投資茶屋　むらり庵

先日決済を終え、法人4棟目となる物件を取得しました。

火災保険の契約や物件管理に関するほぼ正確な費用出しも終えました。

これまでいかに手出しせずフルローン・オーバーローンを引けるかを念頭にやってきましたが、今回は融資手数料を含めると2割弱の手出し。
ROIは当然これまでの50～60％目標からは大きく下がり14％弱となりましたが、悪いことでもないかなと思っています。

今回は新規の金融機関からの借入実績づくりを優先したので納得のうえですが、自己資金の回復には計算上は7年ちょっとかかることになります。
（実際には、他の物件からのキャッシュフローを考慮すれば1年ちょっとで回復できる見通しですが）

一服ついたところで、このこれまでの「自己資金低出力・高収益物件・高ROI」路線は少し検討しようかなとも思っています。

自己資金投入を極力抑えて高収益力の物件を取得すればROIは上がり、早くに自己資金回復でき次の物件へ再投下を繰り返せるわけですが、引き換えに返済額は大きくなるわけです。

当期純利益をプラスでまとめ、そこから減価償却費を足し戻して元金返済を引いた実際のキャッシュフローも満足に残せてはいるものの、役員報酬を今後出していくとなると、返済金利が大きいために、経常利益を毀損しない範囲まででないと出せない（つまり、さほど出せない..）という状況になっています。

まだサラリーマンを辞めるわけではないのでいいのですが、もしリタイヤして法人からの役員報酬をあてにすると、会社の財務状態は毎年赤字になります。
実際のキャッシュフローから生活はできるはずですが、金融機関からの新規融資は途絶えます。

なので、その状態で良しと判断する時は、拡大路線を終えた時であると思います。

その前に、現状で役員報酬をより多く出しても経常利益を毀損しないようにする（営業利益と経常利益のスプレッドを大きくとる）ためには、

① 売上高を増やす（物件を増やす等により相対的に営業利益を増やす、購入時は多めに自己資金投入）
② 借り換え（金利を下げることにより返済金利を少なくする）
③ 繰り上げ返済（返済金額を減らす）
④ 売却（売上高も減るけど返済金利も減る、手元資金増大による財務状態改善）

などが考えられますかね。

自己資金を回復しながら、これらの選択肢についても検討していきたいと思います。

某銀行の融資審査部長もご経験された方に決算書のアドバイスをいただく機会がありました。

より銀行受けが良くなる見せ方のテクニック的な改善案をいくつかもらった他、資本金を増やした方が良いという話がありました。

2016年の設立時以来、10万円で運営してきましたが、これだとシステム上「0」と表示されるとのことで、10数億円の投資規模を目指す会社ではないし、信用も薄いと。

ちょうど私も、現在役員借入金で個人から入れているお金を当面回収する気もないんだったら、増資してもよいのではないかと考えていたところだったので、先月司法書士へ依頼して300万円に増資手続きをしました。

当初は役員借入金を一度個人へ戻してから法人口座へ振り込むことを考えましたが、どうせ中で回していくなら単に追加でよいと思い、そうしました。

司法書士への報酬は数万円かかりましたが、今後更に融資を受けて成長していくにあたってのネガティブ要素を排除したということです。

3月末に大型物件を購入したのに、経常利益はプラスで着地することができました。

銀行の信用格付け（スコアリング）に使われるのは経常利益と以前セミナーで聞いていたので、

6月に行った大きなリフォーム費用を特別損失にしてもらうよう、税理士へ伝えました。

ですので当期純利益はマイナスとなりますが、経常利益はプラスを守りました。

信用格付けでは、1次評価として定量分析・財務分析がされますが、これに使われるのが、自己資本比率、売上高経常利益率、自己資本額、売上高、債務償還年数・・などなどです。

格付けについては、取引金融機関の支店長に、私の債権者区分を聞いてみたことがあります。

「Ａですよ」と即答が返ってきました。

えーと・・・、Ａってナンデスカ？

格付は1～10まであって、「リスクなし」から「事故先」にまで10段階で区分され、格付6の「リスクはやや高いが許容範囲」までが「正常先」という債権者区分になります。

それ以降の債権者区分は、「要注意先」「要管理債権先」「破綻懸念先」「実質破綻先・破綻先」の5つに区分されます。

なので・・この金融機関では「正常先」ということ？だと解釈しました。

とはいえ、財務状況がそんな良いとは言えないことは自身でよく分かっていますから、今後意識的に改善あるのみです。

今後そう遠くない将来に必要となってくるであろうことに向けた準備をリストアップしています。

■大規模修繕に向けた準備
木造アパートのうちの１棟は築23年目に入りました。
12年前に外壁塗装、鉄階段・鉄部塗装、雨戸・雨樋塗装、シーリング打替の実施履歴があります。
近いうちに、これらの工事に加えて屋根の塗装、高圧洗浄、チョーキングや鉄部や躯体の腐食チェック等も想定します。
施工業者探しの他、傷み具合を確認しに、6年ぶりに現地へ行ってきたいと思っています。
屋根は、ドローンとまではいかないまでも、GoPro＋自撮り棒で覗いてみたいところです。
豪雨や台風もありますので、火災保険が適用できるタイミングで実施に至れるとベストと考えています。

