉄部塗装、雨戸・雨樋塗装、シーリング打替の実施履歴があります。
近いうちに、これらの工事に加えて屋根の塗装、高圧洗浄、チョーキングや鉄部や躯体の腐食チェック等も想定します。
施工業者探しの他、傷み具合を確認しに、6年ぶりに現地へ行ってきたいと思っています。
屋根は、ドローンとまではいかないまでも、GoPro＋自撮り棒で覗いてみたいところです。
豪雨や台風もありますので、火災保険が適用できるタイミングで実施に至れるとベストと考えています。

■土地から一棟建築フェーズに向けた準備
ここ半年程度、土地を探して上物を建てる知識収集を行っています。
書籍数冊＋セミナーへの参加を通して、ざっくりとした費用感を把握できるようにはなりました。

とはいえ、建築基準法や各種条例、高さ制限、地盤改良等を織り込んだボリュームチェックはできませんので、設計・建築会社探しが必要になります。
完成見学会や構造見学会をやっている建築会社もあるので、知見を得に参加してきたいと思っています。

土地から新築の手法の最大の弱点は積算評価が出ない点であり、これを補うだけの現金等資産を持っていないとB/Sが債務超過になります。
それを解消すべく、利回り8％程度で建築し5～6％程度で短期売却すれば、短期間に大金を手にすることができます。
しかし、そうする融資してくれた銀行との関係は悪化します。理解がないと出禁を食らうでしょう。
宅建業者になればプロジェクトファイナンスも狙えるのだと思いますが現状では非現実的です。

では保有するかというと、築古一棟と比べ利回りは低く税引後CFは劣ります。
代わりに向こう10年以上は修繕リスクと空室リスクが低い安定経営が期待できるでしょう。

この先2棟程度築古一棟を購入して、資金と資産がある程度潤沢になり、拡大フェーズから安定フェーズに移行する頃に参入するつもりです。

■社会保険労務関係の準備
出張旅費規程は既に作成し、宿泊と日帰り日当の取り決めは行っています。
2年以内には役員報酬や給与に関する規程を作成していきたいと思っています。
また、その頃には良い社労士を探していたいと考えています。

■休眠中法人の稼働に向けた準備
法人銀行口座、クレジットカードは開設しました。
あとは下記を税務署へ提出してきます。

（１）法人設立届出書
（２）青色申告の承認申請書
（３）給与支払事務所等の開設等届出
（４）源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請

1社目でお世話になっている税理士法人へ相談しましたが、上記作成と提出は2社目の法人決算も含め報酬が発生するとのこと。
この税理士法人にやってもらった1社目の申請書類を参考に、自分でやることにしました。

（２）は対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールです。
これを提出していないと、白色申告の期は損失が次期へ繰り越せずただの赤字で終わりになります。
次期が9/1～なのでそれまでに提出します。

（３）（４）は提出していない人もいますが、提出した上で役員報酬・給与支払いをしていない法人も多いそうです。
これを提出しておくことにより、ゆくゆく報酬・給与の支払いがスムーズな手続きで行えます。

7/11（土）に予定されていた、ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」が開催延期となりました。

• 現在、新型コロナウイルスの影響による経済の混乱により商業ビル市場も空室が増加するなど、状況が思わしくない。
• これからの市況もまだまだ不透明な部分が多く、商業ビル投資の実践的なテクニックをお伝えするためにもアフターコロナの状況下で、どのように商業ビルで資産を築いていくのか現状の見通しが立った時点で、改めて教室での授業を開催する。

とメール連絡があり、今後の情勢を鑑みながら、20年12月ごろを計画しているとのことでした。

• 次回開催時には、コロナ渦での商業ビル市場の振り返り
• 下がった商業ビルで、どのように利益を上げていくのか

といった内容を盛り込んで授業を実施する予定だそうです。

今後開催されたところで、コロナ禍における店子さんたちの窮状を見ると、商業ビルには手を出し辛いですね。

もし今自分が商業ビルを持っていたら、かなり神経質な毎日を送っていたと思います。
約14万円の受講料はドブに捨てたようなものですが、実際に手を出す前だったことは幸運だったと思います。

3月末に購入した1棟マンションの1室が4月末に退去しました。

購入前から退去は聞いていたことですが、居住期間約9年、2LDKで約73㎡。
所有早々に痛いですが、1㎡1万円として、ざっくり80万円程度の出費は覚悟していました。

リフォーム会社が高いか安いかはクロス平米単価を見れば分かると言いますが、900円でした。
800～1400円と言われる中では良心的な単価です。

ボッタクられていないか、管理業を営む知人へ見積書を見てもらいましたが、
うちではこの価格で手配できない、と安価であることの確認ができました。

平成初期の物件ですから、玄関やキッチンの壁はタイル。
風呂のドアノブやコンセントカバーは黄ばんでおり、写真を通して古臭さが伝わってきます。

• クロス、CF（トイレ・キッチン・洗面）の張り替え
• フローリング→ウッドタイル張り替え
• キッチン、風呂、洗面台水栓交換
• レンジフード交換（故障）
• ベランダフェンス傾き修理、ガラス交換

などで約88万円。

今回は原状回復にプラスして、下記約20万円の工事も発注しました。

• スイッチカバーを埋込型（コスモスイッチ）に
• シーリングライト導入
• 浴室鏡交換
• 洋室クローゼットへダイノックシート

浴室鏡交換が2.5万円、ダイノックシートが7万円と、ネットで調べても格段に高いので、
施主支給が可能か、全工事型番開示要求しました。

ある程度メーカーとシリーズは開示してくれましたが、型番開示（業界のタブーらしい）や施主支給を要求するなら工事はやらないとのこと。
「儲けを取るなと言われているようなもので、それでも受けるのは安くて腕の悪い業者や、若手やしないと仕事がない職人くらいだ。結局損をするのはオーナーだよ？」
と鍔迫り合い。

結局は少し値引いてもらっての発注で落ち着きました。

また、フローリング傷、レンジフード交換、ベランダフェンス（傾き修理・ガラス交換）は火災保険申請しました。
結果、ベランダフェンスのみ適用（約10万円）となりました。
他の2つは、入居者の椅子スレ（経年劣化）とレンジフード故障も突発的でないということで、予想通りまっとうな判断です。

レンジフード故障などは、基盤ショートということにして適用する人もいるようですが、モラルの問題ですね。
そういった人が増えてきているからか、最近は大手の保険会社でも基盤ショートの証拠写真を求めるようです。

募集賃料は、リフォーム50万円で＋1万円の目安がありますが、相場感もあるので＋6,000円で設定しました。
8年住んでもらえれば、8割方回収できるので良しとします。