投資茶屋　むらり庵

昨年に続き、11月9日に、2度目の挑戦をしてきました。

合格発表は1月28日ですが、自己採点の結果はマークシート部分が156点で、記述待ちになります。
今年は憲法が５問中１問しか正解できず、これが大きく響きました。

記述は３問のうち、民法の１問はほぼ完答ですが余計な表現も盛っているところは点数削られて、14～16点くらいではないかと予想。
残る２問は、論点は分かったものの素直に答えず捻ってしまったりで表現がへなちょこ過ぎ。

合計は170点台ではなかろうか・・（涙）
ちょっと厳しいかな、ということで、知識レベルを落とさないように、既に来年に向けて勉強継続を開始しました。

今さらながら、令和６年度の行政書士試験の結果を振り返ります。

結果は158点（合格は180点以上）で不合格でした。

本業がクソ忙しい中、睡眠時間を削り取り組みましたが、残念な結果に終わりました。

解答順は、模擬試験を通して自分の集中力と、気がダレる時間帯を勘案して、
記述→多肢選択→基礎知識→文章理解→択一（会社法→基礎法学→憲法→行政法→民法）
として臨みました。

民法、多肢選択式、記述式で得点が伸びませんでした。

アンカーに配置した民法で、最後コケて不合格が決定的になりました。
過去の試験（宅建、管理業務主任者）では民法かなり取れたので、悩みながらも取れるだろうという期待は外れました。
行政書士試験の民法は、他資格含め最も難しいと言われますので、しっかり論点と要件・効果を把握しないとダメそうです。

多肢選択式は過去イチ難しいレベルと聞きましたが、試験全体では合格率12.9％ありますから、ここが不出来でも他で取り返す力がないとダメです。

記述式は、知識の定着というか、深さの足りなさを実感します。
・先取特権は出てきたものの、一般債権者より先に押さえるとするところ、第三者より先にと凡ミス、、
・チャンネル事件と分かったものの、訴える相手を国ではなく大臣とする凡ミス、、
・移転登記請求権の代位行使という、所有権を得る手段を妨害排除請求権としてしまう知識不足、、

記述式は特に、本番の現地ではあまり頭が回らなかった感想です。
脳の先端だけで反射的に考えているような感覚ですが、もっと奥に引き込んで考えられるようにならないとですね。

試験時間は3時間ですが、とにかく時間が足りない。
9月、10月に受けた2回の模擬試験を経て何とかスピードアップを試みましたが、結局本番でも時間切れは解消できませんでした。
（実力があれば肢は切れて時間内に収まるらしいですが、そんなの実力が不足しているうちは分かりませんね..）

とはいえ、1月末から学習を開始して何とかポンコツながらも受験できるレベルにまでは急造することができたとは思います。
初年の学習は、のっぺりと知識を全体的に網羅しただけという印象ですし、知識が“点”で散らかっている状態です。

自己採点を終えた昨年11月末には、伊藤塾の上級コースに申し込み、学習は現在も継続中です。
今年は不動産への時間配分を増やしているので、勉強に割く時間はかなり減りましたが、散らかっている知識の集約と、濃淡付けての学習に取り組んでいます。

前回のブログ投稿から、かなり間隔が空いてしまいました。
隙間時間はすべて行政書士試験勉強に充てるようにしたためですが、本日、その行政書士試験を受験してくるに至りました。

１月末からネットスクール（アガルート）の受講を開始し、５月からStudyPlus（アプリ）に付けた総学習時間は現在６０３時間。
２～４月の学習記録はありませんが、月７０時間×３カ月＝２１０時間と仮定して、合計で８００時間ほどは充てることができたと思います。

この間、不動産の拡大につながる活動は休止。
途中に法人決算もありましたが、関係資料の確認も最低限にとどめました。

本業(？)のサラリーマン業でも大きなプロジェクトのリーダーを担い、ここ１０年で一番忙しい中、
少しでも時間ができたら、少しでも時間を作って、朝出勤前、通勤中、昼休み、夜寝る前etc..
平均睡眠時間は４～５時間という毎日で勉強に取り組みました。

