投資茶屋　むらり庵

1月22日（金）は、昨年12月6日に受験した管理業務主任者試験の合格発表日でした。

主催であるマンション管理業協会のHPでは9:00からの合格発表です。

試験から約1ヶ月半の待ち期間は疲れました。

これまでの資格試験で、ボーダーライン上に自分の得点がかかったのは初めてなので、
本当に悶々としながら毎日を過ごしました。

6月から開始した管理系3資格（マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）ですが、
家庭の事情で11月以降は学習の手を止めました。

実質5ヶ月間の勉強量で受かるなんて“合格”に失礼だとか、そんな国家資格は甘くないとか、
もう後半は専らネガティブでしたね。。

マンション管理業協会公表の結果概要はコチラ

• 申込者数：20,317人
• 受験者数：17,021人
• 合格者数： 4,053人
• 合格率：23.8％
• 合格基準点：34点

今回、私の自己採点34点＝合格基準点でした。

下記がこれまでの合格率、合格点の推移（Wikipediaから引用）です。

今回の合格率は、近年においてはかなり高いと言えます。

なぜでしょう・・？？以下は邪推です。

“合格率は20％前半でなければならない”という暗黙のルールに沿いボーダーを引いた去年の合格者は3,700人弱にとどまった。

しかし、4,000人程度は新規の主任者を確保したい。

去年の反省を踏まえ、今年は合格率ではなく、合格者数を基準にしてボーダーを引こう！・・と協会が考えたから。

もしくは単純に35点以上だと合格率が19％にも届かず、34点人口が多くて仕方なかったとかもアリますね。

いずれにせよ、1点差で不合格になるのとは雲泥の差です。

周囲の協力と強運に感謝です。

今回の合格を受け、今年のマンション管理士試験は5問免除となることから、挑戦の意欲は大きくなりました。

今年は不動産賃貸業の拡大がメイン目標ですが、マン管勉強にも時間を充てていく方向で考えたいと思います。

今日は12時に賃貸不動産経営管理士資格試験の合格発表がありました。

結果は合格です。

主催団体からの公式な試験結果公表は後日とお知らせにあります。
ですので、合格最低点はまだ未公表ですが、合格一覧のPDFにある受験番号の数は2,679名。

受験者：4,908名
合格者：2,679名
合格率：54.6％

ということになります。

合格率54.6％ですか、この資格試験にしてはずいぶんと絞ってきましたね。

前回よりも合格率20％以上減のインパクトは小さくないでしょう。

正直、管理業務主任者の合否が気になっていましたが、宅建士のあとに欲しかった資格はコレですので、素直に喜びたいと思います！

13日（日）に定期購読している四季報CD-ROM版の2016年新春号が届きました。

いつものようにAccessへ取り込み、業績分析をしました。

営業利益が秋号時点の予想よりも増えているもので、
出来高がそこそこ以上あり、営業利益額が10,000百万円以上ある銘柄をピックアップしました。

この中でチャートの形が良さそうなのは、

キッコーマン、日東電工、相鉄ＨＬＤあたりですかね。

私は、チャートの形は理想とまではいきませんが、増加率が116.4％の新日鉄住金Ｓに入ってみました。

ここには載っていませんが、9月以降売買を繰り返しているあいＨＬＤ（3076）も注目しています。
営業利益は8,300→8,500百万円と増加率102.4％ですが、順調に利益を伸ばしている成長企業です。

今日、大きく上げてきましたので後場に3,220円で建玉全部手仕舞いましたが、今後も機会を窺います。

他では、これも載せていませんが、数値的に面白いのは日本空港ビル（9706）です。

今期営業利益12,000→11,700百万円で増加率は97.5％ですが、
来期営業利益13,000→15,000百万円で増加率は115.4％と上々の見通しです。

ドルは利上げやシェールガス革命等もあってこれからさらに強くなるでしょうから、
円安方向に進み、海外からの旅行者も増えるでしょう。
円安で国内企業も潤い、株高で景気高揚感も生まれ国内旅行者も増えるでしょうし、
こういったことを見越した増益予想ということでしょう。

