投資茶屋　むらり庵

ファイナンシャルアカデミーのセミナーにエントリーしました。

■不動産投資でサラリーマンを引退して自由とお金を両立する方法

8月2日(土) 13:00-16:30

先行予約割引で4,800円（税別）です。

講師は作曲家大家さんこと、田嶋祐介氏です。

この方を存じ上げませんが、どうやら「不動産投資の学校」のOBのようです。

いろんな人の考えと経験話を聞くことは大事ですし、費用も安いので参加してくることにしました。

プロフィールを拝見すると、2010年にスタートした不動産投資は、現在夫婦で5棟37戸を所有しているとか。

最近は、資産何億円とか、家賃収入何千万円とか、その数字だけでは驚きも羨ましさもなくなってきました。

実態は赤字だったり、修繕への考慮が不足していたり、表向きの数字だけでは本当に羨ましかったり目指したい人だったりしない場合も多々あるんですよね。

それだけ賃貸経営は甘いもんじゃなく、戦略的に進められないと成功はしないんだと思っています。

カリキュラムを見ると、ライフプランから不動産賃貸業でいくらの家賃収入を得るのか目標を立て、キャッシュフロー、銀行交渉、返済比率、現金比率etc..

至ってオーソドックスでまっとうなトピックスです。

各人のライフプランから導出される必要なお金（＝不動産賃貸業もしくは保険や他の投資などで補うべき金額）は違いますから、それに向かっての物件購入・運営シミュレーションでクロージング、という進行ではないでしょうか。

先々週末21日（土）に、CFネッツ社のセミナー

「比較して分かる！不動産投資『成功＆失敗』実例」

に参加してきました。参加費は無料、時間は13:30～16:30の3時間でした。

CFネッツは、去年の投稿で取り上げた猪俣淳さんがゼネラルマネージャーを務めてらっしゃる会社です。

さらに代表の倉橋隆行氏の著書は何冊か読んでいますが、

などからは特に、会社経営に対する考え方が伝わってきます。

セミナー報告なので、ここでは本の内容に深く触れませんが、倉橋氏の理念が全社員に浸透しているのなら（これが難しいのですが・・）会社と社員、顧客がすべてwin-winで結ばれて理想的な関係を構築できることでしょう。

さて、セミナーはキャッシュフローツリーを用いて成功物件、失敗物件を比較していきます。

私は、不動産に限らず、物事を数値化することで安心感を持って臨みたい性格なので、キャッシュフローツリーを用いて

• 効率を計る指標（FCRやCCRなど）
• 安全性を計る指標（DCRやBE%など）

から物件評価を行う同社は、以前から気になる会社でした。

リスクも数字から把握できれば、それでも購入に値するかどうかの判断材料になります。

ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」では、どちらかと言えば“自己資金をいくら入れて何年で回収できるか”という効率を見る手法に重点を置き、その指標としてROIを最重視しています。

CFネッツで用いている安全性の指標で、例えば損益分岐入居率（BE%）がありますが、
これはOpex（運営費）とADS（年間負債支払額）を足した数字をGPI（潜在総収入）で割って求めます。
すると、1年365日のうち何%入居されていないと、税引前でも赤字になるかということが分かり、その%を365日に掛けると具体的に日数を把握することができます。
この日数が90日は欲しいとか、30日しかないのはリスクがあるとか、安全性の判断材料にできます。

ちなみに私が保有している区分マンションのBE%は79.85%なので、365日のうち291日入居してくれていないと赤字、74日間の空室に耐えられるということになります。

また、先月現地調査した物件はROIやFCR、CCRなどの効率性は合格点だけど安全性の指標は

• DCR：1.24 ←ローン支払いの安全性（1.3以上で合格目安）
• BE%：87.55%　←46日までの空室しか耐えられない

となり、少々不安を感じる数字です。

キャピタルは大きく取れそうな物件ではありますが、保有中に苦しむ可能性を嫌い見送りました。

セミナーを終え、やはり数字で物件を計ることには安心感を感じますね。

私自身、今後の不動産投資戦略をなかなか定めきれていないことですし、一度コンサルを受けてみようと思いました。

CFネッツのコンサルタントは、宅地建物取引主任者やCPM（米国公認不動産経営管理士）、CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）といった資格を保持しています。

私もいろいろなセミナーへ参加してきたので、成功している方々を見ていますが、資格を持っていたりアカデミックな考えを持っている人は、落ち着いた雰囲気の方が多いですね。

