投資茶屋　むらり庵

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きのう不動産屋から連絡もらった物件があまりにいいシミュレーション数値を出すので、

今朝は6時前に置きて、横浜市へ現地調査へ行ってきました。

どうやらこの物件、非公開で扱っていて2件の申し込みがあったものの融資特約で破談になり、

今月から一般公開へ切り替えて1件買い付けが入っているようです。

とはいえその1件は事前審査を始めたばかりでまだ時間がかかるようで、その点既に属性審査を終えている私は優位です。

積算評価は価格に対して70％弱ですが、表面利回りは8％あり、そして新築です。

•  ROIは22％超え
• フルローンでも自己資本回収は4年目には済む
• 空室率25％でも黒字経営が可能

といった、これまで見た中でも上位の数値を出しています。

想定家賃を1割引いてみてもROIは17％超え。

専有面積は20平米弱ではありますが、別途ロフトあり。

バス・トイレ別、カラーモニターインターホン、ウォシュレット、エアコンといった基本設備は整っています。

広さや設備に秀でた武器はありませんが、駅力もまずまずあり、新築だし当面は客付に困らないかなといった印象でした。

相当な問題点がない限り買いと思って現地へ赴いたのですが・・

見ての通り外観きれいです。

内装も天井高く解放感あります。

ロフトも広いですね。

30分程度現地を見て、特に問題点は無かったのですが・・・待っていたのはメンタルブロック。

• 約8,000万円の物件と前回よりも倍以上高い価格であること
• 新築物件で入居付けはこれから
• フルローンでいけそうだが連帯保証が必要で経営破綻は家族を巻き込む

日曜の早朝から葛藤し憔悴していく自分・・特に短期での資金ショートは絶対に避けなければなりません。

シミュレーション数値から低リスクと判断している頭と、現実起こりうるリスクを恐れる心との戦いとなってしまいました。

結果、不動産屋へは返事を1日待ってもらうこととし、本物件への事前審査を銀行へかけてもらういました。。

午後にその事前審査結果の連絡があり、フルローン可とのこと。

これで1番手の購入希望者を捲ることがほぼ確実な情勢となりました。

あとは考えられるリスクとどう向き合うか、リスクを残すなら当然撤退はアリです。

• 短期での資金ショート回避には、手元資金を残して諸費用ローンも検討する
• 空室保証（嫌いですが・・）で家賃収入を1割取られても十分な黒字経営が可能で検討する

と考えるとほぼリスクは無くなります。

結論として、明日買付証明を提出する予定としました。