投資茶屋　むらり庵

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先月会った不動産業者のうち、３社から具体的な提案がありました。

■業者A
新築一棟の建売物件を紹介してくれる。
しかも融資条件によってはROIが30%を超えるような投資効率の良い情報が多い。
これを、私の希望もあってプロパーローンで融資を引ける金融機関を探してくれる。

■業者B
新築一棟を土地から購入しそこに上物を建てる、いわゆる売建物件。
アパートローンで買えるところまで買い、また不動産投資を取り巻く状況が変わるまで待てばよい、というスタンス。

■業者C
債務超過状態を解消していくため、築古物件を買い進める。
その際、5,000万円を切るような物件から、プロパーローンで実績を作っていく。

3社3様で、面白いなぁとは思います。

A社・B社のような新築木造アパートは、1億円前後の物件でも、土地の実売価格＋木造建築費用概算（坪50万円計算）と比べて、その売価は3,000万円程度は上乗せされていると計算できます。

相続税路線価を用いた評価となれば、なおさら積算評価との乖離は大きくなります。

新築だから仕方ないのですが、個人属性で買うとバランスシートを毀損しその後の買い進めが難しくなります。

そういった意味では、プロパーローンで考えてくれるA社はアリです。
しかし、いくら収益性重視であっても、法人や代表に資金力が無ければ、担保力の弱い物件に貸してくれるでしょうか。

B社は、手っ取り早く個人属性で、不動産投資の融資に積極的な銀行から限度額までアパートローンを受け、あとはまた不動産投資バブルのような流れが来るまで待機する、というような戦法。
取り扱う物件は、1Kでも30平米を超える設計やオートロックなどで差別化をしており魅力はあるのですが、私の資産形成を考えていない（1件売れればいいやと思っている？）ように受け取れます。

C社が提案する築古物件は、修繕リスクであったり、早めに来るデットクロスであったりをマイナス材料として考えてしまいます。
修繕費、RCは1,000万円超えも普通にありますが、木造なんかにおいては、この考え方はメンタルブロックですね。

手元資金や所有物件の構成など、人それぞれのステージがありますが、今の自分のステージにあった戦い方は、C社が適当です。

売建物件や、土地を仕入れてからの新築などは、ゆくゆく目指すところであって、大事なのは、その時々に合わせた自分の戦い方を見誤らないことだと思います。

C社は、プロパーローンの実績作りのために、利益の小さい物件を探す（金額の大きい物件売買と手間は変わらないのに）という、利益優先、お金になる客対応優先の世界においてはなかなかできない提案だと思いました。