投資茶屋　むらり庵

今年11月の行政書士試験に挑戦することにし、1月末から勉強を始めました。

だいぶ前（2018年）の投稿で、資格試験よりも今後は物件拡大と賃貸経営の勉強への注力をと宣言し、実際にその後、奇跡的にも思い描いたような成長曲線を辿ることができたかな、という心境です。

加えて、今年の目標に書いた、年の後半頃の物件購入計画までに時間が空くことなどもあり、また資格に挑戦してもいいかなという気になりました。

実は今からもう26年前、仕事辞めて地元に近い広島へ戻ってLECで行政書士資格の勉強をしたいと親に言い出したことがあります。

それで少しどんなものか勉強内容を見てみたけどチンプンカンプンかつ法律に興味が沸かない（笑）
そこで、自分は資格を取って法律知識とかを使い回していることに憧れているだけで、道中の苦労を愛せないことを認識しました。

結局、紆余曲折あってプログラマーになり、フリーランスへ転身し、その後現在の職場に勤め、その属性を利用して不動産賃貸業をしている、と。

行政書士試験挑戦は、人生の伏線回収？という感じです。

2020年には、民法大改正もありました。
法律知識のアップデートもしながら、初学である行政法、憲法、商法等にも取り組みます。

2015年に受験して取得した民間資格「賃貸不動産経営管理士」が、今年6月の賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行をもって国家資格化となるようです。

• 2015年：受験者数 4,908名→合格者2,679名（合格率54.6％）
• 2020年：受験者数27,338名→合格者8,146名（合格率29.8％）

試験実施第１回目の2013年には合格率が85.8％もあり、ネット上では“名前を書きさえすれば受かる”という声も目にしましたが、今や人気資格と化しました。

今後の合格率は、管理業務主任者よりも少し高い25～30％を維持していくのでしょうか。

学習当時、不動産投資家としての自分の戦力になるのは、賃貸不動産経営管理士であると投稿しています。

着目した資格が成長していき、嬉しく思います。

新法の政省令では、将来的には管理業務ができるのを賃貸不動産経営管理士に一本化することを考えているようですね。

その分、クレーム産業でもありますから、日常的な管理業務のほか、原状回復や敷金返還、造作買取請求等の賃貸借契約にかかわるトラブルがないようにしっかりした仕事が期待されているのだと思います。

1896年（明治29年）制定の民法。

これまでに、借地借家法や宅建行法などの特別法で補われてきましたが、

2017年5月26日に改正法案が成立し公布されました。

そして改正法は、2020年6月までに施行される予定です。

不動産の取引や契約における改正のポイントに特化した本があったので購入しました。

例えば、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わります。

これまで、瑕疵担保責任を問うには、買い主が無過失責任であることが条件でしたが、それが問われなくなります。

つまり、内覧等で瑕疵に気づいていたとしても、契約後に損害賠償もできる、ということと理解しました。

あと、錯誤における効果が、「無効」から「取消可能」になるとか。

改正法では、要素の錯誤について、動機の錯誤の用件が条文に定められたのだとか。

といっても、実務的にはさほど変わりはないのでしょう。

ただ、資格試験対策などでは、錯誤の効果もそうですが、覚え直さないといけないことがたくさんあるのでしょう。

他にも、売買、賃貸借、請負などについても書かれています。

マンガなので読みやすく、概要を知るには良著だと思います。

25日（日）にマンション管理士試験を受けてきました。

合格推定点は37点前後ですか。
自己採点した限りでは、残念な結果になりそうです。

資産管理法人が、来年夏までは消費税課税事業者であることもあり、
買い進められない間に、と今年もマン管の勉強に時間を割いてきました。

テキスト、過去問、模擬試験、直前講座と、準備は万端のつもりだったのですが・・

苦手意識があった区分所有法、建替事業、被災マンション法、都市計画法はまずまずクリアしましたが、
比較的得意だったはずの民法、管理組合運営で失点が嵩み、あと凡ミスもありましたね、油断があったと思います。

残念ですが、後悔ないほどやれたのでスッキリとはしています。

来年以降は物件拡大に力を入れていきますし、そちら方面の勉強主体に戻ります。

10日に、TACの八重洲校でマンション管理士全国公開模試を受けてきました。

• 問 1～20：35分
• 問21～35：21分
• 問36～45：13分
• 後回しにした問題（7問）：16分
• マーク記入：5分
• 見直し：20分

で終えました。

最後、見直しで変えたマークは3問（うち正解に変わったのは2問）

結果は41点でA判定でした（平均点は34.9点）
962人中207位ですから、上位21.5％ですか。

マンション管理士試験の合格率は8％ですから、TAC受講者のレベルの高さが窺い知れます。

ここまで経て感じたことは・・

• 時間的な余裕は思考の余裕に繋がる
• 最初の40分で問20までいかなくても、後回しにして次のブロックへ進む
• 肢1が明らかに正解肢だと思えたら他の肢は見ず次の問へ進む
• 2択を残して迷ったら後回しにする（後で見直すとすんなり解けたりする）
• 最後見直しに20分程度割きたい（読解を誤っていることに気づくこともチラホラ）

