投資茶屋　むらり庵

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合同会社を設立します。

法人化する目安として、

• 家賃収入が1000万円超え
• 不動産からの課税所得が500～600万円超えくらい

というのを一般的に目にします。

ファイナンシャルアカデミーの不動産投資の授業や、ファイナンス戦略ゼミなどでも、
そのように聞いてきたこともあり、そういうものだと思っていました。

それくらいの規模にならないと、せっかくの手残りが法人維持費で消えてしまう、
それまでは個人事業でやった方がよい、ということです。

しかし、懇意にしている不動産屋さんから、不動産投資に強い会計事務所へ紹介され、先日話を聞いてきました。

月額顧問料は、1法人につき、

•  1～15室：1万円
• 16～25室：1.5万円
• 以降10室増えるごとに＋0.5万円

これに、決算月は月額顧問料の5ヶ月分が上乗せされます。

ですので、当面は年額17万円ということになります。

もちろんこれに法人住民税7万円がかかってきます。

合同会社の設立費用は、司法書士へ依頼するつもりで12万円程。
自分でやれば5万円くらい安くあがりますが、手間と時間を買います。

あとは実印、銀行印、認印、ゴム印で1～1.5万円もかかってきます。

と、ここまでで見ると、現在の税理士への年間報酬5万円の方がよいと思えます。

しかし、法人の場合は消費税還付が使えます。

この消費税還付は、以前は簡単に使えたようですが、何度も税制改正されてきました。
今年の4月にも改正されましたが、国はこの技を使えないようにしたい、ということです。

しかし、具体的な手法についてはここでは書けませんが、
今でも条件をクリアするようにすれば、消費税還付が認められるようです。

もちろんこれへの成功報酬の他、スキームへのコンサルフィーも会計事務所へ支払うことになるのですが、
こういった費用に法人設立費用を加えても、消費税還付されてくる金額の方が多くなりそうです。

さらに、コンサルフィーは月払いなので、還付金は手元資金を多く見せる効果を、銀行に対して生みます。

あとは年間の法人維持費を高いと見るかどうか。

私が確定申告までお願いしている税理士さんは、建物費を多く取ってくれません。

去年買ったアパート1棟について、あれこれ言って多く取ってくれるよう頼んだのに、3割にも届かせてくれませんでした。

つまりは減価償却費が大きく取れず、キャッシュフローが当初想定していたほどにならず、拡大路線を邪魔してくれました。

これが不動産投資に理解があり、経営者寄りの考えをしてくれる税理士、会計士へお願いできていれば、
年間法人維持費分くらいは手残りが増えていました。

さらに、新規の法人は銀行融資を受けづらい、と書籍やスクール、セミナーで聞いていましたが、
これも良い不動産屋や担当と繋がると、銀行との信用で問題なく融資付けはできるようです。

これらのことを総合的に考え、法人化することに対してのデメリットは無い、と結論づけました。