投資茶屋　むらり庵

2024年から開始のNISA新制度がいよいよ近づいてきました。

現行の「つみたてNISA」は新NISAの「つみたて投資枠」に自動移管されません。
旧積み立てはそのまま「つみたてNISA」に残して最大期間である20年間まで運用可能、ただし最大期間を超えると課税口座に移されてしまうので忘れないように注意が必要です。

新NISA用には、新たに積み立て設定をする必要あります。

まず、運用口座について。自分用には、現在のつみたてNISA、通常の積立投信をマネックス証券で運用しています。
これとは別に、家族用の積立投信は楽天証券で運用しています。

新NISAの年間上限金額は大きくなる（つみたて投資枠120万円/年、成長投資枠240万円/年）ため、運用はマネックス証券に一本化します。

その上で、それぞれの投資枠に何を組み入れるか、しばらく考えてきました。

が、結局これまでと銘柄は変えない結論となりました。
基本両枠とも同じ銘柄、成長投資枠にはＳ＆Ｐ５００銘柄が入ります。

■つみたて投資枠（自分用）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　国内株式（ＴＯＰＩＸ）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　先進国株式インデックス
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　新興国株式インデックス

■成長投資枠（家族用＋Ｓ＆Ｐ５００は自分用）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　国内株式（ＴＯＰＩＸ）
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　先進国株式インデックス
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　新興国株式インデックス
・ｅＭＡＸＩＳ　Ｓｌｉｍ　米国株式（Ｓ＆Ｐ５００）

積立金額はこれまでと同じ額です。割合もこれまでと同じで、自分用はリスク多めに取り新興国厚めのポートフォリオ継続です。
成長投資枠は240万円はとても使いきれないですが、使い切ったところで新NISAの上限（1800万円迄・うち成長投資枠は1200万円迄）に早く達してしまうのでそれでよいです。
基本持ち続け、上限に達しそうな頃に売却・枠の再利用をします。

ポートフォリオに米国高配当銘柄や米国ETFを組み入れるか、夏頃からかなり真剣に検討し、銘柄のリストアップまでしたのですが、やめました。
NISAでは非課税といえど、配当にかかる外国税10％までは控除できないので、やはり手を出しづらいです。
上限1200万円まで到達したとして、配当5％仮定で60万円→54万円受け取りになり6万円が毎年税金で持っていかれます。

花王など、国内配当銘柄も検討しましたが、同じくやめました。

華やかな米国株、配当銘柄。書籍やネット記事など見るとチャレンジしたくもなりました。しかし、

• 再投資を自分でやる必要があり面倒に感じる
• 多少なりアクティブに銘柄分析をする必要がある
• 配当という果実を定期的に受け取りたい状況にはない
• 実績の出ているスタイルを変える必要はない

といったことの他、何よりも、ほったらかしでも積み上がるインデックス型投信への積み立てが性格的に合っている、という判断となりました。

メインバンクへ決算報告に行ってきました。

当期純利益もほぼ想定どおりでの着地、純資産も増えました。現状の範囲で可能な限り決算書を作りあげ、整えることができたと思います。債務償還年数も20年を切りました。

しかしながら、一朝一夕には整えきれない数値が、自己資本比率です。
有利子負債が多くてなかなか上がりません。フルローンで進めてきた副作用です。
改善するには、売却、増資、操上返済、借り換え、コツコツ純利益を積み上げる、などになりますが、売却は引き換えに収益力を失いますから、積極的に考えていません。

不動産賃貸業は自己資本比率1％くらいの会社も多いといいますが、やはり15〜20％はないと、不動産に特化したような金融機関以外は、取引相手としては見てくれないでしょう。

弊社第８期の決算申告が完了しました。

同時に、金融機関への決算報告書補足資料も作成中です。
決算の概要として、売上、純資産、純利益の増加、販管費等についての考察や、来期の展望についてまとめています。
こういうのがあると、担当者も本部へ上げる資料を作成しやすく、ありがたいと言ってもらえます。

