投資茶屋　むらり庵

300万円くらいまでのボロ戸建てや、ある程度きれいな1000万円前後までの戸建てを、リフォームして貸し出せば高利回り物件ができあがる、というのはネットや書籍でよく目にします。

私は金融機関からの借り入れも増えてきて、追加で借りられない状況に陥る可能性を考えると、1，2年は戸建賃貸・現金買いに注力してもよいのではないかと思い、ここしばらく勉強していました。

デメリットですぐに思い当たるのは、

• 想定外に損傷が激しく大きいリフォーム代が必要になる（DIYやる気ないですし、、）
• 投資金額の回収に時間がかかって大きい額借りたい場合に自己資金が乏しいケースもありえる
• キャピタル狙いで購入した場合に売却で苦労すると手元資金が増やせない

などですが、キャピタルゲインも期待できますし、もし少額でも融資してくれる金融機関がある場合は取引銀行を増やせるし、メリットが多いように思いました。

そして、以前からメルマガやLINE登録していた戸建賃貸に特化した業者との面談アポを取り、行ってきました。

これまでの取り組みや戸建賃貸に対する考えなどを担当者と話したのですが、何かよそよそしさを感じます。どうも、

• 戸建賃貸は、融資が難しい人が少額の現金購入で取り組むケースがほとんど。
• 融資を引けるならそれで拡大していくのが効率的。

というようなことのようで、どうやらその会社の客層として、私はミスマッチの印象でした。

あらためて考えると、リフォーム代を安く上げたりDIYなど不得手な私は戸建賃貸には向かないですね、きっと。

拡大手法に正解はないですが、人それぞれに合う合わないはあります。

幸い私はまだ融資も引けるわけですし、これまでも運営してきている中～大きめのロットで規模感を武器に、効率的な拡大を進めるのが合っているのでしょう。

当面はこの路線で、迷いなく進めていきたいと思います。

自己資本比率は、貸借対照表における、資産合計に占める純資産の比率になります。

理想は30％以上と聞きますが、所有資産の大半を借入で賄う不動産賃貸業では難しく、目安としては5％を切らない意識で取り組んでいます。

特に物件購入した年は1％を切る会社も多いと聞きますが、増資する他、役員借入金も純資産に加えて計算する金融機関も多いですから、これを投入して自己資本比率を上げることも有効と目にすることもあります。

ただ、決算期だけ役員借入金を投入すると貸借対照表はスポット的には良くなりますが、期中に引き出すと毎月の試算表に出てくるので、その場だけというのはあんまし実効的とは言えないですし、役員借入金が減ると金融機関に資産として見てもらえなくなるとも聞きます。

入れるなら入れっぱなし、入れないなら最初から入れないのが良いと思いますが、役員借入金はそれがないと会社が回っていないということでもあり、これがずっとあることを良く思わない金融機関もあります。

内部留保が増えてきたら役員借入金は徐々に減らしていく方が好印象となるか、金融機関の意見を聞きながら判断していけばよいでしょう。

今年に入ってから、より融資を受けやすくなるような財務状態の勉強に取り組んでいます。

新たにコミュニティに入ったり、元銀行員の融資審査部長だった方に指南を仰いだりしてきています。

金融機関がどういうステップで決算書を見て判断していくかを学んでいます。
3月に行った増資もその一環ですが、自己資本比率や債務償還年数を意識しつつ、それならばどう作り込んでいくか、どう工夫してより強い財務諸表を作成するかという勉強をしています。

今月末が決算期なので、そこへ反映していけるよう、税理士とも事前確認しながら連携を取って準備を進めています。

不動産投資への融資姿勢が比較的消極的ではない、耐用年数を超えての融資もあると聞く信用金庫へ行き、普通口座の開設と定期積金の手続きをしてきました。

家から2kmくらい離れていますし、かなり怪しまれるとも想定しましたが、窓口でのそこそこの会話で意外にすんなり、即時の開設ができました。

また半年〜1年後、記帳ついでに話を聞かせてください、と融資のヒアリングを、より自然に仕掛けるための種蒔きです。

このやり方で某信組では4億円以上の融資につながりましたから、馬鹿にはできません。

8年前に購入した、自身初の一棟物。

購入当時から、デットクロスになる2023年前後に売却をと考えていました。

計画的に昨年大規模修繕もし、今回の売却活動に入りました。

3780万円で購入した物件を、4000万円台中盤での売り出しです。

一般媒介で数社にお願いしようと思っていましたが、その前に直近２棟購入の仲介をしてくれた業者さんに話したところ、買ってくれそうなお客さんに紹介をしてくれました。

特に価格交渉もなく、そのまま銀行審査という流れになりました。
こうやって市場に出る前に売り物件って消えていくんですね、、

このまま成立すると、キャピタルゲイン＋インカムゲイン－大規模修繕費等で、この物件トータルでの手残りはプラス1000万円前後程になりそうです。

某銀行の融資審査部長もご経験された方に決算書のアドバイスをいただく機会がありました。

より銀行受けが良くなる見せ方のテクニック的な改善案をいくつかもらった他、資本金を増やした方が良いという話がありました。

2016年の設立時以来、10万円で運営してきましたが、これだとシステム上「0」と表示されるとのことで、10数億円の投資規模を目指す会社ではないし、信用も薄いと。

ちょうど私も、現在役員借入金で個人から入れているお金を当面回収する気もないんだったら、増資してもよいのではないかと考えていたところだったので、先月司法書士へ依頼して300万円に増資手続きをしました。

