投資茶屋　むらり庵

業免大家化すると決めて情報収集を加速させています。

既存取引のある信金・信組３つと、先日新規開拓に成功した信金１つに、
宅建業免許を取得することについて、下記のようなことをヒアリングしてきました。

① 既存の賃貸業の法人で宅建業免許を取ると長期融資（賃貸業）ができない等の影響があるか
② 宅建業法人は別に１つ子会社か兄弟会社でつくった方がよいか
③ プロジェクト融資の支援をしてもらえるか、どれくらいの金額が目安とかあるか
④ プロジェクト融資の期間、期中金利、手数料はどれくらいか
⑤ 期中に長期融資に切り替えることはできるか
⑥ サラリーマンを続けながら行った場合と退職して行った場合とで融資の出方は違うか
⑦ エリアについて

①②の既存法人か新規法人かは、意外にも既存法人の方が取引しやすいというのが３者、合算して見るのでどちらでもいいが１者。
入口で長期か短期か融資を分けるので、特に賃貸業への融資が難しくなることはない、という見解はどこも同じでした。

③の宅建業実績がない状態でプロジェクト融資を受けられるかも、意外に初っ端から5000万円くらい（既存法人なら）もという目安を示してくれた支店長もいました。
事業計画書次第という支店長や、資産背景・自己資金投入にもよるというところもありました。

④のプロジェクト融資期間、金利・手数料は、1年（延長あり）というところもあれば、2年が基本という信組もありました。セゾンファンデックスのように5年といった長いスパンはないようです。
期中金利も具体的に知れて、基準感覚を持つことができました。

⑤の期中での長期融資（賃貸業）への切り替えは、できない（その場合は他行で長期に借り換えた方がよい）というのが１者、切り替え可能が３者。
これができるなら、とりあえず審査スピードが早いプロジェクト融資で押さえて途中で長期に切り替えるということもできます。

⑥のサラリーマン継続か専業化かは、辞めても融資してくれるという支店長もいれば、役員報酬など他の収入がある程度ないと、審査で大丈夫かという話になるという支店長、軌道に乗るまでうまくいかなかった時の逃げ道にサラリーマンは続けた方がよいのではないかという担当者もいました。

・・というのを１週間でやって、けっこう忙しかったです💦

サラリーマンを辞めるにしても、突然という印象を持たれないように、こんなことを考えているということを示すよい機会にもなりました。

取引金融機関を増やしたいため、某信金へ、

• 賃貸業への融資の目線についてお聞きしたい
• 修繕案件に保証協会付き融資をしてもらうことは可能か

と電話をかけて、店舗へうかがいたい旨伝えたところ、修繕の方に興味を持ってくれて、
翌日には自宅に来て口座開設と保証協会への申し込みの手続きという展開になりました。

何でしょう、このオープンなスタンスとスピード感。
飛び込み電話ではだいたい怪しまれ警戒されるのですが、信用保証協会のパワーなんでしょうか。
ともかく、取引金融機関が１つ増えました(^^)

実はこの信金、まだ物件も持っていない不動産投資を勉強中だった13年前に、初めて話を聞いてくれた信金さんです。
当時は、物件購入に融資をしてくれないと判断して近寄ることもしませんでしたが、あらためて当時の投稿を読むと、物件そのものへの融資ではありませんが、開業資金融資をしてくれると言っているではないですか。。

当時の私は、物件購入への融資をしてもらいたかったことと、開業資金融資が金利３％台だったこともあり、
「私へは貸せないと言っている」と解釈をして屈辱感を持って店舗を後にした記憶があります。

今読み返すと、関係性を構築しようとしてくれているじゃないですか。。
今も昔も変わらない、この信金さんの積極的なスタンスをうかがい知ることができます。当時の自分よ・・

あと、来週は、もう１つ別の信金へも、新規口座開設のアポを取ったので行ってきます。
オリックス銀行で借入している物件の家賃入金口座にしたいということで、電話をしました。

賃貸業への融資目線や、今後の修繕案件への保証協会付き融資等でお付き合いできないか等お聞きできればという話もし、自己紹介資料や保有物件リスト、決算資料３期分など揃えることになりました。
ついでに宅建業へのプロジェクト融資についてもヒアリングしてきます。

ここ２年半ほど、行政書士試験への取り組みも含めて傍目には支離滅裂な活動状況ですが、不動産に関連する事業の近況です。
いろいろと手を出しましたが、一周回ってメインは不動産賃貸業に回帰、案件あればレンタルスペース、これから本気で業免大家、という構図になりだいぶスッキリしました。

