前回、法人登記完了の投稿をしましたが、そのあと謄本を持って法人名義の銀行口座を開設しに行ってきました。
以前の投稿のとおり、この地銀からは最初に購入した物件の融資を受けており、定期預金も貯蓄預金も取引があります。
口座開設審査に1～2週間かかるのかと思いきや、即時開設でした。
既に素性が知れているからだと思います、審査は無く、資本金についても触れられませんでした。
普段からの銀行との付き合いは大事だなと感じたのとともに、うまく信用を築けていたんだなと思いました。
新設法人の銀行口座は、ネット銀行かゆうちょ銀行が多いパターンのようです。
あとみずほ銀行やりそな銀行も開きやすいみたいですが、月額基本料2,160円が嵩むのが難点です。
そんな中、自分はラッキーだったと思います。
さて、続いてネット銀行への法人口座開設申し込みです。
ネット銀行は基本料無料が基本です。
まず審査に必要な書類が揃えやすかった楽天銀行に申し込みをしました。
先日、司法書士から法人登記完了の連絡がきました。
登記簿謄本と法人印鑑証明書の各３部は報酬に含まれていて、司法書士事務所から後日書類一式と一緒に郵送されてきます。
それとは別に、法人名義の銀行口座開設を急ぐので、自分で最寄りの法務局出張所へ全部事項証明書（登記簿謄本）を取りに行ってきました。
料金は１部あたり収入印紙600円です。
晴れて私の第一号となる法人の設立が完了となりました。
慌ただしく進めてきていますが、必要作業の一環であり、うれしいという感覚はありません。
まだ税務署等への書類提出は続きますし、一つ一つやるべきことをしっかりと進め、物件売買契約、消費税還付手続き、物件引き渡しを終えてひと段落するかなという感じです。
あとはしっかりと賃貸経営していった先に、拡大路線は開けると信じて努力していきます。
近日、法人が立ち上がるので、法人の銀行口座開設について調べてみました。
今後使うであろうスキーム（詳細は書きませんが）を考えると、
某メガバンク１行と某地銀２行では今回は開設しない方がよさようです。
ネットバンクは住信SBIネット銀行で開こうと思っていますが、
その前にどこか他の銀行で法人口座を開いていることが条件になっています。
インターネットで調べていると、ジャパンネット銀行で開設する方が多そうですが、
窓口が多くある銀行で開きたいので、近所に支店がある三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行を調べました。
月額基本料が2,160円もかかるんですね。
・・と調べているうちに、新規法人、そして資本金が少ない法人はまず口座開設拒否されるようだということが分かりました。。
消費税還付のこともあって、１日でも早くの開設が求められるのに、
必要書類を整え申請して２週間も待たされた挙げ句に拒否された場合のタイムロス等考えると、
メガバンクへはアプローチしない方が得策と思いました。
そこで行き着いたのが、最初の物件購入の際に融資してくれた地銀。
さっそく申請書を先にもらっておこうと思い、窓口へ出向いたのですが、用件を伝えると受付の顔色が曇りました。
感触が悪いので、既に取引があることを伝えたところ、取引状況照会をし始めました。
そして待合席で待つよう言われ、窓口の奥では上席と思われる方へ何やら伝えています。
数分後、端のカウンター席へ通され、課長さんが出てきました。
申請書を取りにきただけなのに思わぬ展開となってきました。
急な話ではありましたが、
といった感謝と近況をお伝えしました。
などなど、リップサービス的な言葉だとは思いますがいただき、うれしかったです。
何せ３年前、怪訝な応対をされながらも飛び込みで融資をGetしたのが始まりでしたから。
「不動産屋さんと銀行の関係で○○銀行さんの縛りがあったもので・・」
「今後物件購入の際には、ぜひまた相談させてもらえるとうれしいです。」
といったことを答え、他行からの金利は１％台であることを伝えました。
法人口座開設については、
「新規の法人は全部断っているのですが、既に取引もありますし、受けさせていただきたいと思う。」
と仰っていただき、申請に必要な書類を教えていただきました。
実際には、資本金少ないですし、審査をしてみないと開設可否は分かりませんが、とりあえずは安心できました。
本日、登記申請を終えました。
司法書士さんへ代理で行ってもらいましたが、