数年先を見据えて投資するのも面白いかと思いましたが、最近の世界情勢を鑑みると、
何かしらの事件や経済情勢で渡航者が激減する事態も考慮しなければなりませんし、私は積極的になれませんでした。

先週、あいホールディングス（3076）について投稿したあと、早々にチャートが崩れましたね・・

やはり米国FOMCの政策金利引き上げ予測の影響でしょう、東京市場も大幅安が続いています。

利上げになればドル高・円安が進み、日本株高か？と安易に思いがちですが、
過去の利上げ場面では一概にそうとも言えず、むしろ逆のパターンが多いようです。

そのような場合は、つまりは市場は織り込み済みだった、ということです。

さて今回はどうなるでしょう・・

まったく分かりません。

こういう下落が続く局面では歯を食いしばってしがみついていてもロクなことになりません。

チャートが崩れたということもあり、約半分ほどを後場に3,000円で損切りました。

議長会見は17日AM4:15からですか。

プロは既にリスクオフしているでしょうし、素人マネーが会見後の市場で混乱するのでしょうね・・

資格勉強がひと段落したので、久しぶりに不動産投資の書籍を読んでいます。

以前からメルマガ登録している小林大貴氏の著書です。

まだ半分ほどしか読んでいませんが、全体的には初心者向けの内容です。
視点を投資家側ではなく、不動産業者や銀行側に置いているところが特徴でしょう。

私も20年程前は、宝石を販売する仕事をしていたので売る側の心理は分かります。

給料を払っている会社にとって、売ってこそ「私」の存在価値があるわけですから、
その価値を認めてもらうよう必至です。

甘い言葉を使ったり、不器用そうな人柄に見せ信用してもらったりetc..
生きていくための必要悪であり、最終的には信用する方が悪いと思うようになります。

あくまでも売り手・買い手の話でいうと、

世の中にいい人なんていません。

・・少し言い過ぎました。

世の中にいい人なんてほとんどいません。

その“いい人”は、会社事情や自己都合をさしおいても、お客さんのためを思って尽くす人。
もちろん、反対に会社にとっては“いい人”とはなりえなかったりします。

10人に1人もいればいいところでしょう。

必要なのは、9人の悪にひっかからないこと。

この書籍は、そんな悪が仕掛けてくるあんなワナこんなワナについて55項目に渡って書かれています。

もちろん初心者にとって、ここで書かれている相手方の具体的な手法を知っておくことも良いことだと思います。
あらかじめ対策を考えておけますから。

でもいちばん大切なことは、自らが主体的に勉強し、知識・経験を肥やしていくことです。
人任せや無知では、長く不動産賃貸業で生き残っていくことはまず厳しいでしょう。

1ヶ月以上、更新が滞っていました。

実はこの間、妻が年1回の人間ドックにひっかかり、診察と検査を繰り返したのですが、
結論的には入院を要することになり、今月下旬から2～3週間の予定で入院となりました。

そんなこんなで慌ただしく、また不安な時間を家族で過ごしてきております。

“会社員は手厚い公的保険に守られているから、私的保険は最低限でOK”

という考えから、加入している私的保険は、そのとおり最低限の構成でした。

この考えが間違っているとは思いませんが、いざこの立場に立ってみると、
もう少し厚くしていてもよかったのでは・・と思ってしまいます。

保険で足りない部分は預貯金でカバーする、という考えからの私的保険構成でしたが、
まさかこんな直近で医療に見舞われるとは、現実的に考えてはいなかったというのが正直なところです。

なので、純粋な“預貯金”は少なく、不動産や有価証券等の金融資産に形を変えて働きに出ています。
保険で賄えない部分は、この預貯金や出稼ぎ中のお金たちを呼び戻すことになるでしょう。

