ホーム > 不動産投資 > リフォーム完了&一部火災保険適用

リフォーム完了&一部火災保険適用


3月末に購入した1棟マンションの1室が4月末に退去しました。

購入前から退去は聞いていたことですが、居住期間約9年、2LDKで約73㎡。
所有早々に痛いですが、1㎡1万円として、ざっくり80万円程度の出費は覚悟していました。

リフォーム会社が高いか安いかはクロス平米単価を見れば分かると言いますが、900円でした。
800~1400円と言われる中では良心的な単価です。

ボッタクられていないか、管理業を営む知人へ見積書を見てもらいましたが、
うちではこの価格で手配できない、と安価であることの確認ができました。

平成初期の物件ですから、玄関やキッチンの壁はタイル。
風呂のドアノブやコンセントカバーは黄ばんでおり、写真を通して古臭さが伝わってきます。

  • クロス、CF(トイレ・キッチン・洗面)の張り替え
  • フローリング→ウッドタイル張り替え
  • キッチン、風呂、洗面台水栓交換
  • レンジフード交換(故障)
  • ベランダフェンス傾き修理、ガラス交換

などで約88万円

今回は原状回復にプラスして、下記約20万円の工事も発注しました。

  • スイッチカバーを埋込型(コスモスイッチ)に
  • シーリングライト導入
  • 浴室鏡交換
  • 洋室クローゼットへダイノックシート

浴室鏡交換が2.5万円、ダイノックシートが7万円と、ネットで調べても格段に高いので、
施主支給が可能か、全工事型番開示要求しました。

ある程度メーカーとシリーズは開示してくれましたが、型番開示(業界のタブーらしい)や施主支給を要求するなら工事はやらないとのこと。
「儲けを取るなと言われているようなもので、それでも受けるのは安くて腕の悪い業者や、若手やしないと仕事がない職人くらいだ。結局損をするのはオーナーだよ?」
と鍔迫り合い。

結局は少し値引いてもらっての発注で落ち着きました。

また、フローリング傷、レンジフード交換、ベランダフェンス(傾き修理・ガラス交換)は火災保険申請しました。
結果、ベランダフェンスのみ適用(約10万円)となりました。
他の2つは、入居者の椅子スレ(経年劣化)とレンジフード故障も突発的でないということで、予想通りまっとうな判断です。

レンジフード故障などは、基盤ショートということにして適用する人もいるようですが、モラルの問題ですね。
そういった人が増えてきているからか、最近は大手の保険会社でも基盤ショートの証拠写真を求めるようです。

募集賃料は、リフォーム50万円で+1万円の目安がありますが、相場感もあるので+6,000円で設定しました。
8年住んでもらえれば、8割方回収できるので良しとします。

カテゴリー: 不動産投資 タグ:
  1. コメントはまだありません。
  1. トラックバックはまだありません。