投資茶屋　むらり庵

先日、宅地建物取引士証の交付申請をしに、東京都庁へ行ってきました。

2月に資格登録完了を終えてから時間を置きましたが、
5年後の有効期間満了日の半年前から更新手続きを行うことになりますので、
平日に時間がとれる8，9月の夏休み期間中に行えるよう、あえて取引士証の交付をこの時期まで遅らせました。

• 申請書
• 手数料（4,500円）
• 顔写真（2枚）
• 印鑑
• 登録通知書

を持参し、申請から約20分で取引士証が完成しました。

この免許がないと、「宅地建物取引士」を名乗ることはできませんし、名刺に肩書きを書くこともできません。

しかし、けっこうな人が、試験に合格しただけや、都道府県に資格登録しただけで、
「自分は宅建士だ」とのたまっているのではないかと思われます。

疑わしい人に出会ったら、取引士証の提示を求めてみましょう。

取引士証を持っていないのに取引士を名乗ることは、宅建業法違反です。

正直、また丸1日あの苦痛な時間を費やすのかと考えると、朝から気が重かったです。

さて、2日目の感想は・・

意外や意外、自分が興味ある範囲だったこともあり、単純に知識習得の場としてとても楽しめました。

午前中の賃貸借契約の話は、国土交通省ガイドライン、敷金返還請求権、造作物買取請求権などの話で、
賃貸マンションから来年引っ越す予定の自分にあってはとても参考になりました。

午後の建築法規や設備の話は、管理業務主任者試験、マンション管理士試験の試験範囲とカブり、勉強になりました。

中には塩化ビニル管や水道用ねじ込み式管端防食継手、配管のさや管ヘッダー方式など、
両試験では問われないだろうけど、より現場的で専門的な知識も聞けて面白かったです。

これらの話は、大家として将来新築物件を建てることがある際にも役立ってくると思います。

そして、講習終了の17時過ぎを迎えました。

無事、修了証書をいただき、本試験4問免除の権利を手にすることができました！

9月3日・4日の2日間で開催される、賃貸不動産経営管理士講習の初日を終えました。

場所は、千代田区平河町（麹町駅）の全国都市会館です。

麹町駅は、100ten.Schoolや渡辺久芳さんのセミナーで何度か通っているので、特に迷うことなく現地に着きました。

さて、参加者は572人と大勢です。

休憩時間中には、廊下で仕事の電話に追われている方々も多かったです。

話の内容はいかにも管理業者さんっていう感じです。

やはり参加者は、不動産管理業者の方がほとんどなのでしょう。

私のように他業界・大家でわざわざ夏休みを2日間使ってまで参加している物好きは少数派かと思います。

↓配られたカリキュラム表です。

みっちり・・

朝からみっちり座学地獄です・・

テキストはぶ厚く、1,008頁もありますし、講師の方々もポイント部分を選別しての朗読です・・

しかも前夜目が冴えて眠れず、就寝が3時半になってしまい眠かったです・・Zzz。。

初日を終えての感想は・・けっこう辛かったです。

2日間無事受講を終えると、11月の本試験にて出題40問中の4問が免除されます。

この4問免除の恩恵は、こんな苦痛な時間を過ごす対価として見合うのか？と何度か思いました・・

しかし、より安全に試験に臨むべく、お金で4点を買う判断をしたのは自分ですから、何とか明日も頑張ってきたいと思います。

↓受講票下のハンコが2日分揃えば、明日修了証書がもらえます。

本試験の合格ラインは、

・平成26年：40問中21問以上正解（管理士講習修了者は、36問中17問以上正解）
・平成25年：40問中28問以上正解（管理士講習修了者は、36問中24問以上正解）