本日、久門広尚さん主催の「トヨタ式不動産投資塾セミナー」に参加してきました。

場所は中央区京橋の八重洲MIDビルの貸会議室の一室です。

時間は14:00～17:30、途中10分と5分の休憩を挟みました。

受講料は、通常54,000円のところ、早期割引ということで10,800円でした。

参加者は男性8名、女性1名の計9名です。

セミナー内容については、営利・非営利問わず公表しないよう要請されていますので具体的に触れることはできませんが、

トヨタで去年の8月まで約15年間働いてこられた久門さんが、社内で用いられている開発プロセスやリスクの可視化を

不動産投資に応用する、というその具体的な手法を公開する、というコンセプトです。

世界トップ企業のプロセスを知る機会というだけで、セミナー前から興味をそそられました。

さて、そのセミナー内容ですが、スキル的には真新しいことは何もなく、どちらかというと不動産投資を行っていくにあたってのハード的な整備を盤石なものにしていきましょう、というメッセージを受けます。

それにあたって、いろいろと可視化していくのにトヨタ式を応用していく、と。

また、資産形成をするためにはどういった物件から入り、どう拡大していくのか順番と組み合わせを考えるべきというメッセージも受けます。

私は、不動産投資は国取り合戦のようなもので、守りと攻めのバランスを考えながら戦略的に進める必要があると考えています。

久門さんの考え方とは共通する部分も多そうですが・・

違うといえば現在の私は現金資産が多くはなく、一棟物へはまだ手を出す段階ではないということです。

築古の一棟物取得をした場合、修繕などのリスク面を考えると、吹けば飛ぶような現金資産状況下にあっては投資ではなく投機です。

しばらくは区分所有を中心に銀行や不動産業者等との関係を築きつつ、フェーズに見合った投資段階を経ることになるかと思います。

明日、久門広尚さん主催の「トヨタ式不動産投資塾セミナー」に参加してきます。

久門さんはトヨタ社員時代のノウハウを不動産投資に応用しておられるわけですが、
どのようなスタンスで取り組んでおられるのか興味を持ち、申し込んでみました。

まだ著書はないようなので、事前に考え方を知ることはできませんでしたが、特典でいただいたPDFファイルを拝見するに、

融資を上手く使い、一棟物の入手を成功させるにあたって、トヨタ式のノウハウを応用して調査・分析・折衝を行う

というコンセプトかと思います。

その具体的なノウハウが、今後の不動産投資の進め方にとってよい刺激になればよいと思っています。

今日、下記セミナーに参加してきました。

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大家さんの為の満室経営実践会セミナー

あなたはまだ無駄なコストを払い続けますか？

部材調達価格を大幅削減する為の調達戦略セミナー
～キッチン、洗面化粧台編～

【日程】2014年4月26日（土）

【講演】13:45 ～ 17:30

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「修繕」を制する者は「収益」を制する

この会のモットー的な言葉ですが、私も以前からそう感じていた一人です。

セミナー費用は、早期割引適用で37,800円。

参加者は北は北海道、南は鹿児島からと幅広く、40人程度でした。

内容はリフォームですが、自らがリフォームを手掛けるのではなく、
業界の利益構造や勢力マップ、商品構成などを学びます。

セミナーの内容については著作権上詳しくは書けませんが、
業界事情にかなり切り込んだタブー的な内容で、そこまで言っていいの！？という感想です。

こちらとしては大変ありがたく、そのレベルのものを調べあげるまでにかかる時間と労力を
たった37,800円で買えた、という印象です。

これから戦略的にリフォームを進めていきたい自分にあたっては、非常に勉強になりました。

あとはこの業界は再編など動きが早いので、得た知識が錆びないように情報収集を怠らないことですね。

今日は100ten.schoolのセミナー「利益管理のノウハウを学ぶ！ネット証券活用術」に参加してきました。

日　時：2014年1月30日（木）19：00～20：15
参加費：5,250円

講師は関根代表だとばかり思っていて、売りのタイミングのノウハウが聞けるかも、
と期待して参加申し込んだのですが、講師は山下隆史氏でした。

山下氏と言えば「最弱投資家ヤマシタ伝説」のダメ投資家のモデルの方です。

関根代表のノウハウに触れられる本なので購入はしていましたが、
その山下氏からレクチャーを受けるとは考えてもいませんでした。

とは言え、100ten.school公認のセミナー内容とレジュメなはずですから、
希望を捨てずに“何か1つでも新たな発見”を求めて最後まで聞いてきました。

結果的には、期待に反して内容が初心者向けだったこともあり、
新しい発見といえるまでのものはありませんでしたが、

• ロスカットで損失を小さく抑える
• トレーリングストップによる利益追求

が大事だということはあらためて感じました。

要は、逆指値をうまく使いましょうということです。

ロスカットについては、総許容損失額を定め、取引毎のリスクを定額ではなく定率にすることを薦めていました。
例えば総許容損失額が1000万円、定率リスクを5%と定め、20回連続で失敗したとしても、

