投資茶屋　むらり庵

一昨年、新設法人で消費税還付を受けました。

これは課税事業者となることによって受けられる恩恵ですが、3年間は課税事業者強制期間となります。

この強制期間中に、

• キャピタルゲインが狙えそうだから売りたい
• 積算評価が低く信用棄損にあたるから売ってリセットしたい

と思って売却した場合、建物に係る消費税額を納付しなければならなくなります。

では物件は売らずに、買い増しをしようとしたらどうでしょう。

もし買い増してしまうと、そこから3年間が再度課税事業者として強制される期間となり、
1棟目の売却といった動きが取れない期間が延長されてしまいます。

せめて2棟目でも消費税還付を受けたいと思うと、

• 「1棟目の年間想定家賃収入の3年分相当＋2棟目の年間想定家賃収入の3年分相当」の課税売上高
• 1棟目から家賃収入が生じている状態で「2棟目の消費税還付期に課税売上割合を95％超にする為に必要となる課税売上高」

どちらか大きい方の課税売上高を作る必要があり、そのためのコストが大きくなり積極的になれません。

次に、2棟目以降の消費税還付は受けずに拡大路線を進もうと思ったとします。

このように課税事業者強制期間中に2棟目の取得を行ってしまうと、前述の課税事業者強制期間の延長に加え、2棟目から生じる家賃収入により通算課税売上割合に影響が生じるため、場合によっては、1棟目取得の際に受けた還付金を戻さなくてはならないことにもなりそうです。

結局は、課税事業者強制期間が終了し、免税事業者へ戻るまで動かないのが現実的な選択となります。

私の場合は、今のところ、収益力には不満のない物件ですが、

• 消費税還付狙いではなく、自己資金が減ったとしても買い進める策を選択してもよかったのではないか
• もう少し担保力のある築古物件で戦うべきではなかったのか

とか考えることがあります。

拡大路線を目指すなら、消費税還付を敢えて選ばないという手もありだと思います。