目指すは7割以上の正解率、ということになります。

お盆前にチャレンジした中間答練試験の結果が返ってきました。

結果は、50問中40問正解。8割の正解率です。

分野別に見ると、

という内容でした。

区分所有法、標準管理規約については初めての学習分野だったので、テキストと法令集、過去問をひととおりやってのチャレンジでした。

まずまずの得点が取れているので、あとは今後復習をして、いかに定着させていくかがポイントになるでしょう。

民法は今回はまだ何も勉強できておらず、去年の宅建試験対策での知識のみでのチャレンジでした。

その割にはまずまず得点できた感じがありますが、こちらも本番に向けては曖昧な記憶を無くしていく必要があります。

本試験範囲の分野すべてを網羅した模試ではありませんので、特に今回の結果に浮かれることもありませんが、

現時点までの進捗においては、手も足も出ないという状況にはなく、学習の方向性は大きく間違ってなそうなことが確認でき、

少し安心できました。

8/17から資料請求が開始となりましたので、WEBサイトから請求を行いました。

すでに公式テキストは3月に購入し勉強中です。

来月は9/3、9/4に2日間の講習を受講してくる予定なので、無事に終えると、本試験では4問免除の恩恵を受けられます。

合格率は、

• 2014年：76.9％
• 2013年：85.8％

と、数値から見るに難しい試験ではありません。

宅地建物取引士、FP2級を取得し、今年はあとマンション管理士、管理業務主任者の国家資格試験2つを受けますが、
それよりも自分が次に手にしておくべき資格は、この賃貸不動産経営管理士だと考えています。

もちろん、国家資格の方が難易度も高く、マンション管理士は合格率8％と難関資格です。
客観的に見たら、こっちを取得している方がすごいことだと思いはします。

でも、不動産投資家としての自分の戦力になるのは、民間資格の賃貸不動産経営管理士の方だと思っています。
管理業務の知識が付き、管理会社のセオリー、考え方、あるべき姿勢、といった目線を持つことができますし、
原状回復のトラブル関連の知識は、自分が賃借している家を出る時に多く敷金を引かれないように交渉・指摘するのにも役立つことでしょう。

まずは今年実施のこの賃貸不動産経営管理士資格試験に合格することが第一命題です。

あとは管理業務主任者にも今年の試験に合格できるラインの勉強を積み、
マンション管理士は現実的には来年かな、という位置づけで考えています。

U-CANのマンション管理士・管理業務主任者試験の重要科目中間答練をきのう自宅受験しました。

まだまだ勉強が追いついていませんが、提出期限が8月14日と迫り、できようができまいがとりあえず受けるという感じです。

全50問で、制限時間は120分です。

14:00～15:38　解答
15:38～15:55　後まわしにした問題見直し（7問）
15:55～15:59　マーク記入

と、制限時間ギリギリの119分で終えました。

5月に受けたFP試験。
今日は10時から合格発表でした。

WEBから受験番号、カナ氏名、生年月日を入力すると・・「完全合格」の文字が。

「完全合格」とは、学科試験、実技試験を同時受検してパスしたことを意味し、
どちらか一方のみの合格は「一部合格」です。

日本FP協会公表の、完全合格に関するデータは、

受検申請者：14,484人
受験者：10,983人
合格者：4,408人
合格率：40.13％

です。

4割の合格率ですから、難しい試験とは全然言えませんが、4ヶ月弱の学習時間で国家資格を1つ取得でき、
FP技能士を名乗れる権利を得たわけですから、素直に喜びたいと思います。

あとは11月中旬からの管理系３資格

• 賃貸不動産経営管理士（試験日：11/15）
• 管理業務主任者（試験日：11/29）
• マンション管理士（試験日：12/6）

に挑戦して、今年を終える予定です。

今日はFP2級試験を受けてきました。
場所は市ヶ谷のTKPカンファレンスセンターでした。

2月から勉強を開始し、当初は9月の試験での合格を目標にしていましたが、
だんだんと欲が出てきて5月試験での一発合格を狙うまでに至りました。

結果は7月1日に発表ですが、FP協会の模範解答やLECの解答解説・配点予想に照らすに、
学科試験、実技試験ともに合格ライン（正解率6割以上）を上回っていそうです。

