投資茶屋　むらり庵

メインバンク（信組なのでもともと金利高め）で借りている2棟のうちの1棟の、6月以降の金利の通知が来ました。
0.7％も上がりました・・金額にして年間の利息は100万円増！

もう1件の方の通知は再来月来ますが、同じく長プラ連動で上がると・・利息120万円増！！

両方で220万円も増えるという、、
とても家賃アップだけでは対抗しきれませんね。

共に表面利回りは約11％で購入しているので、キャッシュアウトになることはないですが、
今の市場で儲かる物件（かつ、まともな物件）を買い増しするのは、私レベルではもう無理！と思います。

他のみんなも金利上がってるんでしょうから、耐えきれず売却する物件とか、任売物件とかも増えてくるんでしょうけど、
それにしても低～中利回り設定で売り出すでしょうから、それらを入手する期待もできません。

じゃあどうするかと考えてますが、筆頭は・・築古AP現金買いです。
3000万円くらいのある程度利回りある築古APで、程度も悪くなくリフォームもしてる物件はそこそこ出るのでそこを狙って。
借入していないので気にせず売却にも出せますし、転がして大きくするのも可能かもしれません。

次点案は、築古戸建てを現金買い（フルリノベして3000万円におさめる）して高賃料で民泊オーナーへ貸す。
自身が民泊するのはセンスないのでやめておきますが、これなら賃貸業の延長でできます。
都内で上乗せ条例とかもない立地、とか考えていくと高くなりそうですが、借地権付きでもOKです。

そう考えていると、考え方が買取再販風？と思ったり。
業者ではないので銀行に金借りて複数仕入れてとかはできないですが。

早いもので、前回融資してもらってから3年が経過しようとしています。

この間、他の金融機関で借りて１物件増えましたが、次の一手をどうするか悶々としながら、時間とともに自己資金も回復した、というところです。

築古マンション一棟系は、ここ数年欲しいと思える利回り・価格帯・状態の物件との出会いもなかったですが、今回の物件ならアリかなという案件を持ち込んできました。

3億円超え、都心まで電車でちょうど1時間という微妙（競争が激しくないという意味では絶妙）な立地の案件ですが、取り扱い可能とのこと。
ただ、厳しい指値で仲介さんに交渉にあたってもらっており、それがまとまればになります。

2/1、ぽんこつ鳩子さん主催の超大民泊祭に参加してきました。

知人も申し込んでましたが、発熱とのことで不参加になってしまいました。

場所は東京都立産業貿易センター台東館。
浅草にあるので、外国人観光客もたくさん。インバウンドを感じながら会場到着。

12時から5時間の長丁場。でもそんなに長く感じかったので、面白かったのかなとは思います。

ただ、自分に合うのかという問題があり。

自分の場合、労力と時間をかけたくないので必然的に全部代行になるのですが、それでも手残りがある賃貸物件を、この過熱気味の市場で、ましてや後発組に情報を集められるのか、熱量を持って取り組めるのか。

ならば民泊用の物件を購入することも考えますが、それ用の物件は一見高利回りで売りに出されてるものの、かなり上乗せした想定賃料となっていて通常賃貸に引き直すと低利回りで民泊として以外の運用は厳しい。近隣住民への説明も面倒、迷惑かけるのも嫌。

民泊の特徴として、短期的な爆発力と円安・金利アップのリスクヘッジにもなる等、良さは十分分かるし非常に魅力を感じるのですが、しばらく考えていると「やっぱ賃貸業の方が良くね？」と思ってしまいます。

結局、自分の場合、今のところ突き動かす熱量が足りてない、ということになります。

引き続き、コミュニティに複数入って情報収集中ですが、今後の展開は自分の熱量の増減次第、といったところです。

■不動産投資
今年の不動産投資へのスタンスは冷めていて、

・今後どう進めるべきか
・そうこうしてるうちに自己資金も増え選択肢も増えるだろう
・将来のビジョンを考えるにあたり、行政書士の資格は幅が広がりそうなので挑戦しよう

というようなことを考えて、不動産投資的には「静」の１年でした。
悪く言えば停滞、優秀な先人の方々には、何をちんたらとやっているんだと叱られそうです（汗）

反面、決算書の数値はよくまとめられたと思っています。
メインバンクの支店長が今秋に代わり、今度の支店長は積極的な印象です。
フルローン、金利交渉もＯＫと言っていただいているので、2025年は案件を持ち込みます。