1000万円×0.95^20＝約358万円

となり、まだ約358万円もリスクを取れることになります。
リスクを定額ではなく定率にすることによって、理屈の上では総許容損失額は使い切らないわけです。

トレーリングストップは、以前ファイナンシャルアカデミーのセミナーでも角山智氏から教わりましたが、
その手法は買い値や高値から10％下げたところに逆指値するパターン。

それに対して今回のセミナーは、高値を更新する度に、前回の安値に逆指値し切り上げていくパターン。

このパターンの他、以前投稿しているボリンジャーバンド、
それから渡辺久芳氏がサインの参考にしていると仰っていたパラボリックも含め、
手仕舞いのタイミングを研究していきたいと思います。

一昨日、100ten.schoolのセミナーで何度かお世話になっている、
渡辺久芳さんの出版記念セミナーに参加してきました。

日時：2014年1月22日（水）19：00～20：30

場所は、去年8月のセミナーに辿りつけなかった会場だったので、
事前にしっかりと調べ、今回はすんなりと辿り着くことができました。

あまり目立たない場所ではありました。
前回はたぶん建物の前をスルーしてしまったように思います。

さて、渡辺さんのセミナーは、これまで音声ファイル受講が多かったんですが、
今回はリアルで参加してきました。

私は昨年末に購入した渡辺さんの著書『日経平均株価3万円は夢物語ではない根拠』

参加者はこじんまりと7名でしたが、プレミアム会員やゴールド会員の方々がほとんどで、
おそらく会員月例セミナーの位置付けで、そこに混ぜてもらえたという雰囲気でした。

ちなみに会員制度は、

• メール会員：入会金0円、会費5,000円／月
• ゴールド会員：入会金20,000円、会費30,000円／月
• プレミア会員：入会金20,000円、会費は資産により個別相談／月

とあり、私は入っていませんが、渡辺さんの話は質が高く大変参考になりますので、
入会してみようかなと常々考えてはいます。

さて書籍の方は、昨年末から読み今2回目の読み返しに入っています。

特に興味深いのは、外国人投資家の手口について先物を中心に為替やオプションなど
多方面から分析をされているところです。

現状の私は、その手口を把握し現物取引の参考にする術を持っておらず、非常に興味深く読み返しています。

また、今回のセミナーでも拝聴できましたが、
アメリカや中国、ロシア、ヨーロッパなど世界情勢・政治を絡めた話は大変勉強になり、
経済・マーケットを動かしているのは政治だと改めて認識させられます。

こういった話が聞けるのも、他の株式投資のセミナー、講座と一線を隔すところです。

渡辺さんの話を聞くようになって、より広く、より大局的にマーケットを見ることができるようになりました。

本日、「ローリスクで儲けるバリュー投資セミナー 個別銘柄編」に参加してきました。

講師の角山智さんのセミナーへ参加するのは、去年の8月に続いて2回目です。

今回は、実際に四季報や投信の月報からピックアップした銘柄をPER、PBR、配当利回り、決算短信などから
精査していく作業を具体的に9銘柄をあげつつ解説していく、という展開でした。

自分とは違う視点や手法からのアプローチを聞けることは、非常に勉強になります。

角山さんは、とにかくリスクマネジメントの徹底を意識されているという印象です。
例えば買値から10％下げたら損切るとか、決算短信の業績が当初の予測値よりも悪かったらすぐに切り捨てるとか。

私は第1四半期決算短信が想定外に悪くても、通期の予想はそのままに下方修正が入らない場合は
“年間通せば当初予想の利益を出せるという自信があるのだろう”と思ってホールドする節もあるので、
それではいけないな、と思いました。

あとはBPS（一株当り純資産）と10年間の配当計、つまりはその会社が株主のお金をどのくらい増やしているか、
という点も重視されています。

こういったあたりからバリュー株（PER、PBRが低く、配当利回りは高い）を見つけていくということになります。

ROEやフリーキャッシュフローに触れられないので、休憩時間に質問してみましたが、
ROEは値を維持しているか、キャッシュフローについては、投資活動に関する内容に目を通しているとのことで、
補完的な意味合いとして取り扱っておられる、という印象を受けました。