当初は役員借入金を一度個人へ戻してから法人口座へ振り込むことを考えましたが、どうせ中で回していくなら単に追加でよいと思い、そうしました。

司法書士への報酬は数万円かかりましたが、今後更に融資を受けて成長していくにあたってのネガティブ要素を排除したということです。

買付を入れていた、千葉県内のマンション一棟の審査が無事通過しました。

重鉄で築35年ですが、2億円超フルローン・期間25年付けてもらいました。

そんな希望を通してもらったからか、金利は少々高めですが、現況表面利回りは10％超、運営費も含めてROIは50％。
年間最終手残りは、現状（満室・駐車場には6区画空きあり）で約600万円と、なかなか優秀な数値です。

前オーナーが数年前に全室フルリノベーションしているので、大きな出費が生じる確率はその分逓減されていると評価しています。

しかしながら耐用年数切れですから、序盤で減価償却費を大きく取る＆償却年数を短くすると、空室や支出次第で税引後利益がマイナスになる可能性があります。

その場合でももちろん償却前は黒字なので、銀行評価的には悪影響ない（基本的には利益＋減価償却費で考えるため）と、前の支店長にも確認済みですが、
やはり機械的には赤字のコメントがあがってきてしまうとのこと。少しでも利益計上しておくと良いでしょうとアドバイスがありました。

方針としては、妥当な範囲で減価償却費を大きく取り、償却期間はぼちぼち税引後利益が出続けるくらいの期間（8 年か9年）を見定めて決めようと思います。

これで投資総額は5億円を超えてきました。

ファイナンシャルアカデミーのIZUMI塾の目標は5年で10億円ですが、私が参加した2019年夏から2年8か月で4.4億円を積み上げたことになります。
あと2年4ヶ月で5.6億円加えるのはペース的に難しいかな？とも思えますが、まず良い物件ありきで、拾える物件を手に入れていけるよう挑戦していきます。

ロシアとウクライナで開戦し、今後の動きが読み通せないため、いったん全部解約しました。

実際には軍事侵攻はしないのではと楽観的にも見ていましたが、始まってしまいました。

まだまだ当面積み立てるつもりでいましたが、地政学リスクは個人の手には負えません。

より金額多く投入していた個人所有分だけ、いったん全解約です。
家族分は、まだ数年～十年単位で積み立てる予定なのでそのままにしました。

ちょうどマンション一棟の融資審査が終わるタイミングでもあり、承認を見越して、
資本金増資という形で法人へこの投信売却分の一部を投入しようと思っています。

千葉県内、2億円超えの重鉄マンションに買付を入れ、現在金融機関の審査待ちです。

築年約35年の高齢物件ですが、管理状態は良好で全部屋フルリノベ済み。

下手に築25年や30年の物件を買うよりも安定経営ができるのではないでしょうか。

実際入居付けも良好で満室稼働中です。

積算はちょっと弱いですが収益力が抜群で、まだまだキャッシュフロー最優先の現状にあっては戦力になってくれる物件です。

■不動産投資
今年は買付を幾度か入れ、融資承認が下りたものの結局1件も購入に至れず、全てがうまくいかなかった1年でした。
年明けから2.3億円・築26年RC一棟の購入で競合に競り負けてしまいました。
年間手残り800万円超、積算も約120％超と、どうしても欲しい物件だったのですが、この惜敗を分岐点に迷走が始まりました。
4月には3.6億円オーバーローン審査に通ったものの、金利が0.4％upしたことを不服に購入撤回。
積算が弱い、家賃設定が高めだったということも懸念材料にありましたが、この判断が正解だったのかどうかは分かりません。
その後、土地を買って重鉄マンション建築を目指しましたが、土地が狭く魅力的な居室がつくれなそうとか、現金買いにかっさらわれてしまったりとか、
ここでも金融機関に審査着手してもらっておきながら迷惑をかけてしまいました。
秋にはフルローン審査が通った案件で、売主がやっぱり売らないと翻意。価格上振れ交渉でいったんまとまったものの、テナント賃料不払・調停手続き中ということが発覚。
これまた金融機関にお詫びし撤退しました。
そんな中で、複数の金融機関に積極的にアプローチとヒアリングをかけるうちに、私の状況で使える銀行、使えない銀行が明確になりました。
今後については下記のような戦術から選択、あるいは組み合わせていくことになると考えています。
・少し高めの金利でも融資枠パンパンになるまで借り続け、CFで築古APか戸建を現金購入できる状態まで持っていく。
・上記でパンパンまでになったら借り換えを検討する。
・高CFで短期間に現金を積み上げる物件を狙うため築年数の上限を少し緩和する。
・価格にねじれのある区分ファミリータイプマンションがあれば現金購入して売却益を狙う。
・保有物件を全売却して現金化することにより、メガバンク・地銀から好条件で融資を引ける高資産状態にする。

■株式投資
今年は一切取引がありませんでした。
まったく取引をしないというのは、株式投資デビューした1997年以降初めてと気づき、驚きです。
日経平均株価を高止まりと見れば暴落を見込んで空売りも考えられますが、円が増殖して、ドルは利上げと、円安方向・日本株高の材料は整っています。
自分は売買のタイミングがヘタなので、余剰資金があれば積立投資に回し、株式投資への意欲は来年も積極的なものではないでしょう。

■積立投資
9月から、融資の相談に行って応対の悪かった銀行の貯蓄預金を全額下ろし、積立投資に回しています。
一気に買い増すのはリスクも感じ、向こう1年間に分散して毎月＋16.8万円積立額を増額しました。
40％近い利回りで運用できているので、1億円の収益物件が生み出す年間手残りくらいの評価益を生んでいます。
米国金利up報道があった秋以降、やはり新興国からの資金が引き上げられていますが、長期では資金が戻ってくると考えています。
日本については私には難しくポートフォリの割合は控え目のままですが、先進国、米国は堅調に推移するでしょう。
来年もマーケットに一喜一憂することなく積み立てていきます。