投資茶屋　むらり庵

ファイナンシャルアカデミーの「商業ビル投資ゼミ」の受講を開始しました。

2年間で98,000円（税別）＋ 1回教室参加権30,000円（税別）で、合計128,000円（税別）です。

前から興味のある講座でしたが、そろそろ住居系に加えて店舗系の勉強をしてみてもよい段階かと思い受講を決めました。

先月購入した一棟マンションの1階には事業所が入っているので既に店舗系に手を付けていることにはなりますが、管理・運営面含めてそっち系のことはよく分からないというのが実情です。

• 住居系との比較
• 商業系のメリット
• 融資面での違い
• 管理方法

など学びたいと思っています。

もっとも、最近のコロナウイルス感染症拡大の影響で、店舗系は不況に陥ったり賃料の不払いの問題も表面化しています。

知識を付けたうえでデメリットやリスクの方が大きいと判断すれば、参入することはないでしょう。

先月末に決済を終えたマンション一棟の火災保険ですが、金融機関指定の火災保険代理店にて下記内容で加入しました。

■火災保険
通常の火災保険（火災、落雷、破裂、爆発、台風・ひょう・豪雪 等）に加え、
飛来物や水漏れ被害等までカバーできる住宅総合保険タイプに、下記特約を付けました。

• 特約家賃担保特約：8ヶ月
• 施設賠償責任保険
• 漏水担保特約

また、残存物取り片付け費用補償が付いていることも確認しました。

今回の物件は、1階に事業者が入っています。

取り扱いがある保険会社が、ＭＳ海上かＫ火災かということでしたが、

• ＭＳ海上：1戸でも事業用だと住居用保険に加入できない
• Ｋ火災：事業用が2割を超えなければ住居用保険に加入できる

ということで、保険料が安価で住宅用保険となるＫ火災を選択しました。

なお、お店が飲食店、溶接、板金等だったりすると火気使用で火災リスクが高くなり、
支払い保険料は割高になりますが、今回はそれらには該当しない事業所です。

しかし、今後もし事業所が入れ替わり、保険料割高に該当するような業種だったりすると、
保険会社へ通知しておかないといざ事故が起きて申請した時に、モメるそうです。

■地震保険
基本は火災保険金額の50％まで（Max5,000万円）加入可ですが、
躯体も残債も大きい物件なので、全体で5,000万円では少な過ぎます。

1戸ずつ加入するパターン（各戸でMax5,000万円）にしました。

ここで、いくらまでの補償にするか、評価額（保険金額）で迷いました。

建物新価評価額の約1.3倍で契約すれば、地震保険で残債フルカバーすることもできましたが、支払い保険料が高額になること、実際全壊はない（全壊判定はそもそも保険会社が基本出さない）だろうとも考え、安心感を持ちつつ運用できるであろう5年後の残債をカバーできる程の額を設定することで考えが落ち着き、結果的には評価額よりも下での契約となりました。

また、地震保険の構造区分は、イ構造（耐火）とロ構造（イ構造以外の構造）があり、イ構造の方が安価になります。
さらにイ構造は、Ｍ構造とＴ構造に分かれ、Ｍ構造が一番安価になります。

• Ｍ構造：耐火マンション
• Ｔ構造：コンクリート造、鉄骨造、耐火・準耐火建築物、省令準耐火建築物

ちゃんとＭ構造での契約となることの確認をしました。

3月末に決済が完了し、無事引き渡しを受けました。

新型コロナウイルスが拡大する中、売主さんは都内へ移動することを嫌い、
売主側で手配した銀行と買主側別々の会場に別れ、途中電話でやりとりをしながらの決済になりました。

消費税還付は金融機関が嫌ったこともあり使わず、約1,500万円の還付を受け損なうのは痛いですが、
フルローンでROIも50％台あり、そこは目を瞑って物件入手することを第一に進めました。

これで3棟27室のオーナーとなりました。
今回の物件は収益性が高く、今後の賃貸経営拡大の中核となるはずの物件です。
本物件の運営を大切にしつつ、次の物件を来年末までに取得できるよう狙いを定めていきます。