あと、TACのチラシで試験直前コース「ヤマかけ講義」があるのを見て申し込みました。
全2回（18:40～21:40×2回）で10,000円です。

合格に絡める点数を取れるレベルにはなっているようなので、
あと1点、2点のプラスをどうにかもぎ取るために、この直前講座で脳裏にインプットします。

U-CANの模擬試験。
これまで、宅建士、管理業務主任者、それから過去2度落ちたマンション管理士の模擬試験得点と、本番試験での得点を比較してみると、

・宅建士 37→38
・管理業務主任者 34→34
・マンション管理士 31→30
・マンション管理士 31→32

恐ろしく連動しています。

そして今年の模擬試験結果が返ってきました。

得点は35点。

去年はLECの区分所有法徹底講座、標準管理規約徹底講座を受け、弱点克服を目指しましたが実らず。今年はU-CANのマンション管理士再受講コースに絞り、はじめてテキストを読みました。

先日もU-CANの終了課題を受けましたが、これも35点。

理解度が上がった実感はありますが、なかなか合格安全圏の38点まで突き抜けられません。

今年は、本番で集中力が続かなかった去年の反省を踏まえて、もう1つ、10日にTACの会場模擬試験を入れています。

昨年末に登録手続きを進め、先日AFP登録完了セットが届きました。

これでAFP認定のファイナンシャル・プランナーになりました。

2015年7月に2級FP試験に合格し、AFP資格登録期限は今年の3月末でした。

AFP認定の肩書きは、より信頼性が高いFPの証といわれます。

更新には講習会等を通して最新の知識を修得する必要があるので、そういったところが所以でしょう。

私にはあんましAFP登録の必要性を感じませんが、この機を逃すとまた試験に合格しなければならなかったり、面倒になるので手続きしておくことにしました。

11月26日（日）にマン管試験を受けてきました。

U-CANの解答速報による自己採点は33点だったんですが、
後日割れ問（問1）の正解が訂正され、32点となりました。

合格推定点は33～35点のようなので、今回も残念ながら不合格となりそうです。

実戦から遠ざかっているので時間配分が鈍り、最後数問は適当マークになったのは残念でした。

せっかく簿記3級を通して準備を整えたのに、問34の会計問題ではポカやりました。

問題文を読み間違えて、専有部分の共有だと思い込んだ問もありました。

勉強してきた集会での意見陳述も、感情を優先して間違えました。

等々、これだけ失点していれば仕方ないですね。

とはいえ、特に直前3日間は自分を追い込んで勉強できたので、清々とはしてはいます。

今回のマン管試験を1つの区切りと考えてそこそこの時間を投入してきましたが、これ以上は考えものです。

今後は不動産事業の拡大に向けて、もっとそちらに時間を割き、取り組みたいと思います。

明後日26日は、マンション管理士試験の日です。

先月1ヶ月間は、物件購入に注力していたので、勉強はほぼできませんでした。

本丸は不動産賃貸業の拡大ですから、勉強は二の次です。

しかしその物件も、先日投稿したとおり二重契約の罠と判り撤退。

10月は棒に振って終わりました。

試験間近である10月に知識を蓄積できなかったのは痛く、U-CANの全国統一直前模試では31点と不合格ライン。

今日は仕事を休んで、1日勉強に充てています。

この資格、欲しいから頑張っているわけではありますが、出題の質が良くありません。

いわゆるひっかけ問題が多く、落とすための試験です。

去年の出題では例えば、警備業者が機械警備業務を行おうとする時の、

「当該区域を管轄する公安委員会の許可を受けなければならない」という肢。

これは一見正しそうですが、「届出書の提出で足りる」ため×です。

もう1問。監事が理事長に理事会の招集を請求する場面で、請求から5日以内に、

その請求があった日から2週間以内の日を理事会の日とする招集通知が発せられない時は、

「監事が理事長に代わり、理事会を招集しなければならない」という肢。

これもざっと頭に入っている知識では○にしそうなんですが、

「招集することができる」が正しいため×。

選択肢1つ1つの言葉尻まで気が抜けません。

あまり愚痴っても仕方ありませんし、試験日の時点でベストの状態に仕上げられるよう、頑張ってみます。

LECの「区分所有法 条文ローラー講座」を通信Webコースで受講しました。

全6回（約13時間）で15,500円です。

内容は、その名の通り全72条について1条文ずつ取り上げて学習していくというものです。

条文の中には、とかく理解しづらい表現も多いです。

例えば、第69条（団地内の建物の建替え承認決議）の第1項には、

「一団地内にある数棟の建物（以下この条及び次条において「団地内建物」という。）の全部又
は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）
の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第六十五条に規定する団地建物所有者
（以下この条において単に「団地建物所有者」という。）の共有に属する場合においては、・・・」

なんて表現がありますが、何と言っているのかチンプンカンプンです。。

ですが、これを小野講師が、

「団地を作っている場合に、建替えをしようとしている場合は、・・・」

と翻訳（？）してくれます。

これだけで自分の中に随分すんなりと入ってきます。

こんな感じで、随所に噛み砕いてくれますので、非常に理解がしやすかったです。

そんな、自分の中に入ってきやすい言葉で、1条文ずつ何を言っているのかをWordに書きためました。

印刷して、隙間時間に眺めて理解を深めていきたいと思っています。

これまでは過去問集でしか勉強してなかったので、歯抜けな知識でしたが、

今回この講座を経て、今後は根拠を持った解答をしていけるんじゃないかと思います。