投資茶屋　むらり庵

6月から順次、金利アップによる利息が増えていきます。

全物件で、合計2,563,608円／年の増加（泣）

決算期は8月なので今期は大丈夫ですが、来期の決算は、営業外費用（利息）が大きくなり、非常に厳しい見通しです。

減価償却費が大きいのでCFは問題ないですが、会計上も黒字を維持していくために、とれる対策として考えられることをリストアップし、自己資本比率改善、経常利益向上、フリーCF向上という３つの面での効果を比較してみました。

現状のままを前提とした場合にできることは、営業外収益（主にはクリーニング代、原状回復費用の借主負担分、解約引(解約敷金償却)、火災保険金等）ができるだけ大きくなるように注視して、経常利益の下支えを意識するくらいです。

新規物件購入は、自己資本比率の悪化は当然として、築古で考えると減価償却の観点からも、キャッシュフローは良いのですが、かなりの高利回りでもなければ会計上の利益はそうは残せません。

保有物件売却による財務状態改善からの新規物件購入も考えられますが、償却切れになる頃に売却を絡めていくつもりで考えてもいるので、いずれ財務状態は改善されるでしょう。

３つとも○の、
・繰上返済
・借り換え
・他の売上創出（新規事業等）

のうちで考えると、即効性がありかつ経常利益の増加・黒字維持に効果的なのは、繰上返済だと判断しています。
ただ、会計上の数値については、確かに今後も新規に融資を引いていくなら赤字は御法度ですが、現金買いも考えるようになっているので、あまり気にしなくてもよいかなと思ったりもします。

借り換えは、耐用年数を超えた融資年数で組んでいますし、現実的ではないでしょう。

新規事業では、民泊への参入は見送りましたが、現在はレンタルスペースの可能性について調査しています。
民泊もレンタルスペースも、減価償却の視点はほぼないですし、順調であれば利益率も高く、役員報酬（まだ弊社は出していません）の原資ともなる会計上の利益を増幅させることができ、不動産賃貸業の弱点を補う事業だと思っています。

直近の展開は、繰上返済で会計上の数値を守りつつ、新規事業を探る形になると考えています。

今さらながら、令和６年度の行政書士試験の結果を振り返ります。

結果は158点（合格は180点以上）で不合格でした。

本業がクソ忙しい中、睡眠時間を削り取り組みましたが、残念な結果に終わりました。

解答順は、模擬試験を通して自分の集中力と、気がダレる時間帯を勘案して、
記述→多肢選択→基礎知識→文章理解→択一（会社法→基礎法学→憲法→行政法→民法）
として臨みました。

民法、多肢選択式、記述式で得点が伸びませんでした。

アンカーに配置した民法で、最後コケて不合格が決定的になりました。
過去の試験（宅建、管理業務主任者）では民法かなり取れたので、悩みながらも取れるだろうという期待は外れました。
行政書士試験の民法は、他資格含め最も難しいと言われますので、しっかり論点と要件・効果を把握しないとダメそうです。

多肢選択式は過去イチ難しいレベルと聞きましたが、試験全体では合格率12.9％ありますから、ここが不出来でも他で取り返す力がないとダメです。

記述式は、知識の定着というか、深さの足りなさを実感します。
・先取特権は出てきたものの、一般債権者より先に押さえるとするところ、第三者より先にと凡ミス、、
・チャンネル事件と分かったものの、訴える相手を国ではなく大臣とする凡ミス、、
・移転登記請求権の代位行使という、所有権を得る手段を妨害排除請求権としてしまう知識不足、、

記述式は特に、本番の現地ではあまり頭が回らなかった感想です。
脳の先端だけで反射的に考えているような感覚ですが、もっと奥に引き込んで考えられるようにならないとですね。

試験時間は3時間ですが、とにかく時間が足りない。
9月、10月に受けた2回の模擬試験を経て何とかスピードアップを試みましたが、結局本番でも時間切れは解消できませんでした。
（実力があれば肢は切れて時間内に収まるらしいですが、そんなの実力が不足しているうちは分かりませんね..）

とはいえ、1月末から学習を開始して何とかポンコツながらも受験できるレベルにまでは急造することができたとは思います。
初年の学習は、のっぺりと知識を全体的に網羅しただけという印象ですし、知識が“点”で散らかっている状態です。

自己採点を終えた昨年11月末には、伊藤塾の上級コースに申し込み、学習は現在も継続中です。
今年は不動産への時間配分を増やしているので、勉強に割く時間はかなり減りましたが、散らかっている知識の集約と、濃淡付けての学習に取り組んでいます。