投資茶屋　むらり庵

今日は12時に賃貸不動産経営管理士資格試験の合格発表がありました。

結果は合格です。

主催団体からの公式な試験結果公表は後日とお知らせにあります。
ですので、合格最低点はまだ未公表ですが、合格一覧のPDFにある受験番号の数は2,679名。

受験者：4,908名
合格者：2,679名
合格率：54.6％

ということになります。

合格率54.6％ですか、この資格試験にしてはずいぶんと絞ってきましたね。

前回よりも合格率20％以上減のインパクトは小さくないでしょう。

正直、管理業務主任者の合否が気になっていましたが、宅建士のあとに欲しかった資格はコレですので、素直に喜びたいと思います！

先日受験した管理業務主任者試験。

この資格試験の合格率は約20％で、国家資格の中では低くはない数字です。
宅建士試験の約15～17％の合格率と比べても高く、難易度は宅建士の方が上と一般的に評されたりしています。

ただ、管理業務主任者試験の合格率20％は、多くの宅建士資格ホルダー受験者を含めての数字です。
そういった意味では、この2つの資格試験の難易度は逆なのではないかと考えたりもします。

各スクール等発表の合格予想点は、

• TAC：33～35点
• LEC：33～35点
• 大原：34点
• 大栄：35～36点
• フォーサイト：34～36点
• 梶原塾：37点
• 亀田講師（LEC）：32～34点
• 久保田講師（LEC）：35～36点
• 氷見講師（クレアールアカデミー）：33～34点

私の自己採点は34点・・非常に微妙な得点です。

合格発表日の1月22日まで気にならないわけがありませんが、
1点差で不合格になるショックを思えば、合格を期待するよりも不合格だと思っておく方が精神的には良さそうです。
心の防御策ですね・・。

そして本当に不合格だった場合は、来年また挑戦するかどうかは現時点で白紙ですが、
再挑戦を決めたとしても、今回の受験が有益だったものとするには分析が必要です。

1問1問の正誤確認は、昨日U-CANから届いた解説で復習すればよいとして、認識すべきは得点率から見える自分の分野別の得手不得手。

本当は試験前の模試等で把握して苦手分野の底上げをすべきなのですが・・そこにまでは至れませんでした。

分析にあたっては出題50問を分野ごとに色分けしている梶原塾の模範解答PDFを参考にしました。
ここの合格予想点は37点と突出して高く信憑性はありませんが、分析上は参考になります。

■ 民法絡みの出題
13問中11問正解と高得点でした。
去年の宅地建物取引主任者試験でも14問中11問正解でしたが、
難しいと言われる民法に苦手意識がないことは精神的なプラスになっています。

■ 区分所有法に関する出題
9問中6問正解と最低限の得点ですが、役目は果たした感じです。

■ マンション管理に関する出題
7問中4問の正解と少々不満ですが、仕訳に関する2問を取れたことはうれしかったです。
議事録や団地等、どちらかというと基本的な分野を落としたことは、今後の注意点になります。

■ 管理業に関する出題
9問中7問正解と高得点でした。
個人情報保護法の出題は、11月の賃貸不動産経営管理士試験で間違えた内容の肢があり、今回の正解に繋がりました。
管理系の３試験を今年まとめて勉強しましたが、これがプラスに働いた一例といえます。

■ 建物に関する法令や設備の出題
12問中6問正解と、勉強不足が如実に出ました。
今年は難問が多かったと言われる分野ですが、その他に取るべき問を落としたりもしています。
どちらかと言うと暗記系というか、やった分だけ記憶できる分野なだけに、準備不足が露呈されました。
断水等に備えた水槽タンクの貯水量は1日の3倍にするとか、基本的な肢を消せなかったのは勉強不足以外の何物でもありません。
この分野は過去問をやりこんだり、専門用語をWEB等で調べたりして知識量を増やしていくことが必要です。