FPの勉強等を通して、高額医療費制度や付加給付、傷病手当等の知識は備わっていましたが、
こんなに早くに実践することになろうとは思いませんでした。

妻の入院中は私が子供2人の面倒を見ていかなくてはなりません。

資格試験の勉強は家族全員の生活リズムを崩すことになりますから、
今年のマンション管理士試験、管理業務主任者試験は見送ることにしました。

ただ、賃貸不動産経営管理士試験は入院日前というのと、難易度も事前勉強も難しくはないので、
これだけ受けてくる予定にしています。

こういう状況で資格試験がどうこういうこと自体、そもそもおかしな話なのですが、
資格勉強は、特に試験直前の追い込みはそれなりのパワーを使います。
そこへ家事・育児が入ると私もイライラするでしょうし、寝不足から生活が崩れます。
子供たちの生活も崩れ、誰にとってもいいことが無いのは容易に想像ができます。

そもそも家族のためにと始めた不動産賃貸業、そしてそれを成功させるための勉強の1つとしての資格取得です。
それなのに家族を巻き込んでまで押し通すのは、ちょっと違うなーと感じました。

すべての土台は健康だなと本当に思います。

不動産賃貸業も、今私が健康であるからこそ進めていけるものです。

ひとたび三大疾病等にかかると、団信加入は難しく、つまりは銀行融資を受けることが困難になり、拡大路線は絶たれるでしょう。

健康は有限です。

今回の一件が落ち着いたら、資格だ何だと悠長に構えず、事業の方をより早く、本腰を入れて進めるべきだと強く意識しています。

不動産売買において、売主はなるべく責任を負わないような契約を結びたがります。

以前知人が一棟物の買付申込み一番手での交渉の際に、瑕疵担保期間の交渉をしたそうです。

一般的には3ヶ月間の瑕疵担保期間を設けることが多いですが、そこを1年間にという交渉です。

併せて価格交渉もしていました。

そこへ二番手の買付申込み者が入り、「瑕疵担保期間不要」とまくりを仕掛けてきました。

結果、二番手の方と契約が成立し、知人は負けました。

価格交渉も私が聞いた限りでは少しのものですし少しでも安くならないかな程度のものでしたが、

売主的には、瑕疵担保責任免責でOKの二番手が現れたことにより、知人は面倒な客になったというところでしょうか。

そもそも、この瑕疵担保責任。

隠れた瑕疵があった場合には、買主が善意無過失である場合は、

• 契約の解除
• 損害賠償請求

をできるという決まりが民法にあります。

その隠れた瑕疵に気づいた時から1年以内に相手に伝えればよく、訴訟の提起が1年を過ぎていても責任追及可能です。

しかし、片や売主は、当然ながらこれを嫌います。

そこで、3ヶ月程度の期間を基本にしている業者が多いですし、瑕疵担保責任免責の特約を提案してくる場合もあります。

売主が事実を知っていながら瑕疵を告げなかった場合を除いて、この担保責任を負わない特約は原則有効です。

買主的には、半年~1年くらいは瑕疵担保責任期間が欲しいと思いますが、法律に照らしての攻防なので仕方ないところです。

逆に、どうしてもまくりたい時は、この二番手の人みたいに交渉に使える項目でもあります。

もちろん、本当に瑕疵が見つかった時には痛い思いをしてしまいますので、万一の際にも備えた上でという話になります。

ただ、売主が宅建業者であった場合には、担保責任不要と特約を結んでもそれは無効になりますから、

それを知った上で「瑕疵担保は不要です」と言っておきながら、実際に何か問題が起きた時には瑕疵担保責任を問う、

というのも、どうしても欲しい物件を巡る駆け引きならアリかもしれません。
（まっとうな宅建業者ならそのような話に乗ってこないとは思いますが）

販売図面請求から2週間。

ステップ踏むのにちょっと時間が経ってしまいました。

・ROIをどうすれば大きくできるか把握するのに時間がかかった
・値引くにも具体的な目安が分からなかった

というまったくもって初心者的な理由です。

結果、ROIについては10%を超える融資の組み方が見つかり、
値引き額の目安については、過去の実売価格から最安値を把握し、
そこから更に安い価格を目標に交渉をすることにしました。

