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‘法人設立・運営’ カテゴリーのアーカイブ

今後必要になってくるであろうことに向けた準備

2020 年 7 月 29 日 コメントはありません

今後そう遠くない将来に必要となってくるであろうことに向けた準備をリストアップしています。

■大規模修繕に向けた準備
木造アパートのうちの1棟は築23年目に入りました。
12年前に外壁塗装鉄階段・鉄部塗装雨戸・雨樋塗装シーリング打替の実施履歴があります。
近いうちに、これらの工事に加えて屋根の塗装高圧洗浄チョーキングや鉄部や躯体の腐食チェック等も想定します。
施工業者探しの他、傷み具合を確認しに、6年ぶりに現地へ行ってきたいと思っています。
屋根は、ドローンとまではいかないまでも、GoPro+自撮り棒で覗いてみたいところです。
豪雨や台風もありますので、火災保険が適用できるタイミングで実施に至れるとベストと考えています。

■土地から一棟建築フェーズに向けた準備
ここ半年程度、土地を探して上物を建てる知識収集を行っています。
書籍数冊+セミナーへの参加を通して、ざっくりとした費用感を把握できるようにはなりました。

とはいえ、建築基準法や各種条例、高さ制限、地盤改良等を織り込んだボリュームチェックはできませんので、設計・建築会社探しが必要になります。
完成見学会や構造見学会をやっている建築会社もあるので、知見を得に参加してきたいと思っています。

土地から新築の手法の最大の弱点は積算評価が出ない点であり、これを補うだけの現金等資産を持っていないとB/Sが債務超過になります。
それを解消すべく、利回り8%程度で建築し5~6%程度で短期売却すれば、短期間に大金を手にすることができます。
しかし、そうする融資してくれた銀行との関係は悪化します。理解がないと出禁を食らうでしょう。
宅建業者になればプロジェクトファイナンスも狙えるのだと思いますが現状では非現実的です。

では保有するかというと、築古一棟と比べ利回りは低く税引後CFは劣ります。
代わりに向こう10年以上は修繕リスクと空室リスクが低い安定経営が期待できるでしょう。

この先2棟程度築古一棟を購入して、資金と資産がある程度潤沢になり、拡大フェーズから安定フェーズに移行する頃に参入するつもりです。

■社会保険労務関係の準備
出張旅費規程は既に作成し、宿泊と日帰り日当の取り決めは行っています。
2年以内には役員報酬や給与に関する規程を作成していきたいと思っています。
また、その頃には良い社労士を探していたいと考えています。

■休眠中法人の稼働に向けた準備
法人銀行口座、クレジットカードは開設しました。
あとは下記を税務署へ提出してきます。

(1)法人設立届出書
(2)青色申告の承認申請書
(3)給与支払事務所等の開設等届出
(4)源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請

1社目でお世話になっている税理士法人へ相談しましたが、上記作成と提出は2社目の法人決算も含め報酬が発生するとのこと。
この税理士法人にやってもらった1社目の申請書類を参考に、自分でやることにしました。

(2)は対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールです。
これを提出していないと、白色申告の期は損失が次期へ繰り越せずただの赤字で終わりになります。
次期が9/1~なのでそれまでに提出します。

(3)(4)は提出していない人もいますが、提出した上で役員報酬・給与支払いをしていない法人も多いそうです。
これを提出しておくことにより、ゆくゆく報酬・給与の支払いがスムーズな手続きで行えます。

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消費税課税事業者強制期間終了と法人決算

2019 年 9 月 3 日 コメントはありません

法人が消費税課税事業者として強制される期間が、8月末日に最終日となりました。

これを迎えるにあたって、8月中に消費税課税事業者選択不適用の提出を会計事務所に行ってもらいました。

また、あわせて事業年度を8月末日とする議事が承認可決されたことの臨時社員総会議事録を作成しました。

既に決算書作成用の資料は会計事務所に送ってあり、第4期決算書を作成してもらっているところです。

銀行評価がなるべく良くなるよう、当面は経費算入はせず、税引き後利益を最大化する方針です。

節税は、もっと成熟してからのタスクに取っておきます。

個人の確定申告終了

2019 年 2 月 11 日 コメントはありません

税理士さんへお願いしていた、個人の確定申告が終わりました。

前年から変わったことといえば、昨年末に駆け込みでふるさと納税を初めてしたこと。
これの寄付金控除もお願いしました。

不動産賃貸業は黒字でしたが、株式投資の黒字額の方が上でした。

また、法人から役員報酬を受けた場合の法人側の処理(社会保険料、源泉徴収等)について、
いろいろと教えてもらいました。

書籍やWebではなかなか調べがつかなかったこともあり、ありがたいです。

あと、給与規程旅費規程等の社内規程についてサンプルをいただきました。
法人で経費処理する際に、こういった根拠となる規程があると、対税務署的に示しをつけやすいと聞きます。

法人が軌道に乗ってきた時に備え、準備を進めます。

法人の決算(2期目)

