投資茶屋　むらり庵

去る1/28、昨年11月に受けた行政書士試験の合格発表がありました。
結果は168点（うち記述12点）で今年も不合格となりました。

敗因を語っても仕方ないですがメモってみると、

• 憲法が大きく足を引っ張り、昨年並みに取れなかった
• 記述で出題者の意図を汲まずに解答をひねってしまった（取消訴訟でいいのに、実務では仮の義務付けと併合提起だろう！とか）
• “裁決固有の瑕疵“ってカッコいい言葉だなと思って注目して仕事でも言い回しを使ったりしていたのに、記述でまさにそれを聞かれていることにピンとこなかった(泣)

2点目は基本なのに、本番では頭が茹ってました。
逆に、去年1問しか取れずに強化した商法が3問取れ、多肢選択も無難に16点。基礎知識は36点も取れてるのに落ちるって..
民法が伸びてこないのも一因です。

いろいろ書いてきましたが、一番の課題（実力不足の要因）は勉強時間不足と効率不良でしょう。

サラリーマン、不動産賃貸業、不動産エージェント、レンタルスペース、行政書士試験勉強の五刀流？で、
途中には法人決算やら銀行面談やら物件探し・調査やら何やらとあるので、時間の確保が厳しいのは事実です。
が、そんなの言い訳で、行政書士の資格を取ってやりたいことがあるんだからやるしかない。
時間がないんだったらより体系的で効率的に学ぶしかない。

事業系も大事なので高い優先順にはなりませんが、次回の合格を目指してまた頑張ります。

毎年お願いしている近所の税理士さんに、今回もお願いをしました。

個人で所有している物件は１棟（2DK×4部屋、駐車場×4区画）だけですが、
一番賃料が高かった、新築時から28年間住んでくれていた入居者が9月末に退去しました。

次の入居者の家賃の下落（＝利回りの低下）を懸念していましたが、
昨今の上昇基調の賃貸市場もあり、家賃＋共益費では以前を上回る設定で、次の入居者を決めることができました。

【旧】家賃72,000円（共益費0円）
【新】家賃69,000円（共益費4,000円）

しかし、長期間の入居でしたから、原状回復費は100万円超となりました。（ガラスの熱割れは火災保険申請）

小ぶりな物件ですから、これを修繕費で一括計上すると今期は赤字になるところでしたが、
ちょうど建物の減価償却が終わるタイミングだったこともあり、
結果的には利益を圧縮して税金を抑えつつ黒字というベストな着地をすることができました。

もし赤字になると、借り換え活動にマイナスになる可能性がありますし、新規で物件を購入する際の評価にも影響するかもしれません。
もちろん原状回復費用を積極的な支出として説明すればよいのですが、その説明も面倒なので、良い着地になりました。

その借り換え活動ですが、税理士さんに金融機関の紹介をお願いし、先日その税理士さんも同行のもと、地元の信用金庫へ出向き支店長と会ってきました。
ひととおりプレゼンをして、対象物件ほか、所有中の物件の評価出し等、しばらく待つステータスです。

今回もし借り換えが難しかったとしても、新規物件の持ち込みや修繕費の相談ができそうです。
新しい金融機関とのご縁に感謝です。