融資審査をしていたRC物件の審査結果が出ました。
買付証明書を提出したあとに売主が価格を吊り上げてきたのですが、築20年そこそこで管理状態も良く、物件自体もグレードが高かったこともあり購入意思継続でした。
しかしながら、シミュレーション上負けない物件ではありますがもっと投資効率の良い案件はいっぱいあるわけで、多少なり判断を誤った感は持ちつついました。
とは言え、審査してくれている金融機関の手前、今後の関係性も踏まえて、融資OKとなれば買うつもりでいました。
そして先日連絡があり、本部と交渉を詰めればフルローン・期間35年いけると思うが、どうしたいかの確認でした。
自分の気持ちを正直に伝え、労力をかけて審査いただいたのに申し訳ないと謝り、今回は見送りクローズとすることにしました。
今後どういった物件で進めていくか、年内に支店へ行き話し合うことになりました。
先日、買付証明書を提出しました。
買付証明書を提出するのは、かれこれ3年ぶりです。
6月に仲介業者開拓をした中で良い担当者に出会え、いくつか紹介された中に、買いたいと思えるRC物件がありました。
そして、去年から続けている金融機関開拓がようやく融資審査という形につながりました。
売主は宅建業者で、数千万円レベルの値引き交渉の末、社長が最終判断をするということになり提出した買付証明書ですが、NGとなる可能性は多分にあります。
同時並行で、金融機関の審査も進んでいます。
両方が上手くいけばよいのですが、金融機関の手前、NGでも週明け早々にでも決断してくれればよいのですが。
来週、地銀と信用組合に行くアポをとりました。
午前中は信用組合。
先月支店長と話をした流れで、自己紹介資料や確定申告資料3期分、保有物件資料等を持って行ってきます。
自分の状況でどれくらいまで融資可能かチェックしてもらいます。
また、もろもろ深掘りしてきます。
午後は地銀。
去年開拓して融資可能と言ってもらっているものの、良い物件と不動産業者担当者に巡りあえず、まだ借り入れできていません。
そうこうするうちにコネクションを作った副支店長が異動になり、ちょっと関係が後退した感があります。
7月に物件持ち込んでみたものの購入は見送り、また少し時間が空いてしまいました。
法人8月決算期の決算書が出来上がりましたので、これを持って挨拶と最近の取り組み姿勢等をヒアリングしてきます。
あと、空いた時間に新規の信用金庫へ行き、積立定期預金を組んできます。
前々から気になっていた信金ではありますが、不動産投資への融資をしている話や記事を見聞きすれど、不動産業者に聞くとそうでもないようでもあります。
しばらく関係づくりをしながら様子をうかがいます。
先日、記帳ついでに不動産賃貸業への取り組みについてヒアリングしました。
昨年から積立定期預金を組んで関係構築を仕込んだ信用金庫です。
同じ信用組合でも、職場近くの支店の方が審査が緩いという噂は聞いています。
積立している支店の取り組みが渋いと、いざ相談しても融資は厳しいかなと思い、
感触が悪ければ口座閉鎖して職場に近い方の支店に乗り換えるつもりで探ってきた次第です。
で、結果から書くとかなり積極的な様子でした。
窓口で用件を伝えたところ、支店長が応対してくれました。
単刀直入に、不動産賃貸業への融資の取り組み姿勢について聞きたい旨を伝えます。
冒頭、他の金融機関の融資情勢はどうですか？やっぱり絞ってきていますか？的なことを聞かれ、
「そうですねー、どこも今は絞ってきているようですねー。厳しいと見聞きしますよ。」
とありきたりな受け答えをしました。
その後の会話で、どうやら他行で厳しいからうちを訪ねてきたのか？（＝他の金融機関でNGな奴かどうか）というジャブだったようです。
自分はナイスと思える不動産業者に巡りあえていないこともあって物件購入にアタックできず停滞しているわけですが、あくせく金策に回って銀行に否定されているわけではないので、あまりその質問の意図にピンときませんでした。
下記、ヒアリングメモです。
・取り組み姿勢
積極的に取り組んでいる。賃貸業は人口減など言われているが、10年そこらではそんな変わらないと考えている。
・物件エリア
近所に在住なので物件が遠くても特に問題ないが、地方は難しい。
・頭金
場合によっては諸費用だけは出してもらうこともある（＝フルローン）
・物件評価
基本的には収益還元。
・構造、権利
木造・RC 何でも。借地権物件も融資する。借地権は敬遠するオーナー多いが、先日も利回り約13％の案件を取り扱った。
・プロパーローンかアパートローンか
借り手の希望次第。
・金利
1％後半くらい。
・融資期間
残耐用年数や15年20年でも収支が回らず、回ったとしても収支トントンでは何のためにやっているのか分からないでしょう、極力長く設定する。