数値の推移については、グラフ化した方が分かりやすいので、こんなのを作っています。

金融機関との会話の中で、ポジティブなところには、来期物件を購入した場合の補足やグラフも入れ込みます。

現在のメインバンクの信組と出会ってから4年、売上は約13倍に駆け上がりました。
急激な成長と引き換えに財務状況は崩れていますので、自己資本比率等、徐々に整えていく必要があります。

最近参加した投資家コミュリティの会合で、都内で土地から仕入れての新築ばかり手がけている人と話す機会がありました。

私も一時期土地から新築を目指したものの、なかなか買えなかったこと、現金買いにかっさらわれたこと、自分が現金買いできるようになったら取り組みたいことなどを話しました。

いったいこの人はどうやって土地をグリップしているのか、下記のような点について聞いてみました。

• 買付申込だけではグリップできないのではないか？
• グリップできても1週間くらいではないか？
• その間に融資審査が通るのか？
• 前もって銀行に持ち込んだら数日で結果もらえるようにネゴっているのか？

その答えが、私には衝撃でした。

「買付申込だけではグリップできないので、契約しちゃう。」

その後に必死になって金融機関を回るんだそうです。で、最悪は手付金放棄すると。

無茶するなーとも思いますが、敬服です。
これくらいの覚悟が必要なんだと思います。これまでの疑問に合点がいきました。

ちなみに、意識している自己資本比率は15％を下回らないように、できれば20％以上とのこと。
やはりそれくらいの基礎部分がないと、金融機関をいくら回っても融資が付く確率は低いのでしょう。

今の私が同じことをすると、無茶ではなくて無謀です。

新築は、本当に建つかも分かりませんし建築業者が途中で飛ぶこともあります。
家賃が入るのは1～2年後です。運用に入るまで苦労はするのでしょうが、いつかやってみたいですね。

先々の目標として、ひとりデベロッパー（土地の仕入れ・建築企画・販売）が選択肢の１つにあります。

その過程で宅建業を開業することになりますが、賃貸業が安定してきた今、2,3年以内の開業を想定して、情報収集にあたっています。

＜決めていること＞
・店舗を持たず、一人で目立たず行う
・基本的には自分（個人・法人）が売買する物件のみ取り扱う
・仲介業はやっても時間や客に縛られない（自分がやりたい時だけやる）
・管理業はやらない

＜まだ決めていないこと＞
・事務所は自宅？借りる？
・宅建業も賃貸業している法人でやる？別法人にする？

■これまでに読んだ書籍

• 一人で始める！小さな不動産屋（浦山竜ノ介）
• 宅建業開業・経営の押さえどころ（山地正朗）
• 経験ゼロでもむりなく稼げる！小さな不動産屋のはじめ方（松村保誠）
• 人生、楽に稼ぎたいなら不動産屋が一番！（吉川英一）

不動産屋を設立するまでの流れや開業後の業務やネットを使った集客等についての内容が多いですが、
吉川さんの書籍は投資家目線で内側から書かれており、なかなか他にない本かなと思います。

■開業支援セミナー（東京都宅建協会主催）
開業支援セミナーと個別相談会に参加してきました。
https://www.tokyo-takken.or.jp/kaigyo/seminar

平日の昼間に2.5～3時間、セミナー＋個別相談です。

• 開業の流れ、宅建協会入会手続き、宅建業免許申請の仕方
• ハトサポ（宅建協会会員限定業務支援システム）の案内（契約書、重要事項説明書等の最新の書式があり無料でDL可能、等）
• 損害賠償リスクに備えた宅地建物取引士賠償責任保険（年7,000円で5,000万円迄の補償に入っておけば、何かやらかしてしまった時も安心）
• 創業融資（日本政策金融公庫 ほか）

ざっとこんな内容で、表側から見た宅建業と手続き、宅建協会が提供する各種ツールについては有用な情報でした。裏側（投資家目線）から見た宅建業は、また別途収集する必要があります。