収益系築古一棟のチェックの他は、宅建業開業、土地から新築、民泊なども勉強を進めています。
フロー型のビジネスと賃貸業を組み合わせる道筋を立てたいと考えています。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
2025年も、基本的には手を出すことはないでしょう。

■積立投資
2012年7月に、子供が大学に進学した場合の学費に備える目的で開始した家族用の積立投資＋純金積立。
早いもので、あれから12年半が経過します。途中で一部銘柄入れ替え、証券会社変更等あったものの、毎月2万円を積み立ててきました。
（この間、リバランスは１度だけしか行っていません・・まさにほったらかし投資でした）

その子供も、受験生となり、年明けから大学入試が続きます。
このタイミングで、いったんミッションは終了でよいのかなと思い、成績発表です。

積み立てた額は、2万円×150カ月＝300万円
これに、本日時点の評価益が、合計で＋3,261,569円

12年半で、倍以上に成長してくれました。年利でいえば11％超えです。

・楽天証券（投信）+2,863,201円
・楽天証券（純金）+375,572円
・マネックス証券（新NISA）+22,796円

昔の同僚との会話が思い出されます。どちらが正解だったか？
うちは、学費の心配がほぼほぼなくなりました。（ただ、世界的に見ると円の価値が下がったのも確かですね。）

ちょうどタイミングが良かったともいえるかもですが、当時はリーマンショック後で日経平均株価も1万2千円くらい、景気も閉塞感があったと記憶しています。
その後も、ギリシャショック、トランプショック、コロナショック、紛争等ありましたが、気にせず持ち続けられたことが、ドルコスト平均法の強味だと思います。

＜2012年7月当初のポートフォリオ＞
国内株式　：10％
先進国株式：20％
新興国株式：30％
先進国債権：15％
新興国債権：15％
純金積立　：10％

＜2018年4月以降のポートフォリオ＞
国内株式　：20％
先進国株式：35％
新興国株式：35％
純金積立　：10％

正直、12年後の日本はもっと衰退していると考えていて、ポートフォリオ上も国内株式は薄めに構成していました。
新興国の成長なくして世界の成長はない、と考えてポートフォリオ上も新興国株式を厚めにしました。
このあたりは、読みがハズれた形となりました。

前回のブログ投稿から、かなり間隔が空いてしまいました。
隙間時間はすべて行政書士試験勉強に充てるようにしたためですが、本日、その行政書士試験を受験してくるに至りました。

１月末からネットスクール（アガルート）の受講を開始し、５月からStudyPlus（アプリ）に付けた総学習時間は現在６０３時間。
２～４月の学習記録はありませんが、月７０時間×３カ月＝２１０時間と仮定して、合計で８００時間ほどは充てることができたと思います。

この間、不動産の拡大につながる活動は休止。
途中に法人決算もありましたが、関係資料の確認も最低限にとどめました。

本業(？)のサラリーマン業でも大きなプロジェクトのリーダーを担い、ここ１０年で一番忙しい中、
少しでも時間ができたら、少しでも時間を作って、朝出勤前、通勤中、昼休み、夜寝る前etc..
平均睡眠時間は４～５時間という毎日で勉強に取り組みました。

それだけやっても、9月、10月に受けた模試は、140～160点（合格点180点以上）と散々で、とにかく時間が足りない。特に行政法、民法。
最後の約１カ月は、特に他資格含めた過去問と模試復習の繰り返しで、知識精度の向上と１問にかかる時間の短縮に注力しました。

が、改善はできたものの、本番も時間不足で、最後５問ほどは当てずっぽうになりました（汗）

自己採点はまだこれからですが、合否は別として、よくやれたと思います。

記述問題もあるので、合否は発表日の来年1/29まで正確には分かりませんが、
結果はどうあれ、現時点の自分の実力と受け入れるしかありません！

このあとは、後回しにしていた金融機関への決算報告資料の作成作業を急ぎ、月内報告に行ってこれるように進めます。

今期は、前期途中に購入した物件の賃料収入が通期ではいるので、売上高も純利益も過去最高が確定しています。

来期は、また物件を購入して、更なる上昇気流へ乗せていきたいですから、そのためにできることはやっておきます。

去年、取引のない銀行の人や、コミュニティ主催の方に貸借対照表の概略を見てもらう機会があった時に、「売り上げの割に現預金が少ない」とコメントがありました。

結局、ここがパっと見の第一印象になるわけで、今期末はここに役員借入金を可能な限り投入します。

仮想通貨、積立NISA時代に別途個人で積み立ててた投資信託（特定口座）を現金化して法人口座へ移します。

決算後は、新NISA成長投資枠に余裕があるので、そちらへ入れるかしようと思います。

今年11月の行政書士試験に挑戦することにし、1月末から勉強を始めました。

だいぶ前（2018年）の投稿で、資格試験よりも今後は物件拡大と賃貸経営の勉強への注力をと宣言し、実際にその後、奇跡的にも思い描いたような成長曲線を辿ることができたかな、という心境です。