2018 年 1 月 31 日 コメントはありません

2週間ほど前に、確定申告書の案が黒字であがってきました。

拡大していくために財務面で当面重視していくべきと考えているのは、

  • 営業利益をより大きくする
  • 自己資本比率をなるべく大きくする

の2点です。

法人所有の物件には売電収入がありますが、これに限らず収入の類は雑収入ではなく、売上に含めてもらうよう依頼します。

ちなみに売電収入の勘定科目はそのままですが「売電収入」で売上計上しています。

また、自己資本比率をなるべく大きく見せるにあたって目がいくのは、数百万円ある役員借入金です。

この役員借入金は、自己資本として見てくれる銀行と、そうでない銀行があると聞きます。

であれば、個人にお金を戻しても無駄遣いする気もありませんし、これを資本(資本金資本準備金)に振り替えるのもよいと思います。

これについて、会計事務所へ相談してみましたが・・

  • 役員借入金を資本金の勘定に振り替える処理は通常行うことはない。
  • 資本金の増減が生じる場合は、法人の謄本にて資本金の額が変動する場合等である。

という回答。

資本金は登記事項なのであたり前のことですが、今回は時間がないこともあり、今後検討していきます。

税務署からお尋ね郵便

2017 年 2 月 4 日 コメントはありません

税務署から郵便が来たので、何だろうと開封したところ・・

来ました、消費税還付申請についてのお尋ねです。

よくある話なんだろうとは思っても・・こういう手紙は気分が良くないですね。

大きなお金が還ってくるかどうかの問題なので多少なり焦ります。

早々に顧問会計事務所へどう対処したらよいか確認したところ、既に必要資料などは先月提出しているとのことで、税務署へ電話して問題がないことを確認をしてくれました。

・・税務署の仕事、適当です。

お国としては還付はしたくないのでしょうし、できるだけ防ぎたいことでしょう。

申請があったものに対しては一律にお尋ね郵便を出しているのだと推測します。

法人1期目決算資料整理完了

2016 年 12 月 22 日 コメントはありません

11月末で1期目を終え、会計事務所へ決算資料を渡しました。

個人でも法人でも処理できそうな経費をどちらに回すか、で少し迷いました。

法人で必要となった経費も現在はすべて個人で立て替えている(役員借入金)ので、
例えばプリンタ用紙とかは、法人でも個人でもどちらでも処理することができます。

経費の算入にあたっては、個人の方の税理士は渋いので、
例えばセミナー代や簿記講座受講料などは微妙な扱いを受けそうです。

法人の顧問会計事務所の方は、事業に必要な経費として算入してくれることは確認したので、
こういった微妙なものは、法人決算の方にしました。

あとは法人設立前の経費の扱いについて、法人の方に経費を付けられるかという点も気になりました。

法人設立時の司法書士報酬や法人印作成費などは創立費で処理できますが、
例えば3月の管理業務主任者登録実務講習や、資格登録費などです。

こういったのは個人の方の税理士は経費算入をかなり渋るので、
できれば法人の方に付けたいのですが、性質的には創立費ではありません。

会計事務所へ確認したところ、期首にて費用科目で処理できるようです。

ただ、法人に回しすぎて個人の方の決算で黒字を残し過ぎても税金が増えてしまうので、
個人の方へ回す経費のラインを見極めて進めました。

今年の個人の方は物件を購入していないので、対銀行的に黒字にする必要があります。
個人の決算は、最終的には少し黒字のラインで終えられればよいと思います。

法人の方は、1期目は赤字が嵩みますが、繰り越しができるので、
2期目は黒字化(新規に物件購入しない限り必須)の中で消化していければよいと思います。

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法人クレジットカード作成

2016 年 11 月 29 日 コメントはありません

ようやく1つ、作成できました。

実は9月末から2つ申込み、2つとも審査が通りませんでした。

1つは、オリコの「EX Gold for Biz M iD×QUICPay」

ゴールドビジネスカードで、年会費は初年度無料、2年目からは2,000円で、
コスパ最強なうえに、創業初年でも入りやすいと言われるカードです。

簡単に通過すると思いきや・・9日後に残念な通知がきました。

20161129

もう1つは、三井住友ビジネスカード

クラッシク(一般)カードで年会費は1,250円+税。

ですがこちらも約1か月後に、残念な結果が郵送されてきました。

新設で売上実績の無い法人は、なかなか難しいんだな・・と思っていたところ、
先日マンション売却で銀行へ融資返済をする手続きの中で、
その銀行(地銀)と提携したJCBカードの申込書が置いてあるのが目にとまりました。

カード利用した際の引き落とし口座を、その銀行の法人口座にすることが必須な法人カードです。

つまり、銀行が審査してOKを出した法人なら信用に足る=クレジットカードの審査はほぼスルーという図式が浮かびます。

その地銀では8月に法人口座の開設が済んでおり、法人運営のメイン口座にするつもりなのでまったく問題ありません。

その結果・・、めでたく今回法人カードを作ることに成功しました。

世間では年会費が数万円する法人カードも多く、格を気にする方も多いですが、
私はそんなカード保持にお金をかけることに意義を見いだせず、法人もそんなことを気にする段階にありません。