今朝メールで、物件がまだ残っていることを確認し、

・築年数が26年と古いこと
・管理費・修繕積立金が2万円と高め（←そんな高いこともないですけど）

を挙げ価格交渉を仕掛けてみました。

すると、50〜100万円の値引きは頑張ってくれるという回答まできました。

100万円値引ければ過去最安値価格と同等レベルで、
金利2.5〜3.0％の20年返済で融資を組めばROIは10%に到達します。

150万円引ければ、シミュレーション数値にもかなり余裕が出てくるので、
買付申込み書は450万円（〜500万円）で記入したい内容の伝達をしました。

不動産屋と折り合わないようなら、連絡はプツリと途切れるものだと聞いていますので、反応があるか待ちたいと思います。

連絡がくるようであれば、日曜日あたりに物件とその周辺を調査しに現地へ出かけてみようと考えています。

去年の話になりますが、6月に株式会社オントラック代表取締役の石野雄一氏が講師をされるセミナー「ファイナンス基礎講座」へ参加してきました。 ここ数年、年２回程度開催されているセミナーです。

9時半～18時までの講座で、参加費は38,000円と少々かかりますが、ファイナンス理論の概要をざっと学ぶよい機会になりました。

何より、将来価値や現在価値、フリーキャッシュフローなどをExcelを使って求めるところが私のニーズにマッチしていました。

さらに、負債コストと株主資本コストを加重平均してWACC（加重平均資本コスト）を求めることは株式投資の知識にもつながりますし、正味現在価値（NPV）やIRR法による投資判断は、不動産投資にもつながります。

ファイナンス理論は、押さえておいて損はない知識です。

将来法人を設立するであろう自分にとっては、負債の節税効果や投下資本利益率（ROIC）の話も、いずれ参考になるときがくるはずです。

経営者の使命は企業価値を上げることであり、それはWACC以上のROICを上げる（EVAスプレッドをプラスにし拡大させる）ことである。そのためにやることは、

• 運用利回りであるROICを上げる
• 資金調達コストであるWACCを下げる

法人を設立した際には、こういったところをある程度意識して計算できる経営者になっていたいところです。

ちなみに石野氏の著書には2冊お世話になっており、

• ざっくり分かるファイナンス
  ざっくり分かるファイナンス 経営センスを磨くための財務 (光文社新書)
• 道具としてのファイナンス
  道具としてのファイナンス

どちらもとっつくやすく、ファイナンス領域へなかなか入り込めなかった私にはちょうどよい本でした。

一昨日、インターネットFAXの「eFax」を申し込みました。

インターネットFAXは、不動産投資の環境構築には必要だと前々から考えていました。

自宅にはFAXありますが、やはり出先でPC、スマホから送受信、閲覧できる利便性は魅力です。

同種のサービスはいくつかありましたが、

• 03番号が取得できる
• PDFで閲覧できる
• 送信もできる

などの理由を重視して、他社よりは割高ではありますが、サービス内容を鑑みてeFaxを選びました。

30日間の無料期間があるので、課金は4/10から。月払いより割安な、年間一括9950円で契約しました。

少しずつ、ステップ踏んでる感じです。

法人設立の勉強も進み、早ければ8月にも会社を設立しようかと準備をしているところです。
もちろん、何通りか考えている不動産投資戦略の中で、どう法人を絡めていけば得策かなどの筋道をある程度立てられないと設立はしませんが、いずれは設立していくことになるでしょう。