■開業セミナー（投資家主催）
以前、ひとりデベロッパー系のセミナーをしている、2人の方のセミナーへ参加したことがありますが、今回は仲介業のセミナーに参加してきました。
大家が不動産会社をやるメリットや具体的な売買形態等聞きましたが、どちらかというとちゃんとした店舗や従業員を持って「不動産屋」の運営を仕組化するというような内容で、自分の目指す方向とは違うかなという感じでした。

• 宅建業のステップは本当に必要か？
• 必要として、タイミングはいつか？

といったことを考えながらやるのかやらないのか、検討していきたいと思います。

「2.5億円まで／ファミリータイプ／フルローン」で アタックできる金融機関がないか、物件探し含めて協力をお願いしたい、と何社かにあたっています。

既存取引のある業者さん以外では、怪しいのやアブナイのもありますから、迷惑電話チェッカーで判別する他、ブログで不動産投資家から紹介されてたり、LINE登録してクリーンと判断できたところにしか相談はしません。

不動産投資★連合隊へもリクエストしてみましたが、業者からの提案ゼロ件。過去には何社も反応あったものですが、フルローン金融機関探しも条件とする今回は完全スルーです（苦笑）

客観的に見ると、まぁ難しいですね。頭ではそう思っても、ワンチャンないかなと物件紹介と金融機関への持ち込みをしてくれる男気を見せてくれる担当者、一緒にバカを見てくれる人ならこちらも心を打たれるというものですが、目先の売上勘定しかできないのも理解できますしね。

その次へ進むのに、なるべく大きい金額のフルローンがやはり効率的です。

年内あがいでやっぱり無理だねとなったら、結果的にCFは積み上がっていますから、来年は切り替えて、頭金1割／1.5億円くらいの物件を探すつもりでいます。

やれることはやる、やるだけやってみる、自分がダメだと思ったら可能性はゼロになりますから、自分で可能性の蓋を閉じないように、やっていきます。

月ベースで損益計算書の予測を立てているので、ほぼほぼの着地数値は見えるのですが、今期も黒字で終えることができます。

前期、今期と続けて物件の取得ができたので、売上高、営業利益は5期連続増加。

経常利益以降（経常利益、税引前当期純利益、当期純利益）は、今期支払った、前期に購入した物件の不動産取得税を、

• 資産計上（建物の取得原価に算入）
• 費用として計上

いずれにするかによって、前期比増か減かを作ることができる状況にあります。（どちらを選択するかは法人に委ねられています。）

前者だと前期比増にはなりますが、建物の残存期間にわたって償却費用が発生します。
節税効果を期待するというよりは、最終キャッシュフローを増やしたいならこっちです。
ただ、償却期間中は営業利益幅を減らすので、数年後に役員報酬を出したい場合で黒字にしたい場合は、その分天井が下がります。

後者だと前期比減にはなりますが、費用計上は単期で済みます。
利益を圧迫するので、節税効果は大きいですし、前述の、数年後の役員報酬額を考えるにあたっては天井が下がることを考慮することはありません。

現状の私の場合は、まだまだ金融機関へ増益増収をアピールして融資を獲得したいフェーズですので、資産計上を選ぶことになります。

家賃収入から定期積立している半年定期が満期になり、訪問してきました。

先方は貸出先の事業状況をモニタリングする意味合いもありますが、こちらも融資姿勢を探る機会でもあります。

ひとしきり世間話をしたあと、探りを入れますが、貸出額を1人に出し過ぎたり、耐用年数以上の融資期間は審査会で理由を聞かれるだの、全店で不動産賃貸業への貸出比率が46％を超えて減らさないまでも維持する方向性とか、まぁ保守的なことしか言いません。教科書的で真っ当な応対ではありますが、イケイケドンドンで審査会でも闘ってくれた前支店長とは大違いです。
課長も支店長の手前積極的な発言はありませんが、2人の時はアタックしてみるから持ち込んでみてくださいとか言ってくれるので、脈がないことはないとは思っています。

