投資茶屋　むらり庵

普段は、

• ファミリータイプ
• 築30年以下
• RC物件
• 管理状態が良好
• 1都3県（国道16号線内）

を基本に物件を探しています。
最寄駅からの徒歩分数は問いません。

「信用棄損を極力抑えつつ、効率的に買い進めたい」

という思いが強く、下記の目線もプラスしています。

• 積算評価70％程度以上
• ROIは35％以上
• 収益力は年間インカムゲインが購入価格2億円換算で600万円程度以上
  （土地から新築企画でも400万円弱は出るのでその1.5倍以上は欲しい）

積算が出てもROIが弱かったり、逆にROIが出ていても積算が弱かったり。

ROIが出ていてもインカムゲインがやや弱いこともあります。

こんなことを言っていると、業者さんから提案は多くあるものの、購入にまではなかなか至れません。

数少ないチャンスに出会い、買付申し込みしても2番手に甘んじることが年に2，3回というペースです。
結局買えず、逸した時の落胆は小さくありません。

それならば少し数値を妥協してでも買った方が、その分キャッシュが貯まって良いのでは？

という誘惑も沸いてきますが、それもまた違うだろうと思いなおし、また探し続けます。

それでは、インカムゲイン（税引き後利益－返済元金＋減価償却費）を最大化するには、どのような案件を掴めば良いのでしょうか。

「税引後利益が大きく、返済元金が少なく、減価償却費(年)が大きい」

ということになり、こう書くとシンプルですが、紐解くといろんな要素が絡み合ってきます。

・税引後利益を大きくするには
収入大きい＝表面利回りが高い＝価格交渉
ランニングコス少ない＝EVなし、委託管理費小、定期清掃費安
減価償却費(年)大きい
支払利息小さい＝借入額少ない、融資期間長い、金利低い

・返済元金を少なくするには
融資年長い
金利低い

・減価償却費(年)を大きくするには
耐用年数少ない
固定資産税評価額の建物大
土地に対して建物大

減価償却費は、片や税金算出する前後という差はありますが、相殺されるイメージでもあるので、これに注力するよりも、

「購入価格とランニングコストを極力抑え、融資期間をなるべく長く・金利は低く金融機関交渉を行う」という不動産投資の基本に立ち返ることが肝要であることを、あらためて認識させられます。

大学時代のゼミ同期に、親御さんの建設会社を継いだ奴がいます。

昔はしょっちゅう麻雀卓を囲んだりしましたが、もうすっかり連絡を取っておらず、最後に会ったのはゼミ仲間の結婚式、もう14年前です。

まだ先のフェーズで、土地から新築企画に進む際には相談してみようと思っていましたが、なかなか築古RCで良い経営数値を出す案件も無いため、新築企画も並行して進めてみてもよいかなと思うようになり、電話をしてみることにしました。

さすがに携帯番号変わってるかなとも思いつつ電話をかけてみると・・・数コールで繋がりました。

違う人の番号になっているかもなので、「○○さんですか？」から入ると、「おー、久しぶりじゃん、どうした？」との返答。

当人に繋がったことに安堵しつつ、8年前から不動産賃貸業始めたことや新築はRCもできるかなど含め、しばらく話しました。

相手からしても滅多にない人からの着信ということで、恩師が亡くなったのかと思ったようです（笑）

アパートの修繕も得意のようで、早ければ今秋にも計画している大規模修繕の見積りを作るべく、来週にも現地調査に入ってくれることになりました。

修繕箇所は、昨年管理会社経由で取得した業者の見積り内容を伝えました。

あわせて、破損している雨樋の交換と、サイディング腐食箇所の修繕も見てもらうこととなりました。

管理会社経由で見積った業者からの提示金額

• 大規模修繕：約250万円（税込）
• 雨樋交換　：約110万円（税込）

よりも安くなると良いなと思いますが、多少高い程度なら旧友にお願いしようと思っています。

良い仕事をしてくれるなら、安心できるビジネスパートナーとして、RC新築企画やマンションの大規模修繕などの依頼にもつながっていくかと思います。