年会費があまりかからないカードで十分です。

今回手にしたJCBカードは年会費1,250円。初年度は無料です。

これで法人運営における買い物をカードですることができ、出費の管理にプラスになると思います。

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賃貸住宅管理業者登録完了

2016 年 11 月 14 日 コメントはありません

9月に申請していた、賃貸住宅管理業者登録。

1ヶ月半の審査期間を経て、無事登録完了の通知をいただきました。

20161113

宅建業のような免許ではなく、任意の登録制度ですが、
国土交通省の後ろ盾をもらったことにより、まっとうな企業感を他者に与えられることでしょう。

法人名刺にも「賃貸住宅管理業 国土交通大臣第○○○○号」と書けますね。

これからは、管理、サブリース事業において、貸主・借主双方の皆さんのお役に立てる会社を目指して・・

というのが本登録制度の目指すところだとは思います。

そういう道も、その気になれば進めるという状況になった、ということです。

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賃貸住宅管理業者登録

2016 年 9 月 25 日 コメントはありません

設立した法人を賃貸住宅管理業者登録することにし、申請を行いました。

普通に不動産賃貸業をしている分には必要ない登録ですが、

  • 国としての登録制度(国土交通大臣登録)であり、法人への信用付けができる
  • 欠格要件に該当しなければ、経営規模や売上高にかかわらず登録を受けることが可能
  • 登録に費用はかからない(更新は5年に一度)
  • 個人所有の物件を管理委託、サブリース契約し法人の売上にすることもできるようになる
  • 毎年決算後に業務状況報告をする必要はあるが大した手間ではない

等々、総合的に考えて、デメリットはほぼ無く、登録することにしました。

信用付けという点では、国が認めたという印象が強くなりますから、銀行に対しては有利に働くかもしれません。
不動産屋さんに対してはプラスに働くこともなく、むしろライバル視されてマイナス効果も考えられるので特にアピールすることは無いでしょう。

個人所有の物件を管理委託、サブリース契約する点については、法人の実績づくりへの寄与の他、節税にも有効です。
すぐには考えていませんが、先々の可能性、選択肢を広げておけます。

登録にあたっては、資格者の設置義務があり、

  • 管理業務実務経験6年以上の者
  • 賃貸不動産経営管理士

いずれか1名以上の設置が必要です。

管理業者が、登録するしないは任意ですが、登録を受け業者が行う業務について一定のルールを定めることにより、賃貸住宅に関するトラブル減少が期待されるようです。

借主が賃貸住宅を借りる際に、安心できる業者かどうかの判断材料としての活用も期待されており、重要事項説明書に登録番号が記入されます。

資格者の設置義務で注目なのは、賃貸不動産経営管理士が実務経験6年と同等視されること。

数年前は名前さえ書ければ合格するとも揶揄されていた資格ですが、難化してきており、これは本当に国家資格化の流れに乗っていると見えます。

申請書類は、

  • 登録申請書
  • 誓約書
  • 運転免許証コピー
  • 登記されていないことの証明書
  • 身分証明書
  • 履歴事項全部証明書
  • 実務経験者等証明書
  • 賃貸不動産経営管理士証コピー
  • 事務所を使用する権原に関する書面
  • 直前の事業年度の業務の状況に関する書面(新設法人なので「実績がないので記載できない」と書く)
  • 貸借対照表

審査には約90日要するようです。

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SBIネット銀行法人口座開設完了

2016 年 9 月 14 日 コメントはありません

SBIネット銀行の法人口座も無事開設できました。

20160914

ポストに投函してから2週間弱という、案内どおりの通知でした。

楽天銀行と並び、SBIネット銀行は振込手数料が最安(同行内51円)です。

ここの口座はどうしても開設したかったので、通知メールを見てホッとしました。

審査にあたって送った書類は、

  • 口座開設申込書
  • 実質的支配者申告書
  • 履歴事項全部証明書(登記簿謄本)
  • 法人の印鑑証明書
  • 出資者名簿
  • 法人名義の他行口座通帳のコピー
  • 運転免許証のコピー
  • 法人番号指定通知書のコピー

です。

ジャパンネット銀行よりも書類数は多いですが、ホームページは不要です。

代わりに難関となってくるのが、法人名義の他行口座通帳のコピー

私は個人で融資を受けたり、定期預金を組んだりしていた地銀で口座開設できていたので問題なかったですが、

そもそもメガバンクや地銀で口座開設が難しい人がネット銀行での開設を目指す中、

他行口座のコピーを求めるのはいかがなものかと思いはしませんが・・

審査は他行に任せ、他行が認めたから大丈夫な法人なんだろう的な意図が垣間見えます。

また、出資者名簿はネット上からExcelテンプレートを探して作成しました。

法人番号指定通知書は、法人登記すると国税庁から送られてきますので、それのコピーです。

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