■土地から一棟建築フェーズに向けた準備
ここ半年程度、土地を探して上物を建てる知識収集を行っています。
書籍数冊＋セミナーへの参加を通して、ざっくりとした費用感を把握できるようにはなりました。

とはいえ、建築基準法や各種条例、高さ制限、地盤改良等を織り込んだボリュームチェックはできませんので、設計・建築会社探しが必要になります。
完成見学会や構造見学会をやっている建築会社もあるので、知見を得に参加してきたいと思っています。

土地から新築の手法の最大の弱点は積算評価が出ない点であり、これを補うだけの現金等資産を持っていないとB/Sが債務超過になります。
それを解消すべく、利回り8％程度で建築し5～6％程度で短期売却すれば、短期間に大金を手にすることができます。
しかし、そうする融資してくれた銀行との関係は悪化します。理解がないと出禁を食らうでしょう。
宅建業者になればプロジェクトファイナンスも狙えるのだと思いますが現状では非現実的です。

では保有するかというと、築古一棟と比べ利回りは低く税引後CFは劣ります。
代わりに向こう10年以上は修繕リスクと空室リスクが低い安定経営が期待できるでしょう。

この先2棟程度築古一棟を購入して、資金と資産がある程度潤沢になり、拡大フェーズから安定フェーズに移行する頃に参入するつもりです。

■社会保険労務関係の準備
出張旅費規程は既に作成し、宿泊と日帰り日当の取り決めは行っています。
2年以内には役員報酬や給与に関する規程を作成していきたいと思っています。
また、その頃には良い社労士を探していたいと考えています。

■休眠中法人の稼働に向けた準備
法人銀行口座、クレジットカードは開設しました。
あとは下記を税務署へ提出してきます。

（１）法人設立届出書
（２）青色申告の承認申請書
（３）給与支払事務所等の開設等届出
（４）源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請

1社目でお世話になっている税理士法人へ相談しましたが、上記作成と提出は2社目の法人決算も含め報酬が発生するとのこと。
この税理士法人にやってもらった1社目の申請書類を参考に、自分でやることにしました。

（２）は対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールです。
これを提出していないと、白色申告の期は損失が次期へ繰り越せずただの赤字で終わりになります。
次期が9/1～なのでそれまでに提出します。

（３）（４）は提出していない人もいますが、提出した上で役員報酬・給与支払いをしていない法人も多いそうです。
これを提出しておくことにより、ゆくゆく報酬・給与の支払いがスムーズな手続きで行えます。

法人が消費税課税事業者として強制される期間が、8月末日に最終日となりました。

これを迎えるにあたって、8月中に消費税課税事業者選択不適用の提出を会計事務所に行ってもらいました。

また、あわせて事業年度を8月末日とする議事が承認可決されたことの臨時社員総会議事録を作成しました。

既に決算書作成用の資料は会計事務所に送ってあり、第4期決算書を作成してもらっているところです。

銀行評価がなるべく良くなるよう、当面は経費算入はせず、税引き後利益を最大化する方針です。

節税は、もっと成熟してからのタスクに取っておきます。

税理士さんへお願いしていた、個人の確定申告が終わりました。

前年から変わったことといえば、昨年末に駆け込みでふるさと納税を初めてしたこと。
これの寄付金控除もお願いしました。

不動産賃貸業は黒字でしたが、株式投資の黒字額の方が上でした。

また、法人から役員報酬を受けた場合の法人側の処理（社会保険料、源泉徴収等）について、
いろいろと教えてもらいました。

書籍やWebではなかなか調べがつかなかったこともあり、ありがたいです。

あと、給与規程や旅費規程等の社内規程についてサンプルをいただきました。
法人で経費処理する際に、こういった根拠となる規程があると、対税務署的に示しをつけやすいと聞きます。

