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2020 年 7 月 29 日 のアーカイブ

今後必要になってくるであろうことに向けた準備

2020 年 7 月 29 日 コメントはありません

今後そう遠くない将来に必要となってくるであろうことに向けた準備をリストアップしています。

■大規模修繕に向けた準備
木造アパートのうちの1棟は築23年目に入りました。
12年前に外壁塗装鉄階段・鉄部塗装雨戸・雨樋塗装シーリング打替の実施履歴があります。
近いうちに、これらの工事に加えて屋根の塗装高圧洗浄チョーキングや鉄部や躯体の腐食チェック等も想定します。
施工業者探しの他、傷み具合を確認しに、6年ぶりに現地へ行ってきたいと思っています。
屋根は、ドローンとまではいかないまでも、GoPro+自撮り棒で覗いてみたいところです。
豪雨や台風もありますので、火災保険が適用できるタイミングで実施に至れるとベストと考えています。

■土地から一棟建築フェーズに向けた準備
ここ半年程度、土地を探して上物を建てる知識収集を行っています。
書籍数冊+セミナーへの参加を通して、ざっくりとした費用感を把握できるようにはなりました。

とはいえ、建築基準法や各種条例、高さ制限、地盤改良等を織り込んだボリュームチェックはできませんので、設計・建築会社探しが必要になります。
完成見学会や構造見学会をやっている建築会社もあるので、知見を得に参加してきたいと思っています。

土地から新築の手法の最大の弱点は積算評価が出ない点であり、これを補うだけの現金等資産を持っていないとB/Sが債務超過になります。
それを解消すべく、利回り8%程度で建築し5~6%程度で短期売却すれば、短期間に大金を手にすることができます。
しかし、そうする融資してくれた銀行との関係は悪化します。理解がないと出禁を食らうでしょう。
宅建業者になればプロジェクトファイナンスも狙えるのだと思いますが現状では非現実的です。

では保有するかというと、築古一棟と比べ利回りは低く税引後CFは劣ります。
代わりに向こう10年以上は修繕リスクと空室リスクが低い安定経営が期待できるでしょう。

この先2棟程度築古一棟を購入して、資金と資産がある程度潤沢になり、拡大フェーズから安定フェーズに移行する頃に参入するつもりです。

■社会保険労務関係の準備
出張旅費規程は既に作成し、宿泊と日帰り日当の取り決めは行っています。
2年以内には役員報酬や給与に関する規程を作成していきたいと思っています。
また、その頃には良い社労士を探していたいと考えています。

■休眠中法人の稼働に向けた準備
法人銀行口座、クレジットカードは開設しました。
あとは下記を税務署へ提出してきます。

(1)法人設立届出書
(2)青色申告の承認申請書
(3)給与支払事務所等の開設等届出
(4)源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請

1社目でお世話になっている税理士法人へ相談しましたが、上記作成と提出は2社目の法人決算も含め報酬が発生するとのこと。
この税理士法人にやってもらった1社目の申請書類を参考に、自分でやることにしました。

(2)は対象事業年度の前日までに提出しなくてはいけないルールです。
これを提出していないと、白色申告の期は損失が次期へ繰り越せずただの赤字で終わりになります。
次期が9/1~なのでそれまでに提出します。

(3)(4)は提出していない人もいますが、提出した上で役員報酬・給与支払いをしていない法人も多いそうです。
これを提出しておくことにより、ゆくゆく報酬・給与の支払いがスムーズな手続きで行えます。

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