加えて、今年の目標に書いた、年の後半頃の物件購入計画までに時間が空くことなどもあり、また資格に挑戦してもいいかなという気になりました。

実は今からもう26年前、仕事辞めて地元に近い広島へ戻ってLECで行政書士資格の勉強をしたいと親に言い出したことがあります。

それで少しどんなものか勉強内容を見てみたけどチンプンカンプンかつ法律に興味が沸かない（笑）
そこで、自分は資格を取って法律知識とかを使い回していることに憧れているだけで、道中の苦労を愛せないことを認識しました。

結局、紆余曲折あってプログラマーになり、フリーランスへ転身し、その後現在の職場に勤め、その属性を利用して不動産賃貸業をしている、と。

行政書士試験挑戦は、人生の伏線回収？という感じです。

2020年には、民法大改正もありました。
法律知識のアップデートもしながら、初学である行政法、憲法、商法等にも取り組みます。

2月に面談、審査があり、無事通過しました。
金額にして120万円ほどですが、手元資金を減らさず、金融機関との関係性もできたのでよかったと思います。

面談を通して、ちょっと担当者の業務レベルは低いなと思いましたが。

例えば、あらかじめ求められて渡した決算書類の数値、次期の見通し数値を見ていない。
その場で返済予定表の数値をアプリに入力して次期の利益を試算するらしいのですが、キャッシュアウト（赤字）と間違えられたり。
会話の中でおかしいと感じて指摘し、結局先方の入力ミス（毎月の返済利息を、間違えて元本含めて入力したことが原因）だったのですが。

悔しかったのか、その後の会話もあまり感じと頭の良い人ではないなという印象でした。

さて、1月に出た3室の空室も今月上旬までに入居者が決まり、安心しました。また満室に戻ります。

今年に入ってから3部屋立て続けに退去が発生しました。
しかも同じマンションで、全9戸なので1/3が空室です。
部屋探しをしている人がWEBポータルで検索した時に、空室が多い物件だと、何かあるのかなと思って敬遠要素にもなるので、早めに埋めていきたいところです。

原状回復にかかる費用は、長期入居者の退去だったり、3LDKのうち2部屋が和室の間取りを全部洋室にリフォームしたりと、大がかりな工事が重なり、全部で120〜150万円と大きな出費となります。

キャッシュで支払ってもいいのですが、新規取引となる金融機関に融資申込をすることにしました。

手元キャッシュを減らしたくないこと、初取引で実績を作って物件購入時に相談しやすい環境を作っておくことが目的です。

ファイナンス的にも、金利はかかりますが、キャッシュポジションを保ちつつ減価償却に回して、悪い借入ではないでしょう。

■不動産投資
1月に購入した都内のマンション1棟は、新しい金融機関から融資を引くことができました。
この金融機関は、現状の財務状態でも融資可能の姿勢を示してくれており、来年後半を目処に1.5〜2億円規模の物件を持ち込むことを計画します。
そののちに、引き続き収益系築古一棟でいくのか、ひとりデベロッパー系に進むのか、財務状態の改善と並行して検討していきたいと思います。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
年後半はビッグモーターの不正、ダイハツの不正と続きました。
残念ながら、これまでも不定期にこういった不祥事は業界問わず発生しており、今後も発生してしまう前提で考えるなら、余裕資金があれば証券会社にスタンバイしておいて、発覚時に売りから入るのもアリかなと以前から考えたりもしています。
発覚した途端にその会社の株価は反応済みだったりもするので、同じ不正に手を染めている可能性を疑って、同業他社に入るのがよいかもしれません。

■積立投資
淡々と順調なのは積立投信です。
家族用はもう12年目、積立総額の1.6〜1.7倍となりました。
来年は新NISAが始まります。引き続き、新制度でもコツコツ組み上げていきます。