以上で合計34点。

ただ、この状況下で最善の努力はしたつもりですし、受験会場の席に着けただけでも本当にありがたいことです。

当日時点での持てるパフォーマンスは、これ以上は無かったと思います。

妻はまだ入院中なのですが、子供を妻のご実家があずかってくれることになり、管理業務主任者試験を受けてきました。

• 時間：13:00～15:00（120分）
• 会場：タイム24ビル

9月後半からはロクに勉強できていない状況でしたし、現実的に合格は厳しいだろうという気持ちはありました。

ただ、どのような経緯であれ、せっかく得られた受験機会ですからやれるだけやっておこうと思い、
U-CANの過去問題集4冊に絞って学習し、土日に2回転させました。

どう考えても準備不足、そんな付け焼刃状態で臨んだ結果は・・

自己採点では、34点でした。

設備系の問題が難しかったというコメントをWebで目にしますが、私の場合は各ジャンルまんべんなく落とした感じです。

過去問で出題文の癖を知ったおかげで、ひっかけ選択肢にはかからなかったとは思います。

2択にまで絞れて間違えた問題が6問。

このうち1問でも2問でも取れていれば、合格に近づけたはずですが、絞り切れないところが今の実力ですね。。

終了直前に、正解だったのに不正解に変えてしまった問が特に悔やまれます。

とはいえ、このような状況下で受験できたことについて、周囲へ感謝すべきでしょう。

6月から三兎を追って学習を始めたマンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士。

結果的に一兎も得ずということになる可能性はありますが、これでひと区切りつきました。

あとは1月の合格発表を待ちながら、来年からは本格化させていきたい不動産賃貸業の勉強に戻りたいと思います。

きのう、賃貸不動産経営管理士試験を受けてきました。

• 時間：13:00～14:30（90分）
• 会場：早稲田大学 早稲田キャンパス

全40問ですが、9月に2日間の管理士講習を修了したので4問免除となりました。

目標は合格安全圏7割以上の正解率。

28問以上の正解（管理士講習修了者は36問中24問以上）を目指します。

1,000ページ以上あるテキストはもちろん目を通しませんでした。
でも各章末にある練習問題全70問は、選択肢全部について正誤判断できる状態には仕上げました。

過去の受験者の声や合格率をWebで見るにつけ、今年も楽勝試験かと思いきや・・

問題を解いていきながら、ある思いが沸いてきます。

あれ？簡単じゃない・・？？

10問目にさしかかる頃には、その疑念は確信に変わります。

なんか普通に難しい・・

解答に迷う問題が出てくると焦りそうになりますが、試験で焦りは大敵です。

冷静に後回しにし、次の問へ・・と、こちらも解答に迷い後回しに・・

そんなこんなで、解答に目星を付けつつも後に回したのは36問中13問。

3分の1もかよ・・と思いつつも、時間はまだ13時55分。
落ち着いて見直しを開始することができました。

この頃にはもう“今回の試験は難敵だ”と認めて、民法、借地借家法、宅建業法etc..知識を総動員です。

2択に絞って迷う問題も多々ありましたが、14時15分には見直しを終え、あとは10分かけてマーク記入しました。

残り1分で解答を変えた問題が1つありました。これが合否を分ける分岐になったりして・・と思いつつ。

そして試験終了。想定外に頭を使い過ぎて、頭痛に火照りで頭がオーバーヒート気味でした（苦笑）

国家試験でもなく、模範解答は公開されませんが、ネット上の有志たちがまとめた解答に照らすと、

私は24点＋免除4点＝28点

計ったようにちょうど7割正解です。

残り1分で変えた問は吉と出たようで、正解にカウントです。

しかし、いかんせん公式な模範解答ではありませんので、あくまで目安ですね。

合格ボーダーライン上といえるでしょうから、合格発表日の来年1月13日まで気になる日々を過ごすことになります。

1ヶ月以上、更新が滞っていました。

実はこの間、妻が年1回の人間ドックにひっかかり、診察と検査を繰り返したのですが、
結論的には入院を要することになり、今月下旬から2～3週間の予定で入院となりました。

そんなこんなで慌ただしく、また不安な時間を家族で過ごしてきております。

“会社員は手厚い公的保険に守られているから、私的保険は最低限でOK”

