投資茶屋　むらり庵

Tweet

Check

ここのところコンスタントに物件調査が入っています。

不動産屋さんからまた土地からの新築物件の情報をもらい、朝4時半に起きて現地調査へ行ってきました。

都内で最寄駅乗降客数5万人弱、徒歩5分で想定表面利回り8.5％超えの好条件。

ただ、周辺の相場に比べて強気の想定家賃だったので、家賃収入は85％に割り引いてシミュレーションしました。

ファイナンスは某信用金庫でフルローンが見込め、金利2.5％で期間は30年。

1％台前半が見込める某地銀は次の物件用に取っておく戦略です。

この条件でもROIは15％。

15年程度保有したとして、キャップレート9.5％で1,800万円の最終キャッシュフロープラス。

去年購入した千葉県内のアパートと比べると弱い数値ではありますが、賃貸経営上は負けはしない合格点の数値です。

そういった意味では、買っても良い物件なのかなとは思い現地調査に入りました。

上記がその現地なのですが、アパートが建つイメージが沸きません。。

これから宅地造成許認可を取得するとのことで、切り土がされるのでしょう。

これは解決して無事アパートが建ったとして、１つ気になるのは私道に関して。

アパート敷地に入るまでに私道を通ることになります。

その入り口付近には、

「迷惑行為者通行お断り！靴音にも配慮を！！」

と私道所有者名義で看板が立てられていたり、

「足音お静かに」というプレートが付近階段に貼られていたり。

私道所有者の中に神経質な人がいることが想像でき、入居者が普通に生活していたとしてもクレームに発展する懸念が生じます。

幸い、私道の持分があるということなので大丈夫だと思いますが、

「私道は通らせない！通るなら通行料を払え」と私道所有者に言われる最悪の自体も想定してしまいます。

私道持分がないばかりにそのようなクレームでノイローゼ気味になった人の話も聞いたことがありますので、

私道関係はしっかりと解決していないとネガティブ要素です。

結論的には、そういった私道の懸念もありますが、そもそものシミュレーション数値が合格点とはいえ、

もっと効率的な物件を選別した方がよいと思え、見送ることにしました。

前回の土地から新築物件の時もそうでしたが、やはり不確定要素が多い分、慎重派の自分にはまだ早いのだと思います。

権利関係もクセのない、地型もシンプルで何のへんてつもない新築案件なら判断はやさしくなるのですが、

自分のステージがまだそういう物件を紹介してもらえるレベルにはないのだとも思えます。