諸費用だけは出してもらうこともあるとの発言に少々驚き、「それは、、フルローンのことですか？？」と聞き返してしまいました。
借地権にも対応しているのも新鮮でした。確かに敬遠されがちで競合が少ないかもしれませんし、高利回りが手り魅力的はあります。
しかし、地主とのトラブル、資産価値評価などの他、借地権に融資してくれる金融機関はあまりないでしょうから、売却時の買い手探しも難航しそうですね。
また、築古でもある程度長く融資期間が取れそうな印象を持ちました。
最終的には、良いと思う物件を持ち込んでみてください、物件の紹介もしましょうか？と言っていただきました。
私からも、あらためて自己紹介資料、保有物件、確定申告資料などを持ち込み、
支援いただける可能性があるかどうかチェックしてもらいたいと伝えました。
法人の直近決算書ができあがる１０月に、再訪問してこようと考えています。
去年開拓した、プロパーローンに応じてくれるという地銀に物件を持ち込んでみました。
築年数がけっこう経過していますし、表面利回も良くはありません。
ただ、土地積算評価が約8,000万円ありフルローンでも3年程度保有すれば借入残高＜土地値になります。
キャッシュフローは大きくプラスになりますが、耐用年数を超えていますから4年間は減価償却費が大きく税引後利益がマイナスになります。
賃貸経営で税引後利益が2期も続けば、銀行が融資をしてくれなくなります。
このような物件を買う判断はできませんが、こんな物件に銀行はどんな条件を提示してくるのか。
本当に融資する気があるのかも含め、興味がありました。
結果、もらった仮審査の連絡は、
という、意外に高い評価でした。
前述の理由で見送りましたが、償却残年数がなるべく多く残っているRC物件を探そうと思います。
ファインシャルアカデミー最高峰講座「IZUMI塾」に参加してきます。
7/21（土）、22（日）の2日間で、参加費は48万円。
6年前の開催時は、まだ不動産投資家として歩き出した直後で、知識も何も追い付かないと思い検討もできませんでした。
今回は、知識も成熟してきていますし、経験もそこそこ付いてきています。
今回がタイミングと思い、申し込みました。
費用は小さくない金額ですが、不動産投資から生まれたお金との比較や、不動産拡大の効果的な手法を成功者から短時間で効率的に学ぶに支払う対価としては、高いと言えるものではありません。
得たお金を、企業でいうところの設備投資にあたる、脳ミソへの再投資をします。
ここで得られた知見が、また新たなお金を生んでくれることを期待して。
安藤新之助さんの融資セミナーに参加してきました。
安藤さんは楽待での連載をお持ちの他、以前投稿したDVD「8つのステップ 2014」でも融資編を担当されていました。
融資に関する知識と経験は豊富な方で、融資に特化した著書も発刊されています。
安藤さんはご自身初の取得物件が1.1億円でフルローンだったそうです。
1億円はアパートローン、0.1億円は担当者がアレンジしてプロパーローンで組んだそうです。
いろんな銀行を回って断られ、最後に断られた銀行の違う支店に行ったらOKが出たと。
そんなご経験から、支店や担当者によって違うから断られても気にしないと仰っていました。
とはいえ、いきなり1.1億円フルローンが出ること自体に素地の違いを感じますが・・
さて、最新の融資事情として、サラリーマン大家へは厳しいが賃貸事業者にとっては追い風とのこと。
ここらへんは一般的に耳にする情報です。
直近半年で融資が出ている銀行としては、りそな銀行、千葉銀行、横浜銀行、大光銀行、福岡銀行、オリックス銀行、城南信用金庫、埼玉縣信用金庫、芝信用金庫、さわやか信用金庫、西武信用金庫、西京信用金庫、城北信用金庫、神奈川信用金庫、川崎信用金庫、伊予信用金庫といった名前があがっていました。
といった話もありましたが、全体的には、銀行に安心してもらうための術とか融資審査基準とか、既に知っている内容が多かったです。
石渡浩さんのセミナー「不動産投資融資の最前線2019」のDVDが届いたので視聴しています。
今回のセミナー自体は昨年10月に行われ、リアルタイムで通信受講（27,000円。早期割引21,600円）をしました。
ですが、第一部の途中までしか受講できていなかったので、先月完成したDVDが届き再度勉強ということです。
という構成で、約3時間ものです。
第一部は、金融機関の融資の変化、そしてメガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクの合計約30金融機関の融資スタンスと審査基準について情報共有がありました。
個別には詳しく書けませんが、総じて審査は厳しくなり、頭金はより多く求められるようになっているということです。