記録のために、試験を回顧します。

■ 学科試験

と、概ね想定内のペースで進めることができたものの、見直しに回した問題数は17と多め。

これまでU-CANでの直前模試や総合模試でも、学科試験は40点台をマークしており、
そこから更に復習を積んできたので正直楽勝だろうとナメていました。

今回不合格だったら、秋の賃貸不動産経営管理士試験の対策に集中できない・・
早くFP2級をパスして次はマンション管理士の勉強をしてみたい・・

など、そういった思いがプレッシャーになった影響もあってか、見直しに多くの問題を回すことになり、けっこう焦りました。

自己採点では、「タックスプランニング」「相続・事業継承」はそれぞれ10点満点中5点しか取れず苦戦しましたが、
「金融資産運用」と「不動産」が高得点をマークし、合格圏内に押し上げてくれました。

■ 実技試験

実技試験は順調で、予定したペース配分どおりに進めることができました。

時間を要しそうな長文問題や計算問題は後回しにし、その解答欄数は9と想定内の数。

FP協会の模範解答とLEC予想配点に照らすと、正解率は8割でした。

あとは、7月1日の合格発表を待ちたいと思います。

今年は自己資金的にも新たな物件を購入するという段階にあらず、資格取得や知識を広げる時間にあてたいと考えています。

これらの結果が、銀行の私に対するリスク認識度を下げ、融資審査にプラスになったり、金利を下げる1要因につながっていけばよいなと思います。

ゴールデンウィークに添削課題に取り組んだ結果が返ってきました。

模試は、試験の開始時間10時に合わせてスタートしました。

今回は取り組む問題順序とペース配分を事前に決めての予行練習です。

■ 学科試験（試験時間10:00～12:00）

得意な不動産から入り、終盤に苦手な社会保険、リスク管理に時間を多めに割く作戦です。

の予定で進めましたが、序盤ハイペースで解き進め、

と、かなり余裕を残して終了することができました。

少しでも躓きそうな問いはムキにならず後に回すのがポイントですね。

見直しに回した問題数は11問です。

結果は60点満点中44点と、合格ボーダーの36点を超えてきました。

■ 実技試験（試験時間13:30～15:00）

出題範囲が入り組んでいるので、前半／後半でペースを配分します。

を目安に進め、

という、ほぼ予定どおりのペースで終えました。

見直しに回した解答欄数は10です。

実技試験の方が時間に余裕がない印象で要注意です。

「計算すれば解ける」と思う問題でも、後に回すのがポイントです。

出題側も、そこへ時間をかけさせてる狙いがあると思われます。
結果、時間が少なくなって焦らせ、ケアレスミスを誘発させる意図があるのだと思います。

結果は、100点満点中71点と、こちらも合格ボーダーの60点はクリアです。

何とかこの約3ヶ月で、学科・実技とも合格ボーダーライン上に自分のレベルを持ってくることができました。

来週実施の試験をパスし、余裕を持って賃貸不動産経営管理士の対策に入れれば・・と目論んでいます。

4月上旬に自宅受験したU-CANの「全国統一直前模試」結果が返ってきました。

以前の投稿でも触れましたが、制限時間内に終えられていませんので、得点に関してはあくまでも参考記録になります。

出題傾向やペース配分を体感することが主眼でしたので、そういう意味で成果がありました。

学科の方はある程度の知識定着がうかがえますが、実技は合格ボーダーラインの得点でした。

得点力upも必要ですが、制限時間を35分もオーバーしたのでそれへの対策が必要です。

学科試験は、科目別得点を見ると弱点を把握することができます。

不動産は、特に苦労することなく得点源にできています。

弱点は、やはり社会保険を含むライフプランニングと資金計画の分野。
そして保険を取り扱うリスク管理の分野。

これらは苦手意識を持っているので、結果に納得するのですが、苦手意識がない相続・事業承継で得点が取れていないことは発見点です。

分析して来月の試験に備えたいと思います。