投資茶屋　むらり庵

年間4冊発売されている会社四季報。

CD-ROM版は4冊で定価28,720円のところ、年間購読申込すれば20％オフの23,000円です。

断然お得なので定期購読していたのですが、今回更新のタイミングで解約しました。

今年は間違いなく勝てると思った時にだけ、日経平均レバレッジ上場投信（1570）で運用しています。

実際に無敗で運用できており、その効率性と手間のかからないスタイルには迎合しています。

四季報データをAccessに取り込んで個別銘柄を財務分析する、そっちのほうが断然好きです。

もちろん手間も時間もかかりますが、世界経済、日本経済と絡めて考えるのは面白いです。

でも、ファンダメンタルズどおりには株価は動かない。

10年以上前に、ランダム・ウォーク理論の本

これを読んで、この理論が正しければいくら研究や分析を続けても儲けることはできないなと失望したことがありました。

現在も何かにつけ思い出すこの本。

元も子もないような理論ですが、結局は的を得ている理論なのかと思えます。

不動産業者とオリックス銀行がタイアップしたセミナーに参加してきました。

このうち、オリックス銀行からあった商品説明についてメモします。

■審査基準

• 本業収入が長期的に安定しているか（賃料収入が基盤の人はハードルが高い）
• キャッシュフローが安定的・長期的に見込める物件か
• 本業定年退職時の想定退職金、売却想定額、家賃収入から残債返済能力がどれくらいあるか

オリックス銀行は、担保価値に依存せず、収益還元法による審査。
鉄筋コンクリート造よりも、木造・軽量鉄骨造の評価が高くなる傾向があります。

また、資産管理法人への与信はしておらず、あくまでも個人への与信で、
法人への融資の場合は個人が連帯債務者となります。

■融資最多層

• 年齢：40～50歳
• 年収：1,000～1,200万円
• 所有者物件：1棟保有者

■商品（パッケージ）
利用者の98％が3年固定金利特約型で、

• 店頭表示金利の基本パッケージ（金利3.3％）
• セレクトコース（金利2.3％）
  →年収700万円以上、借入時年齢55歳未満が対象者
• プレミアムコース（金利1.975％）
  →年収1,000万円以上、借入時年齢55歳未満が対象者

個人事業主は所得ベースで700万円から取り組み可能だそうです。

また、上記が商品説明ですが、実務では1.675％～3％で交渉をしているとのことでした。

■融資期間
最長35年以内。

• 団信の期限、完済時79歳未満であること
• 中古の場合は耐用年数（後述）基準に沿う

■耐用年数

• 木造、軽量鉄骨：40年‐築年数
• 重量鉄骨：45年‐築年数
• 鉄筋コンクリート：55年‐築年数

実務上の与信スタンスとしては、金利3％を承諾する利用者には10年プラスして

• 木造、軽量鉄骨：50年‐築年数
• 重量鉄骨：55年‐築年数
• 鉄筋コンクリート：65年‐築年数

での取り組みも最近は行っているとのこと。

■融資エリア

• 1都3県（国道16号線の内側）が主要エリア
• 群馬、栃木、札幌は金利3％～で融資可能

■融資限度額

• 2億円（団信の上限と合わせいる）

実務上は年収の20倍、30倍と融資している人もいるそうです。
ただ、2億円を超えてくると金利は3％がベースになるようです。

オリックス銀行の特徴としては、団信保険料は銀行負担（金利に含まれる）です。

先日購入契約をした物件へ融資をしてくれる予定の銀行に、面談を受けに行ってきました。

すでに前回のアパート購入で融資を一度受けている銀行だったからか、

• どの規模までを目標にしているのか
• この物件に決めた理由は何か

など、想定内の質問に終始し、少々拍子抜けではありましたが無難にこなせたと思います。

今回は金額が大きめなので、団信加入にあたっては、銀行（生保会社）指定の健康診断証明書が必要になります。

融資特約の期限もありますので、早めに審査に入る必要があり、面談後に家の近くの診療所で健康診断を受けてきました。

最近は血圧が高めで、少々ドキドキでしたが・・何とか正常範囲内の数値でクリアできました。

健康を損ねると拡大戦略も危うい、ということですね・・

今後はお酒（特に日本酒）を控えようと本気で思いました。

不動産投資は、資産だけでなく、健康をも連れてきてくれる稀有な存在なのではないでしょうか。

物件調査でウォーキングもどきができますし、酒を断つ強い動機にもなりますね。

本審査可否には2週間ほど要するとのことなので、品行方正におとなしく待つのみです。

夜な夜な学習を進めたファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ。

2日間で約12時間の講義が、オンデマンド全12ファイルに分割されています。

約3週間ほど要しましたが、おおよそ順調に学習を進めることができました。

事前の情報では実習が多いと聞いていたので、本当は現場にてリアルに受講したかったのですが、
実際には実習時間は2時間程度。

この内容でしたら、再生速度を上げたり、確認のため戻ったりできるオンデマンド受講の方がメリットあると思いました。

その内容ですが、私は一昨年、菅井敏之さんが講師をされた同ゼミに参加しています。

テキストは違うものの、話の筋道やポイントとして挙げられる点は、ほぼ同じです。

このことから、講師自らが作成されたテキストではなく、ファイナンシャルアカデミーが作成したテキストに沿ってリハーサルを行い、そこへ講師の経験談等を織り交ぜていく講座だということが窺い知れます。