他には、その会社の代表者の身なりや経歴も投資判断に加えたり、同業他社を分析して比較したり。
会社案内やHPから拡大戦略と称し矛盾する（無茶な）方針を書いてないかとか、決算短信から通期の業績を予測したりとか。

けっこう後半は地道に作業されているんだなと感心しました。

あまり手間暇かけて推理小説を読み解くような作業は苦手なもので、たぶん自分には無理です・・。
数字からサバサバと判断していきたい性分なんだな、と思います。
それはそれで、決算短信の数値が悪い方に想定外なら損切る癖をつければよいと割りきります。

私は今のスクリーニングでは、配当よりも成長性を優先するようなクエリにしていますので、
バリュー株を抽出してくることは今はまずありません。

そのへんの抽出文は、為替や経済政策、世界情勢、市場動向を見ながら組み換えていくつもりです。

明日、ファイナンシャルアカデミーのセミナー

「ローリスクで儲けるバリュー投資セミナー個別銘柄編」

に参加してきます。

飯田橋の教室で、13:00-16:20開催です。

費用は、通常料金15,000円のところ、早期割引で12,000円。
さらに優遇の10％引きとポイント割引を使って、5,800円になりました。

カリキュラムは下記で、四季報から好業績の成長株を狙う私のスタンスに合致する内容です。

■第1部　株式投資で儲けるための２つのやり方
・１０年に一度の大相場に乗り、ドーンと稼ぐ
・バリュー株の半年投資を繰り返し、着実に儲ける

■第2部　バリュー株　個別銘柄の探し方
・スクリーニングを行い、コンピュータに選ばせる
・会社四季報を読んで、自分で見つける
・プロの「お墨付き」銘柄の中から集める

■第3部　バリュー株　個別銘柄分析：ワッツ（２７３５）
・１００円ショップ業界の分析
・業界内での立ち位置
・キャンドゥ、セリアとの比較
・ワッツの強み・弱み

■第4部　バリュー株　個別銘柄分析：ステップ（９７９５）
・学習塾業界の分析
・業界内の立ち位置
・リソー教育、学究社との比較
・ステップの強み、弱み

■第5部　バリュー株個別銘柄分析：Ｘ社（セミナー会場で発表）
・業界の分析
・業界内での立ち位置
・Ｙ社、Ｚ社との比較
・Ｘ社の強み・弱み

講師は角山智氏。

8月に参加したセミナーでは、リスクをコントロールしながら投資する基本的な姿勢や手法の概要を紹介しておられました。

自分のシステムもある程度成熟してきていると思っていますが、実際にプロとして戦っておられている方から聞く話は得ることも多いと思います。

角山氏と自分の分析手法とを比較して、取り入れるべきと思えるものがあればシステムに組み入れていくつもりです。

100ten.schoolの『外国人投資家の特選銘柄ピックアップ』セミナーに参加してきました。

東京証券取引所に占める外国人投資家マネーは、今や3割近い数字で最大株主です。

その外国人マネーをテーマにしていることに興味を持ち、参加してみました。

講師は日本株ファンドマネージャーも経験されてきた河原秀美氏です。

コンセプトは、外国人投資機関がどのような日本株を新たに組み入れているかを大量保有報告書から知り、
買い入れたと思われる時期の株価が現在の株価よりも同等以上なら、買い対象として考える、というもの。

外国の大手投資機関が厳選して組み入れた銘柄なら間違いはないだろうという前提で、中でも中長期保有する機関を狙います。

具体的には、

• フィデリティ・マネジメント&リサーチ
• JPモルガン・アセット・マネジメント
• キャピタル・グループ
• ウエリントン・マネジメント
• ベイリー・ギフォード

などです。

例えば、ベイリー・ギフォードが9/4に大量報告提出したSBIホールディングス（8473）は、

・推定買付日：8/16～8/30
・買付価格レンジ：1,012～1,107円

に対して現在値（9/20終値）が1,338円なので、既に上がっていて妙味薄、という判定になります。

他力本願なスタンスですが、厳しいチェックをクリアしている銘柄でしょうから、１つの手口としては面白いと思いました。

ただ、基本的には小型株や新興株は組み入れられないので対象外になります。

こうやっていろんな人たちの話を聞くと、多種多様なアプローチが発見できて面白いです。

この手法に沿って投資してみようとまでは思いませんでしたが、対象の銘柄たちがどのような動きをするのか、ウオッチはしてみようと思いました。