という考えから、加入している私的保険は、そのとおり最低限の構成でした。

この考えが間違っているとは思いませんが、いざこの立場に立ってみると、
もう少し厚くしていてもよかったのでは・・と思ってしまいます。

保険で足りない部分は預貯金でカバーする、という考えからの私的保険構成でしたが、
まさかこんな直近で医療に見舞われるとは、現実的に考えてはいなかったというのが正直なところです。

なので、純粋な“預貯金”は少なく、不動産や有価証券等の金融資産に形を変えて働きに出ています。
保険で賄えない部分は、この預貯金や出稼ぎ中のお金たちを呼び戻すことになるでしょう。

FPの勉強等を通して、高額医療費制度や付加給付、傷病手当等の知識は備わっていましたが、
こんなに早くに実践することになろうとは思いませんでした。

妻の入院中は私が子供2人の面倒を見ていかなくてはなりません。

資格試験の勉強は家族全員の生活リズムを崩すことになりますから、
今年のマンション管理士試験、管理業務主任者試験は見送ることにしました。

ただ、賃貸不動産経営管理士試験は入院日前というのと、難易度も事前勉強も難しくはないので、
これだけ受けてくる予定にしています。

こういう状況で資格試験がどうこういうこと自体、そもそもおかしな話なのですが、
資格勉強は、特に試験直前の追い込みはそれなりのパワーを使います。
そこへ家事・育児が入ると私もイライラするでしょうし、寝不足から生活が崩れます。
子供たちの生活も崩れ、誰にとってもいいことが無いのは容易に想像ができます。

そもそも家族のためにと始めた不動産賃貸業、そしてそれを成功させるための勉強の1つとしての資格取得です。
それなのに家族を巻き込んでまで押し通すのは、ちょっと違うなーと感じました。

すべての土台は健康だなと本当に思います。

不動産賃貸業も、今私が健康であるからこそ進めていけるものです。

ひとたび三大疾病等にかかると、団信加入は難しく、つまりは銀行融資を受けることが困難になり、拡大路線は絶たれるでしょう。

健康は有限です。

今回の一件が落ち着いたら、資格だ何だと悠長に構えず、事業の方をより早く、本腰を入れて進めるべきだと強く意識しています。

先日、宅地建物取引士証の交付申請をしに、東京都庁へ行ってきました。

2月に資格登録完了を終えてから時間を置きましたが、
5年後の有効期間満了日の半年前から更新手続きを行うことになりますので、
平日に時間がとれる8，9月の夏休み期間中に行えるよう、あえて取引士証の交付をこの時期まで遅らせました。

• 申請書
• 手数料（4,500円）
• 顔写真（2枚）
• 印鑑
• 登録通知書

を持参し、申請から約20分で取引士証が完成しました。

この免許がないと、「宅地建物取引士」を名乗ることはできませんし、名刺に肩書きを書くこともできません。

しかし、けっこうな人が、試験に合格しただけや、都道府県に資格登録しただけで、
「自分は宅建士だ」とのたまっているのではないかと思われます。

疑わしい人に出会ったら、取引士証の提示を求めてみましょう。

取引士証を持っていないのに取引士を名乗ることは、宅建業法違反です。

正直、また丸1日あの苦痛な時間を費やすのかと考えると、朝から気が重かったです。

さて、2日目の感想は・・

意外や意外、自分が興味ある範囲だったこともあり、単純に知識習得の場としてとても楽しめました。

午前中の賃貸借契約の話は、国土交通省ガイドライン、敷金返還請求権、造作物買取請求権などの話で、
賃貸マンションから来年引っ越す予定の自分にあってはとても参考になりました。

午後の建築法規や設備の話は、管理業務主任者試験、マンション管理士試験の試験範囲とカブり、勉強になりました。

中には塩化ビニル管や水道用ねじ込み式管端防食継手、配管のさや管ヘッダー方式など、
両試験では問われないだろうけど、より現場的で専門的な知識も聞けて面白かったです。

