投資茶屋　むらり庵

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今後の拡大戦略の進め方について、1棟目のアパートを仲介してくれ、そのまま管理をお願いしている会社に相談に行ってきました。

ついでに金融機関の融資情勢についての情報収集と、1件物件紹介を受けてきました。

融資情勢については、かぼちゃの馬車、スルガ銀行の事件を受け、急速に厳しくなっていますが、
逆にスルガ銀行からこぼれた客を、借り換えで拾う、オリックス銀行や三井住友トラストL＆Fのような金融機関もあるようです。

三井住友トラストL＆Fは、金利も2.8％程度だそうで、もともと融資期間も長いのでキャッシュフローも出やすいと思います。
ただ、やはりノンバンクというのが私は気になるので極力避けたいところ。

でも、拘りすぎて拡大が遅れるよりは、うまく使えば拡大への近道になるかもしれません。

そこは各人の判断でしょう。

オリックス銀行も、融資自体への姿勢は絞ってきているようです。

いわゆる1法人1物件スキームで複数法人を持っていることを黙って借りた客へは、一括返済請求を進めているそうです。

実際に即時返済を求められた人が、この不動産屋へ困って相談に来たとのこと。
何とか借り換えできる銀行が見つかり難を逃れたそうですが、このスキームを使った方は大変ですね。

さて、紹介を受けた物件は、川崎市の非公開のRC物件。
1.1億円、築29年で減価償却は23年取れます。
ファミリータイプなので空室が出にくく、表面利回りは8％。

融資期間はざっくり27年、売却時キャップレート9.5％でシミュレーションしてみましたが、いい数字を出しました。

フルローンだとROI12％、10年後売却で3,000万円弱のキャッシュフロー総額。
頭金1割投入だとROI22.7％、4,000万円程度のキャッシュフロー総額。

数字だけ見ると、買いですね。でも買いません。

この物件、設備がどこも傷んでいない保証はありません。

大規模修繕状況について聞くと、

• 屋上防水（シート防水）は2009年にしている
• 外壁（タイル）確認は目視のみ。

外壁タイルの確認が目視のみって・・
築29年なのに、パールハンマー等での打診チェック、赤外線調査による浮きチェックもしていない。
外壁のタイルが剥がれて落ち怪我人が出ると、オーナーに損害賠償責任が生じます。

外観はきれいだそうですが、外壁塗装もしていない。

マンション管理の勉強をしている者としては、怠惰な状況に映ります。

あとは給水方式（直結or受水槽）を聞いたりしました。
受水槽方式だと清掃やメンテに費用がかかりますが、直結方式とのこと。

一番怖いのが設備系のトラブル。

RC物件は特に費用がかかり、お金が足りず一発アウトになった人の記事も見ます。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、新築で30年をスパンとしています。
これは、設備系の修繕・更新を行う1期間ということで設定されている年数。

大規模修繕の状況を見るに、このオーナー、設備系も何もしていないことでしょう。

築30年で売れば、修繕関係の出費をせずに売主は逃げ切り。

その後不具合が生じる確率は低くなく、買主がそのツケを払うことに。

この担当者は初めて会う人でしたが、大規模修繕は12～14年でやらなきゃでしょうと言う私に、

• 外観はすごくきれいですよ
• 大規模修繕は20年くらいしないもんですよ

などと言ってきます。

何となく、売主には、

「設備もガタが出てくる頃ですし、そんなに修繕にお金を投じてきていませんから、そろそろ手放した方が得策ですよ～」

と言いっているんじゃないか・・

もともと疑い深く、被害妄想が強い方なので、そんな風に勘ぐってしまいます。

ということでの買わない判断です。

あとは、私の資産状況で、どれくらいの融資が受けられるか、いくつかの金融機関に物件を充ててヒアリングしてくれることになりました。