法人が軌道に乗ってきた時に備え、準備を進めます。

2週間ほど前に、確定申告書の案が黒字であがってきました。

拡大していくために財務面で当面重視していくべきと考えているのは、

• 営業利益をより大きくする
• 自己資本比率をなるべく大きくする

の2点です。

法人所有の物件には売電収入がありますが、これに限らず収入の類は雑収入ではなく、売上に含めてもらうよう依頼します。

ちなみに売電収入の勘定科目はそのままですが「売電収入」で売上計上しています。

また、自己資本比率をなるべく大きく見せるにあたって目がいくのは、数百万円ある役員借入金です。

この役員借入金は、自己資本として見てくれる銀行と、そうでない銀行があると聞きます。

であれば、個人にお金を戻しても無駄遣いする気もありませんし、これを資本（資本金や資本準備金）に振り替えるのもよいと思います。

これについて、会計事務所へ相談してみましたが・・

• 役員借入金を資本金の勘定に振り替える処理は通常行うことはない。
• 資本金の増減が生じる場合は、法人の謄本にて資本金の額が変動する場合等である。

という回答。

資本金は登記事項なのであたり前のことですが、今回は時間がないこともあり、今後検討していきます。

税務署から郵便が来たので、何だろうと開封したところ・・

来ました、消費税還付申請についてのお尋ねです。

よくある話なんだろうとは思っても・・こういう手紙は気分が良くないですね。

大きなお金が還ってくるかどうかの問題なので多少なり焦ります。

早々に顧問会計事務所へどう対処したらよいか確認したところ、既に必要資料などは先月提出しているとのことで、税務署へ電話して問題がないことを確認をしてくれました。

・・税務署の仕事、適当です。

お国としては還付はしたくないのでしょうし、できるだけ防ぎたいことでしょう。

申請があったものに対しては一律にお尋ね郵便を出しているのだと推測します。

11月末で1期目を終え、会計事務所へ決算資料を渡しました。

個人でも法人でも処理できそうな経費をどちらに回すか、で少し迷いました。

法人で必要となった経費も現在はすべて個人で立て替えている（役員借入金）ので、
例えばプリンタ用紙とかは、法人でも個人でもどちらでも処理することができます。

経費の算入にあたっては、個人の方の税理士は渋いので、
例えばセミナー代や簿記講座受講料などは微妙な扱いを受けそうです。

法人の顧問会計事務所の方は、事業に必要な経費として算入してくれることは確認したので、
こういった微妙なものは、法人決算の方にしました。

あとは法人設立前の経費の扱いについて、法人の方に経費を付けられるかという点も気になりました。

法人設立時の司法書士報酬や法人印作成費などは創立費で処理できますが、
例えば3月の管理業務主任者登録実務講習や、資格登録費などです。

こういったのは個人の方の税理士は経費算入をかなり渋るので、
できれば法人の方に付けたいのですが、性質的には創立費ではありません。

会計事務所へ確認したところ、期首にて費用科目で処理できるようです。

ただ、法人に回しすぎて個人の方の決算で黒字を残し過ぎても税金が増えてしまうので、
個人の方へ回す経費のラインを見極めて進めました。

今年の個人の方は物件を購入していないので、対銀行的に黒字にする必要があります。
個人の決算は、最終的には少し黒字のラインで終えられればよいと思います。

法人の方は、1期目は赤字が嵩みますが、繰り越しができるので、
2期目は黒字化（新規に物件購入しない限り必須）の中で消化していければよいと思います。

ようやく１つ、作成できました。

実は9月末から2つ申込み、2つとも審査が通りませんでした。

1つは、オリコの「EX Gold for Biz M iD×QUICPay」

ゴールドビジネスカードで、年会費は初年度無料、2年目からは2,000円で、
コスパ最強なうえに、創業初年でも入りやすいと言われるカードです。

簡単に通過すると思いきや・・9日後に残念な通知がきました。

もう1つは、三井住友ビジネスカード。

クラッシク（一般）カードで年会費は1,250円＋税。

ですがこちらも約1か月後に、残念な結果が郵送されてきました。

新設で売上実績の無い法人は、なかなか難しいんだな・・と思っていたところ、
先日マンション売却で銀行へ融資返済をする手続きの中で、
その銀行（地銀）と提携したJCBカードの申込書が置いてあるのが目にとまりました。

カード利用した際の引き落とし口座を、その銀行の法人口座にすることが必須な法人カードです。

つまり、銀行が審査してOKを出した法人なら信用に足る＝クレジットカードの審査はほぼスルーという図式が浮かびます。

その地銀では8月に法人口座の開設が済んでおり、法人運営のメイン口座にするつもりなのでまったく問題ありません。

その結果・・、めでたく今回法人カードを作ることに成功しました。

世間では年会費が数万円する法人カードも多く、格を気にする方も多いですが、
私はそんなカード保持にお金をかけることに意義を見いだせず、法人もそんなことを気にする段階にありません。

年会費があまりかからないカードで十分です。

今回手にしたJCBカードは年会費1,250円。初年度は無料です。

これで法人運営における買い物をカードですることができ、出費の管理にプラスになると思います。