それだけやっても、9月、10月に受けた模試は、140～160点（合格点180点以上）と散々で、とにかく時間が足りない。特に行政法、民法。
最後の約１カ月は、特に他資格含めた過去問と模試復習の繰り返しで、知識精度の向上と１問にかかる時間の短縮に注力しました。

が、改善はできたものの、本番も時間不足で、最後５問ほどは当てずっぽうになりました（汗）

自己採点はまだこれからですが、合否は別として、よくやれたと思います。

記述問題もあるので、合否は発表日の来年1/29まで正確には分かりませんが、
結果はどうあれ、現時点の自分の実力と受け入れるしかありません！

このあとは、後回しにしていた金融機関への決算報告資料の作成作業を急ぎ、月内報告に行ってこれるように進めます。

今年11月の行政書士試験に挑戦することにし、1月末から勉強を始めました。

だいぶ前（2018年）の投稿で、資格試験よりも今後は物件拡大と賃貸経営の勉強への注力をと宣言し、実際にその後、奇跡的にも思い描いたような成長曲線を辿ることができたかな、という心境です。

加えて、今年の目標に書いた、年の後半頃の物件購入計画までに時間が空くことなどもあり、また資格に挑戦してもいいかなという気になりました。

実は今からもう26年前、仕事辞めて地元に近い広島へ戻ってLECで行政書士資格の勉強をしたいと親に言い出したことがあります。

それで少しどんなものか勉強内容を見てみたけどチンプンカンプンかつ法律に興味が沸かない（笑）
そこで、自分は資格を取って法律知識とかを使い回していることに憧れているだけで、道中の苦労を愛せないことを認識しました。

結局、紆余曲折あってプログラマーになり、フリーランスへ転身し、その後現在の職場に勤め、その属性を利用して不動産賃貸業をしている、と。

行政書士試験挑戦は、人生の伏線回収？という感じです。

2020年には、民法大改正もありました。
法律知識のアップデートもしながら、初学である行政法、憲法、商法等にも取り組みます。

2015年に受験して取得した民間資格「賃貸不動産経営管理士」が、今年6月の賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行をもって国家資格化となるようです。

• 2015年：受験者数 4,908名→合格者2,679名（合格率54.6％）
• 2020年：受験者数27,338名→合格者8,146名（合格率29.8％）

試験実施第１回目の2013年には合格率が85.8％もあり、ネット上では“名前を書きさえすれば受かる”という声も目にしましたが、今や人気資格と化しました。

今後の合格率は、管理業務主任者よりも少し高い25～30％を維持していくのでしょうか。

学習当時、不動産投資家としての自分の戦力になるのは、賃貸不動産経営管理士であると投稿しています。

着目した資格が成長していき、嬉しく思います。

新法の政省令では、将来的には管理業務ができるのを賃貸不動産経営管理士に一本化することを考えているようですね。

その分、クレーム産業でもありますから、日常的な管理業務のほか、原状回復や敷金返還、造作買取請求等の賃貸借契約にかかわるトラブルがないようにしっかりした仕事が期待されているのだと思います。