■レンタルスペース
先月、都内のメチャ立地が良く賃料も20万円程度の物件へ申し込みをしましたが、惜しくも２番手で逃してしまいました。

昨年６月にレンタルスペース事業開始を目指して書籍購入やコンサル契約、コミュニティ加入等を進めました。
必ずスタートを切る意気込みだったこともあり、コンサル契約は３者と結び、かなりの資金を投じました。

その頃は、ダンス、サロン、会議室を考えていましたが、現在目指しているジャンルは、パーティにビジネスを加えたスタイル一択です。

レンタルスペースには、

①投資というより投機の色が濃い（シミュレーションも不動産賃貸業と違い単純だが近隣スペースの埋まり具合を参考にした根拠が薄い希望観測的な売上予測になりがち）
②サラリーマンをしながらスピード感を求められるゲスト応対を片手間でするのは労力的・精神的に負担

と感じています。

①へは、売上の爆発力があるジャンル＋立地＋低坪賃料で対抗
②の負担は完全代行で回避

という考えに落ち着きました。

結局まだ１つも開店できていませんが焦ってもおらず、勝ち確物件で手間いらずでないと始めないスタンスです。

■トランクルーム
今年の２～３月にトランクルーム運営の講座を受講し、そこそこの資金を投じました。
不動産投資に比べて初期費用が低く、量産しやすい等のメリットがあります。

自分は屋外型（コンテナ）よりも、屋内型の方に魅力を感じました。
ただ、完全代行でないならば、問合せや内見対応、契約、ポスティング等の手間や労力が生じます。
トランクルーム事業は、サラリーマンを退職したらやるかもしれない、という位置づけにとどまりました。

■不動産賃貸業
レンタルスペースやトランクルームといった新たな事業で売上高を作る検討をするきっかけになった既存の法人所有物件の金利上昇への対処でしたが、４～５月に借り換えや利下げに成功し、支払利息増大による赤字転落危機は回避できました。
金融機関から物件持ち込んでくださいと言われてもいますが、運営するに値すると思える経営数値を出す物件にはなかなか出会えない、という状況です。
たまに出会えても、６月は審査に入ってもらっているうちに融資特約無しの人に持っていかれた、ということもありました。

それよりもサラリーマン属性があるうちに、個人への融資に積極的な金融機関（関西みらい銀行、滋賀銀行、横浜幸銀信用組合、auじぶん銀行 etc）を使って収益源の拡大に最優先で取り組むべき、という思いも強くなりました。
現在は、１件融資打診に向けて進行中です。

■不動産エージェント
レンタルスペース用の物件を探しやすいように業者ツールを使うことを主な目的として登録しています。
先日は、不動産仲介業者から三重県の高利回り・高積算物件の紹介を受けた際には、対象物件と周辺の物件が、ADどれくらい出しているのかの調査に使いました。
結局、AD２～３ヶ月、さらに家賃半額キャンペーン12カ月が付いていたりして、需給バランスが崩れていることを確認してお断りしました。
このような感じなので、エージェントとして本格活動する予定は今のところありません。

■業免大家
宅建業免許を取得し、プロジェクト融資を利用して買取再販や古屋付土地を更地にして販売等、事業の幅を広げることを考えています。
これまではコミュニティの動画でざっくりとした概要は聞いていましたが、来年あたりの業免取得を目指し、いよいよ本格的に講座を受講しノウハウを学ぶことにしました。
取引のある金融機関へも、既存法人と別法人どっちの方が融資に取り組みやすいか等、ヒアリングを開始する予定です。

所有しているマンション１棟で消防設備の不具合が累積しており、更新工事を検討していました。

現金でやるのもいいのですが、ただキャッシュが出ていくのも芸がないので、取引金融機関を増やす機会にできないかと考えました。

いろいろと勉強している中で、信用保証協会の保証制度を利用した事業拡大の手法に興味を持ったこともあり、今回、信用保証協会との取引を開始することにしました。

信用保証協会は直接取引ではなく金融機関を通す必要があります。

信用保証協会と一定期間（都道府県によって1年だったり3年だったり）取引をしておけば、「長期経営資金保証」の利用もが可能になります。

長期経営資金保証は、

• 最大2億円
• 期間20年
• 協会が80％保証

というものになり、これを利用できる状態にしておくのが目的です。

そのための実績づくりで、先日新たに取引を開始した信用金庫を通して「小口零細企業保証」を申し込みました。

小口零細企業保証は、

• 協会が100％保証
• 保証料は借主が数％払う

というものになります。
つまり、窓口となる金融機関は、保証協会の金利に上乗せができる上にノーリスクでおいしいということになります。

その先にある、長期経営資金保証も保証協会が80％保証ですから、金融機関は貸し倒れによる未回収のリスクが大幅に低減されるため、取り扱いに積極的になります。
しかも、複数の金融機関を窓口にして複数本の融資を走らせることもでき、新規の金融機関との取引開始のチャンスになります。