そして講座の8割ほどは、銀行がどういう人を好むか、どういう点を観察しているか等についての内容。

この範疇においては、今回講師の野瀬さんよりも、元メガバンク支店長だった前回講師の菅井さんの方が銀行側のインサイド目線であり、リアリティも説得力もボリュームも上です。

講義内容のエッセンスは同じですしどちらで学んでも遜色ないのですが、
菅井さんからちょいちょい出てくる銀行内部事情は、スコープで銀行内部を覗いているかのような感覚を持ちます。

実際、菅井さんの講座を受講したあとの銀行面談では、講座での内容ほぼそのままに担当者から質問を受け、
おおよそ満点の回答ができた（と思う）結果、当時の私にとってはかなり好条件で融資を引くことができました。

対して野瀬さんの方は、銀行と相対する利用者側からのアウトサイド目線。
銀行の思考を押さえた上で、会計のプロ視点で、決算書（B/S、P/L）の整え方、ポイント等を具体的に教示してくれました。

受講前は「しんどいですよ」と言われていて少し及び腰だった自分ですが、
これまでのいろんな講座・セミナーや資格勉強を通して簿記・会計・ファイナンス関連の知識が最低限身に付いているようです。
質・量ちょうどよく、むしろ物足りないくらいで、知識の復習的な感じでした。

終盤の約2時間の実習を通して、やはりポイントは減価償却費であることの確認ができました。

これをいじって税金をある程度コントロールすることによって、キャッシュフロー、自己資本比率、ROIといった数値を戦略的に整え、銀行の好むシミュレーションを持ち込み、より好条件の融資を受ける、ということですね。

今回の受講を通して、より会計的な視点を取り込みシミュレーションができるスキルを得られました。

両講師の講座を受けてこそ、この“ファイナンス戦略ゼミ”は完成のように感じます。

今後、また更にブラッシュアップを加えながら、戦略的に歩を進めて行きたいと思います。

引っ越しやら何やらで年明けから忙しくロクに読書も勉強もできていませんでしたが、
新居に越して落ち着いてきた4月中頃から5冊を購入しました。

まずは菅井さんの新刊。
著書4冊目ともなると重複する内容もだいぶ増えてきました。
ただやはり、メガバンク行員時代に培われた銀行目線は参考になります。

続いて猪俣淳さんの書籍の改訂版。
メーカー取り寄せとのことでまだ未着です。
改訂前の版は以前購入した際の投稿しで触れました。
知識を補完・アップデートするために購入です。

続いてファイナンス関連の書籍。
用語解説的な内容で、各項目についてコンパクトに解説されています。
初学者向けの位置づけということで、知識確認をするのにちょうどよい感じです。

もう1冊ファイナンス関連。
身近なファイナンスを題材に論じているようで、面白そうと思い購入しましたが、まだ未着です。

最後に、きのうコンビニでついで買いした雑誌。
個人的には、ちょうど財布を新調したいと思っていたところなので、
株やFX、不動産で億単位稼ぐ投資家の財布の中身を見る企画に興味ありました。
みなさんに共通するのは、長財布ということですね。
金運の上がるお守りを忍ばせている方が多いのも興味深いです。

3/5（土）、3/6（日）の2日間 計12時間にわたって実施された、
ファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ。

新居にようやくインターネット回線が整ったので、オンデマンド学習を開始しました。

動画ファイルは1時間×全12ファイル。

10万円近く支払ったのに、半年で視聴ができなくなるので、
“やらなきゃ”という気持ちにさせてくれます。

とりあえず1ファイル視聴を終えました。

まだ序盤なので、既に修得済みの内容ばかりですが、
講師の野瀬大樹さんはインドでも事務所を開いておられることもあり、
脱線系のインド話が非常に興味深かったりしました。

• 家賃収入2万円の物件でも売値1,000万円（利回り2.4％）
• 金利は7、8％
• インフレ率10％くらいあるから買い手がある
• 土地は国策で外国人は買えない
• インドルピー収入は円に換えるのも難しく、日本の銀行は資産として評価しない

etc..

それにしても野瀬さんいい声ですねー。ああいう説得力ある野太い声、憧れます。

ゼミは後半にいくほど内容がハードになり演習もきついらしいですが、
頑張ってついていきたいと思います。

今回のゼミをしっかりと終えられれば、ファイナンス面の知識補強はひとまず完了とします。

ファイナンシャルアカデミーの「ファイナンス戦略ゼミ」を受講します。

日程：3月5日（土）・6日（日）
時間：12：00～19：00
会場：東京・新宿本校
料金：98,000円（税別）

シルバーランクの割引（10％引）とポイント利用（7,220pt）で、受講料は88,036円となりました。

2014年9月にこのゼミへ参加した時の講師は菅井敏之さんでした。
元メガバンク支店長の視点で、融資担当者はどういう視点で人物評価しているか、面談時にどんな質問をしてくるか、それに対して答えるべき言葉・姿勢は何か等、
非常に有意義な講義であり、その後に初の1棟目アパートを購入する際の銀行とのやりとりにおいては、バイブル的な存在でした。
この講座を通して、融資調達面のレベルが1段上がったことは確かです。