1896年（明治29年）制定の民法。

これまでに、借地借家法や宅建行法などの特別法で補われてきましたが、

2017年5月26日に改正法案が成立し公布されました。

そして改正法は、2020年6月までに施行される予定です。

不動産の取引や契約における改正のポイントに特化した本があったので購入しました。

例えば、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わります。

これまで、瑕疵担保責任を問うには、買い主が無過失責任であることが条件でしたが、それが問われなくなります。

つまり、内覧等で瑕疵に気づいていたとしても、契約後に損害賠償もできる、ということと理解しました。

あと、錯誤における効果が、「無効」から「取消可能」になるとか。

改正法では、要素の錯誤について、動機の錯誤の用件が条文に定められたのだとか。

といっても、実務的にはさほど変わりはないのでしょう。

ただ、資格試験対策などでは、錯誤の効果もそうですが、覚え直さないといけないことがたくさんあるのでしょう。

他にも、売買、賃貸借、請負などについても書かれています。

マンガなので読みやすく、概要を知るには良著だと思います。

25日（日）にマンション管理士試験を受けてきました。

合格推定点は37点前後ですか。
自己採点した限りでは、残念な結果になりそうです。

資産管理法人が、来年夏までは消費税課税事業者であることもあり、
買い進められない間に、と今年もマン管の勉強に時間を割いてきました。

テキスト、過去問、模擬試験、直前講座と、準備は万端のつもりだったのですが・・

苦手意識があった区分所有法、建替事業、被災マンション法、都市計画法はまずまずクリアしましたが、
比較的得意だったはずの民法、管理組合運営で失点が嵩み、あと凡ミスもありましたね、油断があったと思います。

残念ですが、後悔ないほどやれたのでスッキリとはしています。

来年以降は物件拡大に力を入れていきますし、そちら方面の勉強主体に戻ります。

10日に、TACの八重洲校でマンション管理士全国公開模試を受けてきました。

• 問 1～20：35分
• 問21～35：21分
• 問36～45：13分
• 後回しにした問題（7問）：16分
• マーク記入：5分
• 見直し：20分

で終えました。

最後、見直しで変えたマークは3問（うち正解に変わったのは2問）

結果は41点でA判定でした（平均点は34.9点）
962人中207位ですから、上位21.5％ですか。

マンション管理士試験の合格率は8％ですから、TAC受講者のレベルの高さが窺い知れます。

ここまで経て感じたことは・・

• 時間的な余裕は思考の余裕に繋がる
• 最初の40分で問20までいかなくても、後回しにして次のブロックへ進む
• 肢1が明らかに正解肢だと思えたら他の肢は見ず次の問へ進む
• 2択を残して迷ったら後回しにする（後で見直すとすんなり解けたりする）
• 最後見直しに20分程度割きたい（読解を誤っていることに気づくこともチラホラ）

あと、TACのチラシで試験直前コース「ヤマかけ講義」があるのを見て申し込みました。
全2回（18:40～21:40×2回）で10,000円です。

合格に絡める点数を取れるレベルにはなっているようなので、
あと1点、2点のプラスをどうにかもぎ取るために、この直前講座で脳裏にインプットします。

U-CANの模擬試験。
これまで、宅建士、管理業務主任者、それから過去2度落ちたマンション管理士の模擬試験得点と、本番試験での得点を比較してみると、

・宅建士 37→38
・管理業務主任者 34→34
・マンション管理士 31→30
・マンション管理士 31→32

恐ろしく連動しています。

そして今年の模擬試験結果が返ってきました。

得点は35点。

去年はLECの区分所有法徹底講座、標準管理規約徹底講座を受け、弱点克服を目指しましたが実らず。今年はU-CANのマンション管理士再受講コースに絞り、はじめてテキストを読みました。

先日もU-CANの終了課題を受けましたが、これも35点。

理解度が上がった実感はありますが、なかなか合格安全圏の38点まで突き抜けられません。

今年は、本番で集中力が続かなかった去年の反省を踏まえて、もう1つ、10日にTACの会場模擬試験を入れています。

昨年末に登録手続きを進め、先日AFP登録完了セットが届きました。

これでAFP認定のファイナンシャル・プランナーになりました。

2015年7月に2級FP試験に合格し、AFP資格登録期限は今年の3月末でした。

AFP認定の肩書きは、より信頼性が高いFPの証といわれます。

更新には講習会等を通して最新の知識を修得する必要があるので、そういったところが所以でしょう。

私にはあんましAFP登録の必要性を感じませんが、この機を逃すとまた試験に合格しなければならなかったり、面倒になるので手続きしておくことにしました。