これらの話は、大家として将来新築物件を建てることがある際にも役立ってくると思います。

そして、講習終了の17時過ぎを迎えました。

無事、修了証書をいただき、本試験4問免除の権利を手にすることができました！

9月3日・4日の2日間で開催される、賃貸不動産経営管理士講習の初日を終えました。

場所は、千代田区平河町（麹町駅）の全国都市会館です。

麹町駅は、100ten.Schoolや渡辺久芳さんのセミナーで何度か通っているので、特に迷うことなく現地に着きました。

さて、参加者は572人と大勢です。

休憩時間中には、廊下で仕事の電話に追われている方々も多かったです。

話の内容はいかにも管理業者さんっていう感じです。

やはり参加者は、不動産管理業者の方がほとんどなのでしょう。

私のように他業界・大家でわざわざ夏休みを2日間使ってまで参加している物好きは少数派かと思います。

↓配られたカリキュラム表です。

みっちり・・

朝からみっちり座学地獄です・・

テキストはぶ厚く、1,008頁もありますし、講師の方々もポイント部分を選別しての朗読です・・

しかも前夜目が冴えて眠れず、就寝が3時半になってしまい眠かったです・・Zzz。。

初日を終えての感想は・・けっこう辛かったです。

2日間無事受講を終えると、11月の本試験にて出題40問中の4問が免除されます。

この4問免除の恩恵は、こんな苦痛な時間を過ごす対価として見合うのか？と何度か思いました・・

しかし、より安全に試験に臨むべく、お金で4点を買う判断をしたのは自分ですから、何とか明日も頑張ってきたいと思います。

↓受講票下のハンコが2日分揃えば、明日修了証書がもらえます。

本試験の合格ラインは、

・平成26年：40問中21問以上正解（管理士講習修了者は、36問中17問以上正解）
・平成25年：40問中28問以上正解（管理士講習修了者は、36問中24問以上正解）

目指すは7割以上の正解率、ということになります。

お盆前にチャレンジした中間答練試験の結果が返ってきました。

結果は、50問中40問正解。8割の正解率です。

分野別に見ると、

という内容でした。

区分所有法、標準管理規約については初めての学習分野だったので、テキストと法令集、過去問をひととおりやってのチャレンジでした。

まずまずの得点が取れているので、あとは今後復習をして、いかに定着させていくかがポイントになるでしょう。

民法は今回はまだ何も勉強できておらず、去年の宅建試験対策での知識のみでのチャレンジでした。

その割にはまずまず得点できた感じがありますが、こちらも本番に向けては曖昧な記憶を無くしていく必要があります。

本試験範囲の分野すべてを網羅した模試ではありませんので、特に今回の結果に浮かれることもありませんが、

現時点までの進捗においては、手も足も出ないという状況にはなく、学習の方向性は大きく間違ってなそうなことが確認でき、

少し安心できました。

8/17から資料請求が開始となりましたので、WEBサイトから請求を行いました。

すでに公式テキストは3月に購入し勉強中です。

来月は9/3、9/4に2日間の講習を受講してくる予定なので、無事に終えると、本試験では4問免除の恩恵を受けられます。

合格率は、

• 2014年：76.9％
• 2013年：85.8％

と、数値から見るに難しい試験ではありません。

宅地建物取引士、FP2級を取得し、今年はあとマンション管理士、管理業務主任者の国家資格試験2つを受けますが、
それよりも自分が次に手にしておくべき資格は、この賃貸不動産経営管理士だと考えています。

もちろん、国家資格の方が難易度も高く、マンション管理士は合格率8％と難関資格です。
客観的に見たら、こっちを取得している方がすごいことだと思いはします。

でも、不動産投資家としての自分の戦力になるのは、民間資格の賃貸不動産経営管理士の方だと思っています。
管理業務の知識が付き、管理会社のセオリー、考え方、あるべき姿勢、といった目線を持つことができますし、
原状回復のトラブル関連の知識は、自分が賃借している家を出る時に多く敷金を引かれないように交渉・指摘するのにも役立つことでしょう。

まずは今年実施のこの賃貸不動産経営管理士資格試験に合格することが第一命題です。

あとは管理業務主任者にも今年の試験に合格できるラインの勉強を積み、
マンション管理士は現実的には来年かな、という位置づけで考えています。