報酬５万円ほどで手続き全部やってもらって、定款内容や関連質問もできて、
と考えると安いものです。何より自分の時間が取られないのがいいですね。
今回定款を作成するにあたり、以前購入した書籍↓
にも買いてある2点について質問してみましたので、回答とあわせてメモします。
（質問）
業務執行不能な状態に陥った場合の措置について明記しなくてもよいのか？
社員である家族が物件を売りたいのに実行できないといった問題にならないか？
（回答）
死亡等の場合には社員が執行できるので、そういった問題にはならない。
（質問）
役員報酬についての規定した方が良いのではないか？
（回答）
合同会社については総社員の同意により決定する事が可能。
現時点で定めておかなければ将来社員間で問題が生じる可能性がある、
という場合でなければ、敢えて定款で定めておく必要はない。
さて、申請にあたっての書類は下記のとおりです。
自分でやるなら委任状は要りません。
登記完了は来週半ばの予定です。
合同会社を設立します。
法人化する目安として、
というのを一般的に目にします。
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資の授業や、ファイナンス戦略ゼミなどでも、
そのように聞いてきたこともあり、そういうものだと思っていました。
それくらいの規模にならないと、せっかくの手残りが法人維持費で消えてしまう、
それまでは個人事業でやった方がよい、ということです。
しかし、懇意にしている不動産屋さんから、不動産投資に強い会計事務所へ紹介され、先日話を聞いてきました。
月額顧問料は、1法人につき、
これに、決算月は月額顧問料の5ヶ月分が上乗せされます。
ですので、当面は年額17万円ということになります。
もちろんこれに法人住民税7万円がかかってきます。
合同会社の設立費用は、司法書士へ依頼するつもりで12万円程。
自分でやれば5万円くらい安くあがりますが、手間と時間を買います。
あとは実印、銀行印、認印、ゴム印で1～1.5万円もかかってきます。
と、ここまでで見ると、現在の税理士への年間報酬5万円の方がよいと思えます。
しかし、法人の場合は消費税還付が使えます。
この消費税還付は、以前は簡単に使えたようですが、何度も税制改正されてきました。
今年の4月にも改正されましたが、国はこの技を使えないようにしたい、ということです。
しかし、具体的な手法についてはここでは書けませんが、
今でも条件をクリアするようにすれば、消費税還付が認められるようです。
もちろんこれへの成功報酬の他、スキームへのコンサルフィーも会計事務所へ支払うことになるのですが、
こういった費用に法人設立費用を加えても、消費税還付されてくる金額の方が多くなりそうです。
さらに、コンサルフィーは月払いなので、還付金は手元資金を多く見せる効果を、銀行に対して生みます。
あとは年間の法人維持費を高いと見るかどうか。
私が確定申告までお願いしている税理士さんは、建物費を多く取ってくれません。
去年買ったアパート1棟について、あれこれ言って多く取ってくれるよう頼んだのに、3割にも届かせてくれませんでした。
つまりは減価償却費が大きく取れず、キャッシュフローが当初想定していたほどにならず、拡大路線を邪魔してくれました。
これが不動産投資に理解があり、経営者寄りの考えをしてくれる税理士、会計士へお願いできていれば、
年間法人維持費分くらいは手残りが増えていました。
さらに、新規の法人は銀行融資を受けづらい、と書籍やスクール、セミナーで聞いていましたが、
これも良い不動産屋や担当と繋がると、銀行との信用で問題なく融資付けはできるようです。
これらのことを総合的に考え、法人化することに対してのデメリットは無い、と結論づけました。
夜な夜な学習を進めたファイナンシャルアカデミーのファイナンス戦略ゼミ。
2日間で約12時間の講義が、オンデマンド全12ファイルに分割されています。
約3週間ほど要しましたが、おおよそ順調に学習を進めることができました。
事前の情報では実習が多いと聞いていたので、本当は現場にてリアルに受講したかったのですが、
実際には実習時間は2時間程度。
この内容でしたら、再生速度を上げたり、確認のため戻ったりできるオンデマンド受講の方がメリットあると思いました。
その内容ですが、私は一昨年、菅井敏之さんが講師をされた同ゼミに参加しています。
テキストは違うものの、話の筋道やポイントとして挙げられる点は、ほぼ同じです。
