投資茶屋　むらり庵

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金曜日は午後半休を取って、菊名へ現地調査に行ってきました。

この物件、不動産屋さんから紹介されシミュレーションしていたのですが、かなり良い数値を出しています。

築1年で表面利回り8％以上、価格はほぼ1億円。

土地が広く80坪以上あり、積算評価は7割以上あります。

私が次に狙っている価格帯が7,000～8,000万円クラスなので、少し上の価格帯になりますが、
シミュレーションどおりに運営できれば、効率的に拡大路線の歩を進められそうです。

同時に銀行へ事前審査をかけ、結果を待ちながらの現地調査です。

好条件なら購入意思はありますが、これほどの物件が売れていないのは少々疑問です。

場所は東急東横線もしくはJR横浜線の菊名駅から徒歩10分。

私は東横線から向かいました。

途中までの道のりは平坦でしたが、途中から坂道出現。

坂の中腹から来た道を撮影。

これから行く方向を撮影。

道の舗装は急坂を示すディンプル模様です。

坂の上にはけっこう立派で新しい戸建があるものですね、感心してしまいます。

私だったら絶対にこんな場所には住みませんが・・物件は満室稼動です。

そんなこんなで15分ほどで物件へ到着。

物件はとても綺麗です。

ですが、高い擁壁が気になります。

コケが生え、コンクリートが欠けた部分もあります。

物件自体には難はなく、急坂の上の立地をどう考えるか。

それでも住む人はいますし、そこまで気にする必要もないのかなと思いつつ。

擁壁はそこまで割り引く必要はないと思いました。

これで売れ残っているというのは、やはり疑問だなと思いながら、来た道を戻りました。

と、そこへ不動産屋さんから「銀行はこの物件へ取り組みができないようだ」と連絡が来ました。

建築確認済証を取り寄せたようですが、目的が「一戸建て」でしか許可が出なかったそうです。

違法建築とまではいかないそうですが、実際には集合住宅です。

苦肉の策として、玄関を１つにしてオートロックにし、建物の内側に各戸への扉を設置したようです。

そのような欺くような物件には、銀行としては融資はできない、ということでした。

売れ残っている理由はコレですね、と納得。

融資が受けられなければ現金買いしかなく、そのような物件を手にした人は、売却の際に買い手探しに大苦労することになります。

本物件はNG物件でしたが、私自身への融資が可能かどうかについても銀行から返答がきました。

また、このくらいの価格帯になってくると、私の属性と資産背景的には連帯保証人を付ければ金利2％未満でフルローン可能、とのことでした。

なかなか好条件の物件が少ない昨今ですが、次の物件はまたポイントになってきますから、慎重に吟味して選びたいと思います。