投資茶屋　むらり庵

昨年末から今年前半にかけては民泊、土地から新築、宅建業開業など検討しましたが取り組むのはやめ、代わってレンタルスペース、不動産エージェントを推し進めました。
本業のサラリーマンもある中、行政書士試験の勉強もなかなかに時間を要すので、さすがにバランスを取るのが難しく、昼休みや睡眠時間を削って時間を作っていました。
来年は、これらが芽を出して育っていくようにまた頑張っていきます。

■不動産投資
新規の物件の調査に動いたのは、今年は2件だけ。
うち1件はメインバンクで本部審査まで進めましたが、地方は今後の人口動態が読めないという理由でNG。地方と言っても埼玉県加須市なんですけどね、、
既存融資の金利交渉も稟議にかけてもらいましたがこれもNG。
キャッシュフローは問題なく既に本業を超えていますが、金利の上昇が今期の純損益に影響して、会計上の黒字維持は危うい見通しです。
メインバンクは利息を増やしておきながら金利交渉にも応じないだけでなく、そのせいで赤字になったら経営能力がとか言われても怒りしか出ません。
可能な策は講じるべく、先週、取引ある別の金融機関に決算報告とあわせて借り換えの相談をしてきました。年明けてからの進展に期待です。
新規物件については、価格も高止まりしていて利回りも低く、安定的に運営ができると評価できる物件は来年も見つけづらいでしょう。
今年とまた同じ温度感で、利益を残せる物件がたまに目に止まった時に動くというスタンスになるでしょう。

■株式投資
今年も株式投資には一切手を出しませんでした。
ここ数年は売買することもなく、株式投資について大晦日に触れるのは今回で最後にします。
昔は四季報CD-ROM版からデータをAccessに入れて、プログラムを組んでYahoo!ファイナンスから日次データを取り込んでボラティリティや移動平均線、財務データ、貸借倍率等から上がる予想銘柄を抽出。熱く研究していた頃もありましたが、結局チャートには意思が無い（財務より需給、ランダムウォーク）という虚無感に行き着きました。
それでも読みやすい波があればETFに乗ろうと考えた時期もありますが、一気に資産を削ぎ落されるリスクのある株よりも投資信託（積立投資）が性格に合っていますし、リスクヘッジで購入している純金積立も大きく値を上げました。
不動産賃貸業他事業もありますし、今後も株にこだわることは基本的にないことでしょう。

■積立投資
子供が大学進学をした今春、毎月2万円（投信1.8万円、純金0.2万円）×12年8カ月積み立てた資産をついに切り崩しました。
積み立てた額は、2万円×152カ月＝304万円ですが、アベノミクス、ギリシャショック、トランプショック、コロナショック、アフターコロナ、地政学的リスク等々、山あり谷ありでも2倍以上に成長しました。
学費請求のタイミングに合わせて、必要な額だけ切り崩しつつ、積立は引き続き行っています。

個人用で積み立てている方も、この１年も特に切り崩すことなく積み立てを継続しています。
収益不動産購入の資金が不足する際に備えていますが、欲しいと思える物件もなく（私の熱意が落ちているせいで出会えないという面もありますが）、賃貸業に限らず、事業拡大に必要な場面が来ればいつでも投入をしていきます。

行政書士に合格しそうなら開業準備を進めようと考えていましたが、今年度の合格は無理そうなので、次の手として考えていた不動産エージェントの調査・比較を進めました。

何社かの特徴を一覧表にまとめ、そのうち３社に連絡をし、うち２社と面談を受けました。

システム利用料として月々支払いが生じる会社が多いですが、中には一括買い切り型の会社もあります。
私は、月々支払い型のところでお世話になることにし、先日業務委託契約を取り交わしました。

不動産エージェントは、より川上の情報に触れることができますし、メリットが多そうです。

• 自身の賃貸業、レンスペ事業の物件探しに有利
• 上記に関する仲介手数料は自分の裁量（自社保有不動産の売買を仲介する場合、仲介手数料は最低限の取り決めの数万円でOK）
• 保有物件の入居募集状況を監視できる（囲い込みのためにレインズへ図面や情報を載せてない管理会社もあるもので..）
• 売買の仲介もやれば融資付けで金融機関とのコネクションができるかもしれない（自身の融資付けの際に繋がるかも）

さらに行政書士事務所も開業していると、

• 行政へ申請手続きが必要な業種の賃貸仲介（飲食業テナント、社会福祉関係、民泊等）は、行政書士としての請け負いに繋がる可能性あり
• 逆に行政書士事務所へ法人設立や許認可、相続関係等で相談に来たクライアントへ、テナント仲介や不動産売却等の提案もできる

主に自分の事業を中心にした目線ですが、不動産エージェントは自分の事業をひっつけるハブ的な役割になりそうです。
将来の行政書士の仕事との組み合わせを考えても、相性が良さそうです。

まだサラリーマンもしているので、最初は負担の小さい賃貸仲介からになると思いますが、経験を積みながら、徐々にレベルアップしていければと思います。