このことから、講師自らが作成されたテキストではなく、ファイナンシャルアカデミーが作成したテキストに沿ってリハーサルを行い、そこへ講師の経験談等を織り交ぜていく講座だということが窺い知れます。
そして講座の8割ほどは、銀行がどういう人を好むか、どういう点を観察しているか等についての内容。
この範疇においては、今回講師の野瀬さんよりも、元メガバンク支店長だった前回講師の菅井さんの方が銀行側のインサイド目線であり、リアリティも説得力もボリュームも上です。
講義内容のエッセンスは同じですしどちらで学んでも遜色ないのですが、
菅井さんからちょいちょい出てくる銀行内部事情は、スコープで銀行内部を覗いているかのような感覚を持ちます。
実際、菅井さんの講座を受講したあとの銀行面談では、講座での内容ほぼそのままに担当者から質問を受け、
おおよそ満点の回答ができた（と思う）結果、当時の私にとってはかなり好条件で融資を引くことができました。
対して野瀬さんの方は、銀行と相対する利用者側からのアウトサイド目線。
銀行の思考を押さえた上で、会計のプロ視点で、決算書（B/S、P/L）の整え方、ポイント等を具体的に教示してくれました。
受講前は「しんどいですよ」と言われていて少し及び腰だった自分ですが、
これまでのいろんな講座・セミナーや資格勉強を通して簿記・会計・ファイナンス関連の知識が最低限身に付いているようです。
質・量ちょうどよく、むしろ物足りないくらいで、知識の復習的な感じでした。
終盤の約2時間の実習を通して、やはりポイントは減価償却費であることの確認ができました。
これをいじって税金をある程度コントロールすることによって、キャッシュフロー、自己資本比率、ROIといった数値を戦略的に整え、銀行の好むシミュレーションを持ち込み、より好条件の融資を受ける、ということですね。
今回の受講を通して、より会計的な視点を取り込みシミュレーションができるスキルを得られました。
両講師の講座を受けてこそ、この“ファイナンス戦略ゼミ”は完成のように感じます。
今後、また更にブラッシュアップを加えながら、戦略的に歩を進めて行きたいと思います。
本日、芝パークビルで行われた質問会に参加してきました。
参加は、去年の11月以来です。
質問を4つ用意していたのですが、19:20～20:20の1時間と短い時間だったので
1つに絞って欲しいと言われ、不動産所有法人への法人成りテクニックに関連した質問にしました。
とすれば、資金移動なし（売却代金はある時払いで実際にはお金が動かない）で無税で名義だけ渡すことができるのですが、これに関しての質問3点です。
今価格交渉をしている物件はキャピタルゲインが大きく取れそうな物件なので、もし購入できたとしたら、
とすれば、法人の経営実績になり融資が付けやすくなりますし、
一棟物への挑戦する際、万一経営に失敗することを考えても有限責任になりますので、
無限責任で投資を行うよりは心的・リスク管理面からハードルは下がります。
先週の金曜日、税理士の先生に会ってきました。
所有はマンション区分1室ですから、自分で確定申告まで行おうという考えもあった一方、
やはりいつでも相談できる税務のプロと繋がることのメリットは大きく感じていました。
税理士へ期待することは、
私は大学関係の本業がありますから、確定申告時期は入試業務で多忙を極め、
確定申告書類の作成が疎かになることは多分にあり得ると思います。
そういった懸念からも、以前から近所によさそうな税理士はいないかWeb等で調べていました。
そして自分と年がそう離れていない方の事務所サイトへ、前日Webフォームから相談内容を入力したところ
返信と参考見積もりをもらえたので、さっそく相談に行ってきた次第です。
不動産関係の決算支援をされているかうかがってみたところ、不動産賃貸業をバリバリやっている方や
副収入として家賃収入のある方の支援もされているということで、その面は安心できました。
当面は事業的規模（5棟10室基準）は満たしませんから、10万円控除・PLだけでの確定申告です。
報酬は、年間52,500円で相談から確定申告まで行ってもらえるとのこと。
不動産投資の学校では、安いところで4~5万円と聞いていましたので、高い報酬ではありません。
先日ビッグサイトで開催された賃貸住宅フェアの税務エリアで相談したところは、10万円級でした。