第二部では、金融行政方針に関する資料や、各金融機関意に行われた日銀のアンケートに関するものもありました。
日銀が発表する金融システムレポートに「リスク応じた金利設定をすることが重要だ」という文言がありました。
最近何かで、昔のように総量規制をかけるのではなく、金利を上げることにより貸し出しを抑えようという政策という記事を見ました。
求められる頭金の上昇とあわせて、これまでより融資を受けるハードルが上がってくることは間違いないでしょう。
しかし銀行も優良な貸出先を探すわけですから、しっかりとした財務状況にあれば借りられる、二極化が進むことでしょう。
石渡さんのセミナーは、金融機関の審査における格付方法と内容など、以前も受講したことがありますが、 金融機関の審査業務の踏み込んだ話だったり、金融庁や日銀との関係性だったり、信用保証協会を利用したメガバンクからの融資引きや経営者保証ガイドラインの話題だったり、 切り口が他にあまりない話を聞けるので面白いし勉強になります。
日本在住者でも加入できる香港の生命保険。
6月で新規加入ができなくなるとの情報を受け、
駆け込み加入するかどうか検討しました。
自身の直接的なシミュレーションはしていませんが、
ネット上の情報から判断していきます。
加入するとしたら現地へ飛んで契約する必要があります。
2年払い、5年払いとありますが、年間12,000ドル×5年間で考えてみます。
一括でも月払いでもOKで、6万ドル（12,000ドル×5年）以上には支払は生じません。
あとはただ時が経過するのを待つ、ということになります。
1ドル110円で計算すると、総投入額は660万円。
死亡保障は、加齢と共に死亡リスクも上昇するのに、なぜか増え続けます。
解約返戻金の増え方も日本ではあり得ないほど。貯蓄性も魅力です。
1ドル110円で計算した表が↓
上段が受取金、下段が収益（受取金‐投入金660万円）です。
まず、死亡保障を見ると、私が75歳になる30年後には5,100万円の受取額。
掛金660万円から考えると迫力がある数字です。
貯蓄性（返戻金）で見ると、15年後に＋412万円、20年後に＋744万円。
これは、他の手段でも実現できるかも？
積立投資（投信）で年間66万円で考えると10年で660万円。
この時、利回り3％でも約780万円に増えています。
目標であり達成可能な利回り8％で考えると、
想定利回りもそうですが、不確定要素をどう捉えるかがポイントの1つであり、各人の考え方次第になるでしょう。
香港保険でいえば、円高になれば円建ての掛金は少なくて済みますし、逆に受取期に円安なら、受領額は大きくなります。
あとは、香港の生保会社の倒産リスクと、数十年に渡る投資なら、スキームの存続も不確定要素と言えます。
倒産リスクについては、格付が「A-」や「AA-」などで、現状では危ないものとは言えません。
スキームの存続については、正直分かりませんが、30年、40年先は見通せない感覚はあります。
個人的な評価になりますが、下記のような感想を持ちました。
死亡保障については、保障額が団信で消える残債額とイコールになれば、不動産投資と双璧と言えそうです。
実際には不動産の現物資産が残るので、不動産投資の方が優位でしょう。
660万円であっても不動産投資の見せ金に使い、物件を購入して得られるリターンを増やしたいと思いました。
結論としては、私は加入を見送りますが、余剰資金がある方などは、ポートフォリオに入れて楽しい選択だと思います。
私はそういった余裕のあるステージに至っていない、ということです。
「積立投資」をバックボーンに、「小型成長株投資」で種銭をつくり、「不動産投資」の世界へ足を踏み入れることを目論む個人投資家。
1973年島根県生まれ。
1996年に明治大学政治経済学部卒業後、専門商社、ソフトウェアハウス勤務を経て2001年独立。フリーランスのプログラマーとしてBtoBマーケット構築などに携わる。
プライベートではVisualStudioやAccessでプログラムを組み、株式投資や不動産投資、ファイナンス理論などとの融合を目指す。
2012年からは日本ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」を受講、2013年8月に大家デビュー。
以降も各種セミナーへ参加して投資家、起業家としての見識を広げつつ、宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士、簿記3級などの国家資格も取得。
趣味は野球、ゴルフ、テニス、プログラミング、日本酒。
草野球は2003年に自らチームを立ち上げ代表を務める。
首位打者3回、打点王2回獲得。まだまだセンスは健在か？
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