投資茶屋　むらり庵

個人の確定申告でお世話になっている近所の税理士さんが信用金庫へ口利きをしてくれ、
早速支店長と融資担当者が挨拶に来られたとのことです。

その際に預かった物があるとのことでしたので、先日行ってきました。

預かり物とは、信金の紹介冊子や粗品類と名刺でした。

こうやってご縁を作っていただけるのは、大変ありがたいことです。

銀行訪問用の資料（作成中）ができたら、一度挨拶に行ってきたいと思います。

取引のある地元の税理士からの紹介となれば、門前払いのような無下な応対はないでしょう。

それまでに、できるだけ財務状況を整えたいところです。

脇太さんの書籍を読みました。

ターゲットは初心者ではなく、初中級なレベルでしょうか。

• 借り換えありきの戦略
• どういった銀行から融資を受けるのが理想的な順番か

といった内容の他、著者の視点について触れている、

• 3C4P分析を用いた物件取得戦略
• 新築アパート販売会社の利益率を知る
• お金を使わない戦略からお金を使う戦略への転換

等、他であまり見ない視点で面白かったです。

要約し過ぎると、

• 立地が最重要でありピンポイントでエリアを決めてから物件探しを行う
• 新築アパート販売会社の利益率は建物価格の20％以下が理想
• ずっと規模拡大を続けるのではなく、自己資本比率や内部留保を強くする

といったことでしょうか。

また、財務面では、銀行が融資したくなるような状態をつくる、つまり信用棄損しないようにバランスシートを整えるのが大事だなと改めて思います。

そういった意味で、自己資金が弱い状況で新築、築浅に手を出すのは慎重に検討しなければいけません。

築古、借り換え、売却をうまく使って良い回転をつくっていきたいです。

個人の確定申告の方も終わりました。

秋口から2部屋続いた退去に伴う内装工事で100万円近い出費を要しました。

赤字になりそうだったらこの出費を資産計上することも考えていましたが、費用計上でも何とか黒字で終えられます。

2部屋ともガラスが割れていたり、クロスが剥がれていたり、壁の下地が削れていたり、床が削れていたり・・

4年程度の入居でどうやったらこんなひどい状態になるのか。

ペット可物件なので、猫が爪とぎして壁紙はおろかその下地までをも削ったのでしょう。

購入した時から満室で中を見ることができなかったのですが、前オーナーはガラスも割れたままで運用し続けていたのではないでしょうか。

ガラスについては、退去者の火災保険で約10万円戻ってきます。

申請書作成にあたっては退去者がなかなか協力してくれなかったようですが、4ヶ月かかって何とか段取ることができました。

いろいろありましたが、現在は居室・駐車場とも再び満室に戻りました。
築古で何かと手がかかるし、駅からは徒歩20分弱と立地も良いとは言えませんが、2DKで約40平米の居室が武器になっているのでしょう。

広さは強さだと実感します。