プロパー融資を渋る金融機関が、信用保証協会制度でどうかと言うと態度がコロっと変わるという話も聞きます。

ややこしいのですが、自治体（都道府県・市区町村）が中小企業支援のために信用保証協会、金融機関と設けている「融資制度」もあり、こちらは金利１％台と低く、おすすめしているオーナーも多いです。
ただ、法人本店と金融機関、対象物件が同じ市区町村になかったらダメとかの制限があります。

前回書いた、金利引き下げの提案を受け、稟議にかけていただきました。

結果、6月から予定されていた金利から、▲0.75％で返ってきました。
これだけでも、返済利息が約140万円／年減る効果があります。

4月に借り換えて返済利息が約350万円／年減る効果があったと書きましたが、
それと合わせると年500万円近い返済利息の圧縮ができました。

そして何度も、物件を持ち込んでくださいと言われます。

借り換えを進めたことで、新規取引金融機関もでき、他の金利も下がり、良いことだらけでした。

先日借り換えをしましたが、借り換え元の支店から、残る融資１物件の金利引き下げの打診？提案？がありました。

借り換えられたことについて、本部に叱責されたとのことです。本当かどうか分かりませんが。

だいたいにして、その本部が去年１回金利引き下げの稟議を否決してますからね、、

残る物件の借り換えは阻止したいようです。

実際のところは、全部返済してしまうと関係が終わってしまうので、借り換えは考えていませんが、
金融機関からすると借り換えられてしまった、疑心暗鬼のこの機に便乗して、

「次はこの物件かなーとちょっと思ってはいました。」
とか言って、1％ちょい下げの稟議のお願いをしてきました。

先日、借り換えの融資実行が無事完了しました！

借り換え元の金融機関には、特に意地悪や条件を求められることもなく、根抵当権の解除に応じてもらえました。

昔読んだ、根抵当権を打たれているというどなたかのブログでは、
借り換えにあたって完済を受けないように応じない金融機関の話がありました。

借り換え先の金融機関の支店長と作戦を練って、営業時間開始から少し後に一括返済金額を振り込んでから支店に乗り込む。返済された側の支店長は、「くっ、仕方ありませんね..」と渋々応じた、というような話でした。

それもあって、根抵当権解除は難航するものかと思い、心配していました。
・・ですが、終わってみると非常にスムーズに進み、その話はフィクションだったのか？と思える点も何点かありますね。

借り換え先の金融機関が、返済を受ける意思（根抵当権をはずす意思）が不確定の案件に融資実行するはずはないでしょうし、一括返済金額は振り込むものではなく、自身の口座から引き落とされるものでしょう。

借り換えという行為が初めてだったので、こういったことも経験して初めて分かることでした。
今後、私と同じように、借り換えってどう進むの？という人の参考に、承認後の行動をメモに残すと、

• 借換先から、借り換え承認と条件等のメールがくる
• 最終の本承認を経た段階であり、貸出条件も決まったものであることを確認したうえで、借換元へメールで通知（これにより訪問時に一括返済金額や手数料等準備しておいてくれる）
• 借換先に挨拶訪問と契約日、実行日等のスケジュール感を確認、口座作成（新規取引だったため）
• 借換元に訪問し、契約日、実行日の擦り合わせと、借換先への依頼事項（担当者や司法書士の連絡等）を確認
• 借換元は根抵当権の解除証書の発行稟議作成（決裁まで7～10日要す）
• 借換元へ行き完済申込書記入、実行日当日の出金伝票作成
• 借換先へ行き金消契約、実行日当日の出金伝票作成
• 借り換え融資実行（当日は立ち会いなし）

というような大枠の流れでした。

そもそも、借り換え元の金融機関が長プラ連動のため、金利が上昇してきて、2年くらい前から、利下げの交渉ができないかという話をしていました。
しかしながら、借り換えのアテのないうちは、特に本部は本気で取り合ってくれません。
去年、支店長、次席の方と相談し、新規物件取得とあわせて既存の利下げも稟議に入れるということで進めることになりました。ですが、結果は物件取得、利下げ交渉ともにNGとなりました。

