投資茶屋　むらり庵

東京都庁へ行き、宅地建物取引主任者資格登録申請をしてきました。

手順は東京都都市整備局のホームページにありますが、必要書類を集めるのはなかなか面倒なものです。

■東京都都市整備局のホームページからダウンロード
・登録申請書
・誓約書

■法務局で取得
・登記されていないことの証明書

■本籍地の役所で取得
・身分証明書（成年被後見人及び被保佐人とみなされる者に該当しない旨の証明）

■役所で取得
・住民票

■その他 ・合格証（原本とコピー）
・登録実務講習修了証（原本）
・顔写真（縦3cm×横2.4cm）

「登記されていないことの証明書」と「身分証明書」は主旨が同じですが、
平成12年4月1日の民法一部改正による成年後見制度の創設に伴い、
宅建業法も一部改正され、両証明書が必要となったようです。

書類が揃っていることをチェックされたのち、登録手数料37,000円を支払い申請終了です。

30～40日すれば登録完了通知のハガキが来る予定です。

先日、午後半休を取り、横浜のアパート一棟へ融資してくれる地銀へ金消契約を結びに行ってきました。

所要時間は約1時間ほどでした。

あとは引き渡しの日を待ち、決済完了となります。

宅地建物取引主任者資格登録申請に必要な書類のひとつ

• 登記されていないことの証明書

を取得しに、東京法務局へ行ってきました。

成年被後見人、被保佐人とする記録がないことの証明書です。

申請書に収入印紙300円を貼り、提出から10分くらいで発行されました。

不動産投資サイト「楽待」が販売するDVD「8つのステップ 2014」を昨年末12月31日に注文しました。

販売終了直前に注文したこともあり、在庫完売で納品は今月中旬になりました。

費用は少しかかりますが、全8巻で48,000円（消費税・送料込）です。

【Step1】 不動産投資理論（講師：岸 登）
【Step2】 物件購入（講師：生形 大）
【Step3】 融資（講師：菅井 敏之）
【Step4】 価格交渉（講師：安藤 新之助）
【Step5】 管理・運営（講師：石原 博光）
【Step6】 リフォーム（講師：小林 ヒロシ）
【Step7】 税金対策（講師：工藤 あゆみ）
【Step8】 出口戦略（講師：岡田 のぶゆき）

人よりスタートが遅い分、お金を出してでも良質なノウハウを得て蓄える必要があるといつも考えています。

実際どれくらい自分にとって有益なノウハウかは観てみないと分かりませんが、購入することにしました。

領収書他資料一式を整理し、税理士へ確定申告のお願いをしに行ってきました。
去年に続き、同じの先生への依頼です。

経費を可能な限り計上し、還付金を受け取りたい気持ちもありますが、今後の融資受けのことを考えると、
賃貸業2年目の平成26年以降については、基本的に黒字にしなければなりません。

先日の銀行審査の時もそうでしたが、提出書類である課税証明書には、
不動産経営が黒字か赤字かが一目で分かる記載になっています。

不動産を取得した初年は諸費用がかさみ赤字になるのは銀行も織り込み済みですが、
その後も赤字だと、経営能力のない人物として判断され、審査に悪影響を及ぼします。

まだまだ融資を受けながら拡大路線を歩みたいわけですから、
節税目的での投資は、先々の成熟期以降でOKです。

また、今回は不動産収入に関することの他、医療費も少しかさみましたので、これについてもお願いをしてきました。

報酬は去年と同額の5万円＋消費税です。

新たに購入となるアパート1棟の売買契約書を見てもらったところ、
手付金と仲介手数料半金は、確かに出金は昨年末ですが、平成26年分としてではなく、
引き渡しのある平成27年分として計上することとなりました。

中古物件の場合、売買契約書の書き方によっては平成26年に組み込むこともできるそうです。

先週面談をして本審査へ入っていたのですが、本日電話が入りました。

条件は、

• 融資額：購入価格の95%
• 金利：2.2%
• 期間：23年

です。

昨年12月下旬から急展開で話が進んだ今回の物件購入。

現時点における自分の力だけでは、ここまで推進してこれませんでした。

基本的に、不動産屋と我々投資家は利益相反です。

社内の売上競争があるのでしょうが、客の資産形成のお手伝いというのはうわべだけで、
その客との取引は1度きりでよいと考えている人も多いと思います。

私も以前は営業職だったのでそういった考えかたをする人がいることも否定はしません。
会社にとって、売上を持ってきてこそ認められる存在価値ですから、
お給料をもらって自分が生きていくためには、そういう考え方があっても珍しくはありません。