自己資金が整ってきたので、物件さえ出てくればまた打診してみようと思います。

不動産業者の方に聞くとまだフルローンの出ている地銀もありますし、そちらも天秤にかけつつ、メインバンクもあまりに塩対応が続くなら関係も考えますし、借り換えの道も探ろうとも思います。

金融機関からの融資を考える上で、サラリーマンであることは属性維持には大事なアイテムですが、このまま自分のリソース（本業にかける時間・思考・精神など）を削る対価として価値を見い出せなくなり、退職を意識するようになりました。

そこで、現在の保有物件から得られている通帳ベースのリアルな最終手残り（修繕費や税金類のほか、不動産投資のコミュニティ会費や定期積立までも引いた金額）と購入時のシミュレーション表をもとに、向こう25年間（75歳まで）を本気で試算してみました。

現在のリアル手残りは本業の1.6倍程度あり、リタイヤ自体はすぐにでも可能です。
入ってくる退職金や失業保険で当面は法人のお金に手をつけることなく（役員借入金は個人に戻していきます）、財務状態の毀損なしに当面運営していくことができます。

60歳になると公的年金の繰り上げ受給も可能、65歳を超えると職場の年金も入ってきて、更に融資も完済してくるので問題はなし。

注意すべきはその60歳もしくは65歳までの間のお金が回るか、ということになります。

仮に、生活費に役員報酬の投入が必要になる可能性が高い5〜10年後（55〜60歳）、財務状況を毀損（つまり年800万円前後を想定した役員報酬による損益計算書上の赤字）したとしても、キャッシュフローはプラスで会社にお金を加算し続けられる試算となりました。
もちろん各建物の減価償却期間が終わって手残りが低減することや、賃料収入の減少、大きめの修繕、金利のある程度の上昇等も考慮しています。

本業を手放すと金融機関からの新規の借り入れは難しくなるでしょうが、やりたいことも少なからずあるので、区切りを定め、下記のいずれかをもって退職することを決めました。

• 3.5億円分以上の収益物件を追加購入
  →メガ大家となるタイミング。
• 5年度先の3月末日（2029年3月）
  →早期退職制度で通常の1.4倍の退職金受領が可能となるタイミング

3.5億円分購入は、フルローンなら初期費用（約7%想定）2,450万円は来年にも達成可能ですが、頭金1割求められると初期費用は5,950万円必要で3年半ほど、頭金2割だと9,450円必要で5年半くらいはかかりそうです。

おそらく3.5億円達成の方が先になるとは思いますが、遅くとも2029年3月には雇われの身を終了します。

保有中の物件（5棟52戸）のうち、2月から1～2戸空いている状況でしたが、満室に復帰しました。

春先のような時期を除いて、基本的に満室～1戸程度の空室で運営ができているのは、ファミリータイプを好んで選んでいることにも理由があると思います。

メインバンクへは入居状況をメールで毎月報告しているのですが、満室経営を続けていると「物件を見る目がある人」「この人が選ぶ物件なら安心」というような言葉ももらえ、信頼度もアップします。

間取り別の戸数を並べてみると、

• 1K ：8戸（24.97㎡）
• 1LDK：2戸（57㎡）
• 2DK ：4戸（40㎡）
• 2LDK：16戸（50㎡×9、57㎡×5、73㎡×2）
• 3DK ：2戸（56㎡×1、57㎡×1）
• 3LDK：18戸（56㎡×6、85㎡×12）
• テナント：2戸（92㎡×1、370㎡×1）

20㎡を下回っても、駅至近といった何かしらの長所があればよいのですが、私の場合は広さは武器と考えているので、単身者間取りに比べれば原状回復やリフォーム費用はかかりはしますが、長期入居というメリットもあり、多少駅から離れていたりしても、今後もファミリータイプを中心に揃えていくと思います。