（そもそもあんなフェアに出店すること＝商売気が強いのでしょうが）
また、先週行った志木市の鳥山会計事務所は、8万円と資料に書いてあります。
費用面の他、話しやすさ等総合的に判断して、今回相談した税理士の先生にお世話になることに決めました。
報酬が高いかどうかは考え方次第ですが、プロに支援してもらいながら、
より銀行から融資を受けやすい財務体質を作っていきたいと思います。
銀行や不動産業者へ行く機会が増えるので、不動産投資活動用の名刺を作りました。
職場の名刺を使うのもどうかと思いますしね。
■スピード名刺ドットコム http://www.speed-meishi.com
肩書きは入れませんので、バランスが悪くならず、シンプルで爽やかなデザインを探し、「FRE-014-BL50」にしました。
50枚で2,310円＋送料525円の合計2,835円でした。
明日も銀行まわりをするので使います。
投資家としての実績が増えてきたら、肩書きを付けていきたいと思います。
あと、投資家仲間の会合用の名刺（住所も途中までしか載せない）も作りたいと思っています。
こちらは似顔絵入りで作ってみようと考えています。
■スカイリープさん http://skyleap.net/
先日、信用金庫へ出向いてきました。
担当者とその上司との3人で、30分くらいの席でした。
結論的には、やはり“実績を積んでからでないと法人融資はできない”ということです。
ズバリそう言うのはなく、信用金庫や行政区の開業資金融資サービスを冒頭から提案し、プロパーローンへ話が触れるわけでもなく遠まわしなところがいやらしいなと感じましたが、はっきりしておきたいので、
「○○信金さんで融資を受ける場合には、まず開業資金融資を受けて、不動産賃貸業で実績を作ってからでないと、法人への融資は受けられない、という認識でよいですか？」
と確認し、頷かれました。
わざわざ会いたいと言われたので、新規法人への融資の期待が多少ありましたが、今回の会合は、やはり担当の若者へのOJTだったようです。
当然といえば当然ですが、現実的なステップを認識させられました。
銀行と話せたことはよい経験として、明日への糧にしたいと思います。
新規法人への融資は、まずありえないだろうなという納得感を得られましたので、変わり身早く、個人でのアパートローン、法人はサブリース法人の位置づけでの可能性へ進んでいきたいと思います。
しかし将来の融資を考えると、「法人化初年度決算を赤字にしたくない」という絶対条件がありますので、最初は個人事業主として、各種講座への参加費、図書費等の経費を処理した上で、法人設立に進むのも一案だと考えています。
そうすると、赤字分が本業での所得から引かれ所得税の還付が生じますから、税務署から職場の人事課へ連絡が入ることになります。
赤字分の放棄申告をすれば連絡は来ないのですが、放棄するのも癪だし、でも職場への連絡はないに越したことはないし、と痛し痒しの状態です。
職場には特に副業規定があるわけではないので、連絡きても別に臆することもないのですが、気持ち的な問題ですね。
いろいろな手段、可能性を考慮しつつ、どう進めるかを検討します。
「積立投資」をバックボーンに、「小型成長株投資」で種銭をつくり、「不動産投資」の世界へ足を踏み入れることを目論む個人投資家。
1973年島根県生まれ。
1996年に明治大学政治経済学部卒業後、専門商社、ソフトウェアハウス勤務を経て2001年独立。フリーランスのプログラマーとしてBtoBマーケット構築などに携わる。
プライベートではVisualStudioやAccessでプログラムを組み、株式投資や不動産投資、ファイナンス理論などとの融合を目指す。
2012年からは日本ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」を受講、2013年8月に大家デビュー。
以降も各種セミナーへ参加して投資家、起業家としての見識を広げつつ、宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士、簿記3級などの国家資格も取得。
趣味は野球、ゴルフ、テニス、プログラミング、日本酒。
草野球は2003年に自らチームを立ち上げ代表を務める。
首位打者3回、打点王2回獲得。まだまだセンスは健在か？
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