そして前期の決算報告時に、再度の利下げ稟議は難しいという姿勢を確認し、借り換え活動をすることを通告しました。

このような背景もあり、借り換え元の金融機関との関係性は崩さず、逆に対応できずに申し訳ないとも言っていただきました。（他の物件も借り換えされるんじゃないかと探ってきたり、融資枠が空いたので次持ち込んでくださいと言われたり、以前より優位になった感があります。）

今回借り換えをしたことによる金利効果は▲1.5％です。
返済額は▲約9万円／月、返済利息は▲約29万円／月（▲約350万円／年）と大きな効果を生みました。

借り換え先の新規取引行からも、次の融資も具体的に金額感を示されて持ち込んで問題ないという話もされ、
今回の借り換えは、今後打てる手が広がる、価値のある行動だったと思います。

やはり、新年度の案件となるタイミングで本部承認の連絡がありました。

その融資条件は弊社の財務改善・向上に大きく寄与する内容で、迷うことなく借り換えの方向に進みます。

新規客かつ大型案件、物件自体も担保力が弱い、耐用年数切れＳ造物件と、ネガティブ要素は揃っていたと思いますが、担当の方がすごく頑張って下さったのがよく分かります。

10年以上前に挨拶に行った時の支店長には、店頭で立ったまま適当に対応され、良い印象がなかった信金さんでしたが、やはり人次第ですね。

今週、現在の融資元であるメインバンクへ借り換えの通知に行ってきます。
すんなり対応してくれるのか、根抵当権を盾に意地悪な対応をしてくるか。

融資残高が一番大きい物件なので、今回順調に借り換えが進めば、メインバングはこの信金さんに交代となります。

2月初旬に借り換え相談へ行き、資料一式を渡してきた借り換え案件。
稟議資料を書き終えて、3月頭には本部へ上げている旨連絡があったので、かなり時間を要しています。

当初は、年度末決算のタイミングなので、もし支店の今年度の予算達成が未達であれば何とかねじ込もうとしてくれ、
本部も熱意に押され「本来は新規で大型案件は通さないんだけどね」とか言いつつも、
年度末のどさくさに紛れて通してくれちゃったりするかなとか妄想してました。

おそらく既に本部会議は終わっているはずですが、何も連絡がないということは、、
NGだったらすぐに連絡があるはずなので、既にOK出てるけど今年度は予算達成していて、
「次年度に組み込もう！」と支店の判断があったのかも？とまた新たな妄想中。
３年前に当該物件を購入した時が、まさにこのパターンでした。

４月に入って早々に連絡がくるのかな？
借り換えＯＫだったら、既存の取引行がすんなり了解してくれるのか、不安ではあります。
でも何度か先に借り換え相談もしましたし、去年は稟議で蹴られてます。
秋には、仕方がないので他行をあたることを通知して理解をいただきました。

でもそれは支店レベルなので、本部が怒って嫌がらせしてきたら支店も敵わないでしょう。
根抵当権を外さないとか、他の融資を引き揚げるから返せとか条件付けてきたり・・
とその先の悪い妄想もセットです。

去る1/28、昨年11月に受けた行政書士試験の合格発表がありました。
結果は168点（うち記述12点）で今年も不合格となりました。

敗因を語っても仕方ないですがメモってみると、

• 憲法が大きく足を引っ張り、昨年並みに取れなかった
• 記述で出題者の意図を汲まずに解答をひねってしまった（取消訴訟でいいのに、実務では仮の義務付けと併合提起だろう！とか）
• “裁決固有の瑕疵“ってカッコいい言葉だなと思って注目して仕事でも言い回しを使ったりしていたのに、記述でまさにそれを聞かれていることにピンとこなかった(泣)

2点目は基本なのに、本番では頭が茹ってました。
逆に、去年1問しか取れずに強化した商法が3問取れ、多肢選択も無難に16点。基礎知識は36点も取れてるのに落ちるって..
民法が伸びてこないのも一因です。

いろいろ書いてきましたが、一番の課題（実力不足の要因）は勉強時間不足と効率不良でしょう。

サラリーマン、不動産賃貸業、不動産エージェント、レンタルスペース、行政書士試験勉強の五刀流？で、
途中には法人決算やら銀行面談やら物件探し・調査やら何やらとあるので、時間の確保が厳しいのは事実です。
が、そんなの言い訳で、行政書士の資格を取ってやりたいことがあるんだからやるしかない。
時間がないんだったらより体系的で効率的に学ぶしかない。

事業系も大事なので高い優先順にはなりませんが、次回の合格を目指してまた頑張ります。