そして今回の講師は、公認会計士の野瀬大樹さん。

条件別10パターンの財務諸表の実習を通して、実践的に学んでいき、

・今どの物件をどのように買うべきか
・今後どのような物件をいつ頃買えば良いのか

というストーリが明確に描けるようになる、とのことです。

財務諸表は、深入りはしていないものの、財務諸表の読み方講座やファイナンス基礎講座、書籍を通してや会社四季報分析等から最低限の知識はあるつもりです。

そして普段から自分自身の財務諸表を意識し、銀行が融資したくないような債務超過にならないよう注意しています。

1棟目に築古アパートを選んだのもそういう視点からでした。
更に土地面積も大きく積算評価もそこそこあったことから、現在も良い体質を保てています。

さて、本講座は実習が多そうなのでぜひ会場参加したかったんですが、用事があって行けないので、自宅WEB受講（オンデマンド配信）です。

それでもまた1段上のレベルへ行けるチャンスだと思い受講を決めました。

最近は物件探しのレベルが他に比べ相対的に落ちてきていると自己認識しているので、この講座のあとは、そっちを強化していきたいと考えています。

4月上旬に自宅受験したU-CANの「全国統一直前模試」結果が返ってきました。

以前の投稿でも触れましたが、制限時間内に終えられていませんので、得点に関してはあくまでも参考記録になります。

出題傾向やペース配分を体感することが主眼でしたので、そういう意味で成果がありました。

学科の方はある程度の知識定着がうかがえますが、実技は合格ボーダーラインの得点でした。

得点力upも必要ですが、制限時間を35分もオーバーしたのでそれへの対策が必要です。

学科試験は、科目別得点を見ると弱点を把握することができます。

不動産は、特に苦労することなく得点源にできています。

弱点は、やはり社会保険を含むライフプランニングと資金計画の分野。
そして保険を取り扱うリスク管理の分野。

これらは苦手意識を持っているので、結果に納得するのですが、苦手意識がない相続・事業承継で得点が取れていないことは発見点です。

分析して来月の試験に備えたいと思います。

本気の受検は9月ですが、あわよくば・・ということで5月の試験に向けて対策を練っています。

過去問2回分やU-CANの模試を通して出題概要を分析してみました。

■ 学科試験（120分／60問）
問 1～10：ライフプランニングと資金計画
問11～20：リスク管理
問21～30：金融資産運用
問31～40：タックスプランニング
問41～50：不動産
問51～60：相続・事業承継

模試では125分を要してしまったのでタイムオーバーです。

初模試で、時間間隔を養う目的も大きいのでそれはよいのですが、
本番に向けては戦略を立てておく必要があります。

社会保険（年金他）、保険に時間がかかり、苦手ということが認識できたので、
本番では問1～20は後回しにして、問30以降から回答していくつもりです。

この両分野は合否を分けるポイントになりそうなので、知識の底上げを図ります。

また、実技試験の模試も125分を要し、大幅にタイムオーバーでした。

出題は大問が第1～10問で、問われる題目がだいたい明確なところは下記のような感じです。

■ 実技試験（90分／40問）
＜第1問＞
問1：FPと倫理、関連法規
問2：消費者保護法、金融商品販売法

＜第2問＞経済指標、国債、株式、投資信託
問3～6

＜第3問＞不動産
問7～10

＜第4問＞保険
問11～13
問14：地震保険、自賠責保険

＜第5問＞税金
問15：医療費控除
問16～18

＜第6問＞相続
問19：法定相続
問20：不動産の相続税評価額算出
問21：相続税の課税価格算出

＜第7問＞資金計画・ライフプランニング
問22～23：CF表の一部穴埋め
問24

＜第8問＞係数早見表を使っての問題
問25～27

＜第9問＞
問28～30：住宅ローン、生命保険、外貨預金、投資信託
問31～34：社会保険（労災、雇用、健康、年金）

＜第10問＞
問35：純資産の計算
問36：退職所得
問37：税金（相続税、所得税）
問38～40：社会保険（雇用、医療、介護、年金）

すぐに解答できる問と、意図的に時間を消費させようとしている問の差がはげしく、
出題側の策略にはまらないように注意する必要がありそうです。

ここでも苦手分野は解答を後回しにしようと考えています。

今月上旬、土曜日1日を使ってFP講座の提案書作成課題へ取り組み、ユーキャンへ提出しました。

ここで合格点を取り「AFP認定研修修了証明書」を入手しないと、いきなり2級からの受験は認められません。

そして・・先日無事証明書が送られてきました。

9月の試験を目標にしていますが、せっかく早くに2級の受験資格を得られたので、5月の試験を受けてみようかと思います。

まだまだ合格できるラインには届いていませんが、あと2ヶ月でボーダーラインにひっかかるくらいには仕上げる努力をしていきたいと思います。