親身なふりをして大したことのない賃貸シミュレーション表を見せ、
収益性は「こんなものですよ」と言って購入判断を迫ってくる担当者に会ったこともあります。

そういった人たちが多いことを肯定した上で、大事なのは、自分の購入判断をしっかりと持っているか、
ということだと思います。

そんな中で、今回出会った担当者さんは仕事に真面目な方で、会社にとっては都合が悪いだろうことも事実として告げてくれました。

熱心に物件を探してくれ、売主との価格交渉も、金融機関との交渉も上手に進めてくれました。
この担当者さんと、今回融資でご協力いただいた銀行さんに大きな感謝です。

決済までまだ時間はかかりますが、今回1棟物を持ち、本格的な不動産賃貸事業が開始になります。

さらなる成長を目指して、努力を怠らず精進していきたいと思います。

本日、ヤマト運輸にて実務登録講習の修了証が届きました。

週末2日間かけて受講してきた甲斐がありました。

これで、次のステップは資格登録申請になります。

この資格登録は、申請から完了まで30～40日要すようです。

土日の2日間で受けた、住宅新報社での登録実務講習を終えました。

「取引主任者として実務で何をすべきか」というのが講習の1つのテーマですが、

私にとっては「不動産屋に何を調査してもらうべきか」ということになります。

例えば、

• 道路管理図、ガス配管図、下水道配管図などは揃えたか？
• 上水道の配管調査はしたのか？
• 設備を付帯するかどうか表をもとに売主に確認し動作チェックまでしたのか？
• 設計図書（間取図、配管図、配線図など）はあるか？

などなど、今回の講習は意外と得る知識が多かったです。

こういった調査が欠けていれば、口うるさく言うことになるので 不動産屋にとっては面倒な客になるのかもしれませんが、
調査が甘いということは、担当者やその業者のレベルが知れているということ。

良いバロメータになりそうです。

さて、講習最後の1時間は、修了試験でした。

ここで○×問題30問、記入問題20問のそれぞれで8割以上正解しないと修了証がもらえません。

修了証がないと、資格登録申請や主任者証交付申請に進めません。

週末2日間みっちり時間を費やしておいて、不合格にはなりたくはないので、 多少ヘンな緊張感がありましたが、

• ○×問題はほとんど50問の練習問題から出題
• 記入問題は講習中の演習を人並みにやっておけば大丈夫な出題

ということで、30分でひととおり解答し、20分を確認時間にあて、終了10分前に途中退席しました。

いまいち自信を持てない解答は、持ち込み可のテキスト、演習ワークブックを探せば確信に変わります。

8割以上は正解しているだろうとは思いますが、特に記入問題は思い違いや凡ミスで大量失点もなくはないので、
後日送られてくる修了証が手元に届くまでは安心できません。

1/17（土）、18（日）の2日間コースで、登録実務講習を受けています。

宅建試験合格者で実務経験が2年に満たない者が資格登録をする場合、登録実務講習を受講・修了しなければなりません。

修了試験に合格したことにより「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められることになります。

私は、日時も場所も都合の良かった、住宅新報社での受講を選択しました。

両日とも時間は9:15～17:00、会場は御茶ノ水駅からほど近い中央大学駿河台記念館です。

1階にある案内板。いろいろな催しが行われています。
登録実務講習は610の部屋です。

今は初日を終えたところですが、感想を。

申し込み後、送られてきた教材のDVD（視聴覚教材）はひととおり観ました。
ですがただ“流した”だけで記憶にはほとんど残らず、また修了試験にも直結しないので特に観ておかなくてよいと思います。

テキストは400ページ以上もあり、これも特には事前に目を通す必要はないと思います。
講習中に、講師が修了テストに出る箇所にマーカーを引くよう言ってくれるので、
あわせてそのページに付箋を貼っておけば、修了試験時に探しやすいでしょう。

