投資茶屋　むらり庵

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土曜日に不動産屋から、

「売り主へ失礼にならないように交渉するので、希望の価格を仰ってください。」

とメールが来ました。
ただ、融資を利用した場合の金利が、4％前後になるとのことです。

とにかく現地を見ないとその後の交渉に気が入らないので、
日曜日、朝6時に家を出て拝島に現地調査に行ってきました。

1時間半かけて拝島駅に到着。
まずは駅前の調査です。

• 栄えている出口側に物件があるか
• 駅前にフランチャイズ店はどれくらいあるか
• 駅前に大手不動産屋はどれくらいあるか

などをメモしながら簡単に把握し、物件へ歩き出します。

緑も豊富でのどかな景色を見ながら、川沿いを歩くと、
マイソクに記載ある通り徒歩5分で物件に到着。

大規模修繕も終わっているし、外観はけっこう綺麗です。

管理人部屋もあり、平日は9時から常駐しているようです。
駐輪場もあるし、専用のゴミ捨て部屋も敷地内に設けてあります。

30分くらいうろうろとし、現地を後にしました。

その後、午後に不動産屋へ電話をし、具体的な交渉に入りました。

• 現在の入居者はいつから入居しているのか
• オーナーが手放す理由は何だろう
• 修繕積立金はどれくらい確保されているのか
• 委託管理料はどれくらいか

などを聞き、現在の入居者は平成16年からずっと住んでいるご夫婦だと分かりました。

ということは、退去した場合はフルリフォームが必要になります。
占有面積と部屋数から、だいたいざっくり80～100万円はするだろうと推測しました。

この先ずっと更新して住んでくれればいいのですが、
インカムゲインの累計が小さいのに、退去＆フルリフォームが発生すれば赤字です。
当然、このリスクは価格に織り込む必要があります。

金利4％でも、購入価格を500万円に収めれば、安全域を確保して運用が回るとシミュレーションしてたので、
理由を伝えた上で、想定されるリフォーム代を引いた400万円で交渉しました。

しかし、

• 少し前に450万円で購入申込が入ったが、オーナーの返事は×だった
• オーナーは500万円台でないと、と言っているので正直400万円台は厳しい
• オーナーは資産組み換え目的で、入居者も入っているしそんなに急いでいない

という話になり、交渉はまとまらず。
金利については、2.5～3.0％なら500万円でも安全域なんですが、3.8～4.3％になるだろうと言われました。

4.3％だとROIは7％台なものの、自己資金回収に20年かかってしまい、
投資としてはいかがなものか？という判断になります。
実績作りという観点だと、これはこれでありだとも思いますが・・。

結局、500万円台で手が出せるかどうかシミュレーションし直し、
いけそうだったらまた相談することにして電話を切りました。

それから2日経つわけですが、今は2％台で融資を受けられる金融機関がないか、
あっちこっちにあたっているところです。