投資茶屋　むらり庵

Tweet

Check

今日は夏休みを取っていたので、前日マイソクを取り寄せてた茨城県のアパートを調査しに日中車で出かけてきました。

片道2時間。調査1時間で、合計5時間の所要時間です。

ちょっと遠いですが・・物件の概要を見たら、安いし広いしで、行かないわけにはいかないと思いました。

さて、この物件の概要です。

• 価格：1,980万円
• 土地：83.79坪＋駐車場61坪
• 建物：1991年築（鉄骨）2DK×6部屋
• 立地：某駅から徒歩12分
• 修繕：外壁、内装リフォーム済

マイソクからだけでは分からない実物や周囲の様子を調べるには、現地へ行くしかありません。

行けば、当たりの物件かハズレの物件かある程度把握できますから、
マイソクを手に悶々とし続けないためにも行動は必要ですね。

価格は2,300万円→2,050万円→1,950万円と売出しから値を下げているようです。

積算評価試算は1,980万円よりもかなり高く出ましたから、期待も膨らみます。

往復中の車中では、不動産投資の学校のCDを聴き復習しながらの運転です。
車中は4時間なので、2講義分聴けました。

物件の概観は↓

重量鉄骨なら耐用年数もまだ10年以上残っているしいいなぁと思っていましたが、これは軽量ですね。

隣接の専用駐車場も広いです。

しかし、全室空室ぽいです。
エアコン室外機もないし、ガス管が外されている・・

室内リフォームの関係で全員退去してもらったのかな？と思いましたが、
追加情報で、この間まで企業の社宅利用だったようです。

ベランダ側を見ると、1階は部屋ごとの仕切りがなく気になりましたが、
社宅なら知り合い同志、ある程度は気にせず過ごせるのでしょうね。

間取り的には2DKなのでファミリー向けと想像していましたが、
この軒先に区切りがないのはおそらく相当なマイナスです。

ターゲットは単身層になるかな、と思いながら今度は周辺アパートの調査に入りました。

付近にアパートはたくさんあり、需要はあるという印象です。

しかし、その周囲にあるファミリー向けと思われるアパートがどれも綺麗！
もちろん駐車場も完備、ベランダもプライバシーが考慮された区切り、

ファミリー向けぽい11棟（52室）は、外観から空室は16室。3割弱の空室率です。

どれも今回下見の物件よりは相当綺麗ですから、ファミリー層の競争では負けそうです。

ならば単身向けと思われる周囲のアパートはどうでしょうか。
こちらはファミリー向けとは対照的に、数も少なく、古そうな物件が多いです。

5棟（26室）のうち、空室ぽいのは12室。5割近い空室率。
単身層は、エリア的に難しいということだと思います。

• 現状全空室
• ファミリー層の競争では負ける
• 単身層もそう見込めない

ことから、見送りが妥当と結論づけました。

ファミリー向けの間取りや、メゾネットタイプに建て替えたらかなりの競争力だと思いますが、
現在の自分にはまだまだ時期尚早ですから、妄想だけに留めます。

かくして小旅行はお終いです。