演習ワークブック、演習用参考資料も講習当日にやるので事前着手は不要です。
講習時に普通にやれば十分です。
修了試験では演習ワークブックから20問出題され、8割以上の正解が必要です。

ちなみに、テキスト、演習ワークブックは修了試験に持ち込み可です。
（主催団体によっては持ち込み一切不可のところもあるようです。）

事前にやっておくべき教材は、50問の練習問題です。
ここから30問出題されます。
練習問題は4択ですが、修了試験は2択の○×マークシート方式です。
これも8割以上の正解率が合格要件です。

講師は住宅新報社の方ではなく、外部から招聘しているそれ専門の方と思われます。
話が非常に上手で、長時間の座学も苦になりません。

宅建主任者としての仕事姿勢や要調査項目などの話は、
講習では当然不動産業者の担当者目線での話になります。

例えば、

• 給水施設の調査では、上下水道の配管図の見方や口径の大きさの調査
• プロパンガスの場合は配管設備の所有者調査が大事なこと
• 浄化槽の場合は将来の整備予定の有無や前面道路に公共下水が整備されているかどうかの調査
• 区分所有の場合は個々に電気容量を増設することができないことが特に古い物件だと多いこと

などなど、

相対する不動産投資家としての自分にとって、これらの話はメリットが大きいです。

不動産屋の調査姿勢が甘い時にはあれこれ具体的に突っ込めます。

優秀な担当者かどうかを測るバロメータにもなりますね。

と、意外な収穫を感じつつ、2日目の講習と、修了試験を頑張ってきたいと思います。

先日、銀行融資の本審査を受けるにあたり、担当者との面談を受けてきました。

面談日が決まってからは、9月に受講したファイナンス実践ゼミの音声を再度聞き、備えました。

今後のための自分の備忘、および誰かの参考になればとメモります。

必要書類等は、

• 住民票：1通
• 印鑑証明書：2通
• 運転免許証
• 実印
• 課税証明書：H23-25年分
• 源泉徴収票：H26年分（まだ未受け取りなのでとりあえず年末調整票を提出）
• 手元資金のエビデンス
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 手付金の領収証
• 仲介手数料領収書
• 所有区分マンションの賃貸借契約書の写し
• 融資返済表

これに加え、去年は不動産賃貸収入があり確定申告もしていますので、

• 納税証明書（H25年分）の「その1」「その2」「その3の2」

も必要だったのですが、聞いていなかったので後日税務署から取得し担当者へ郵送することになりました。

当日、スーツ着用は基本ですが、より真面目に見られるよう眼鏡で行きました。
あとは目がきれいに見えるように直前に目薬をさしたり、リップクリームを塗ったり（笑）

挨拶ののち、雑談をしたり、審査申込書や団信申込書に記入したりしたのち、
最後に担当者からの質問へ受け答えをします。

だいたいは事前に学習していたのと一緒の質問でしたので、
ほぼ無難な回答と姿勢を見せられたのではないかと思います。

質疑の一例は・・

• 株式投資をけっこうやるのか
  →あまり金額が大きいとヤマっ気がある人だと警戒されるとは聞いていますが、
  課税証明書に損益が出ているので仕方ありません。
  企業の財務分析が好きなこと、短期ではなく中長期で成長企業に投資をすることを伝えました。

• 不動産投資の目的
  →目的と、あわせて事業計画、それに向けての努力（スクールとか宅建主任者試験合格とか）を述べました。

• 最初に区分マンションを所有した理由
  →万一失敗しても取り返しがつく金額であり、練習的な位置付けであることを述べました。

• 新築ではなく中古にした理由
  →本当は最初は新築が希望だったことをまず述べました。
  その上で、収益性がなければ話にならないが、自分の事業計画にあたっては
  資産性がありバランスシートを毀損しない物件が適当という結論に至り、中古を選択したと答えました。

などです。あとは、

• 過去に所属した会社での仕事内容
• 現在の仕事内容
• 他の借り入れ
• 定年時の退職金はどれくらいか
• どこで物件を見つけたか
• ターゲットは単身者が多いエリアか？
• 管理会社は？
• 満室経営か？

といったところで、トータル所要時間はだいたい1.5時間くらいでした。