投資茶屋　むらり庵

去年開拓した、プロパーローンに応じてくれるという地銀に物件を持ち込んでみました。

• 木造アパート築31年
• 都内最寄駅徒歩10分
• 土地約80坪
• 価格8,600万円
• 満室時表面利回7.2％

築年数がけっこう経過していますし、表面利回も良くはありません。

ただ、土地積算評価が約8,000万円ありフルローンでも3年程度保有すれば借入残高＜土地値になります。

キャッシュフローは大きくプラスになりますが、耐用年数を超えていますから4年間は減価償却費が大きく税引後利益がマイナスになります。

賃貸経営で税引後利益が2期も続けば、銀行が融資をしてくれなくなります。

このような物件を買う判断はできませんが、こんな物件に銀行はどんな条件を提示してくるのか。
本当に融資する気があるのかも含め、興味がありました。

結果、もらった仮審査の連絡は、

• 融資額：物件価格の85～90％
• 金利：1.7％前後
• 期間：20～25年

という、意外に高い評価でした。

前述の理由で見送りましたが、償却残年数がなるべく多く残っているRC物件を探そうと思います。

ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。

7/21（土）、22（日）の2日間で、参加費は48万円。

6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。

今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。

今回がタイミングと思い、申し込みました。

費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。

得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。

ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。

先月会った不動産業者のうち、３社から具体的な提案がありました。

■業者A
新築一棟の建売物件を紹介してくれる。
しかも融資条件によってはROIが30%を超えるような投資効率の良い情報が多い。
これを、私の希望もあってプロパーローンで融資を引ける金融機関を探してくれる。

■業者B
新築一棟を土地から購入しそこに上物を建てる、いわゆる売建物件。
アパートローンで買えるところまで買い、また不動産投資を取り巻く状況が変わるまで待てばよい、というスタンス。

■業者C
債務超過状態を解消していくため、築古物件を買い進める。
その際、5,000万円を切るような物件から、プロパーローンで実績を作っていく。

3社3様で、面白いなぁとは思います。

A社・B社のような新築木造アパートは、1億円前後の物件でも、土地の実売価格＋木造建築費用概算（坪50万円計算）と比べて、その売価は3,000万円程度は上乗せされていると計算できます。

相続税路線価を用いた評価となれば、なおさら積算評価との乖離は大きくなります。

新築だから仕方ないのですが、個人属性で買うとバランスシートを毀損しその後の買い進めが難しくなります。

そういった意味では、プロパーローンで考えてくれるA社はアリです。
しかし、いくら収益性重視であっても、法人や代表に資金力が無ければ、担保力の弱い物件に貸してくれるでしょうか。

B社は、手っ取り早く個人属性で、不動産投資の融資に積極的な銀行から限度額までアパートローンを受け、あとはまた不動産投資バブルのような流れが来るまで待機する、というような戦法。
取り扱う物件は、1Kでも30平米を超える設計やオートロックなどで差別化をしており魅力はあるのですが、私の資産形成を考えていない（1件売れればいいやと思っている？）ように受け取れます。

C社が提案する築古物件は、修繕リスクであったり、早めに来るデットクロスであったりをマイナス材料として考えてしまいます。
修繕費、RCは1,000万円超えも普通にありますが、木造なんかにおいては、この考え方はメンタルブロックですね。

手元資金や所有物件の構成など、人それぞれのステージがありますが、今の自分のステージにあった戦い方は、C社が適当です。

売建物件や、土地を仕入れてからの新築などは、ゆくゆく目指すところであって、大事なのは、その時々に合わせた自分の戦い方を見誤らないことだと思います。

C社は、プロパーローンの実績作りのために、利益の小さい物件を探す（金額の大きい物件売買と手間は変わらないのに）という、利益優先、お金になる客対応優先の世界においてはなかなかできない提案だと思いました。