投資茶屋　むらり庵

■不動産投資
物件は増えませんでしたが、自己資金増大と金融機関開拓に注力し、地道に基礎固めができたと思います。
来年夏には法人の消費税課税事業者期間が終わりますし、物件拡大に向けアグレッシブに活動していきます。
投資だけでなく、税務、役員報酬ほか、法人運営の勉強にも注力します。

■株式投資
昨年に続き、今年もプラスで終えることができました。
今年はETFの3銘柄だけでしか取引していません。
そして、小ぶりなアパート1棟分をフルローンで経営した最終手残り額くらいは残すことができました。
昨年末は、株式投資からは撤退を考えていました。
しかし、雇用統計や各種イベント、地政学的な暴落等、タイミングを選べば、ETFは取りやすいものであると感じました。
来年も世界情勢を勉強しながら、ETFに絞ったトレードを継続します。

■積立投資
途中、ポートフォリオを組み直しましたが、ノーロード・インデックス型で固める姿勢は変わりません。
今年は後半市場が軟調で、評価損益はほぼトントンにまで落ちてきました。
来年も、基本ほったらかしで継続していきます。

日本在住者でも加入できる香港の生命保険。

6月で新規加入ができなくなるとの情報を受け、
駆け込み加入するかどうか検討しました。

自身の直接的なシミュレーションはしていませんが、
ネット上の情報から判断していきます。

加入するとしたら現地へ飛んで契約する必要があります。

2年払い、5年払いとありますが、年間12,000ドル×5年間で考えてみます。

一括でも月払いでもOKで、6万ドル（12,000ドル×5年）以上には支払は生じません。
あとはただ時が経過するのを待つ、ということになります。

1ドル110円で計算すると、総投入額は660万円。

死亡保障は、加齢と共に死亡リスクも上昇するのに、なぜか増え続けます。

•  5年後死亡：約3倍
• 10年後死亡：約3.6倍
• 15年後死亡：約4.9倍
• 20年後死亡：：約5.7倍
• 30年後死亡：約7.7倍
• 40年後死亡：約10.5倍

解約返戻金の増え方も日本ではあり得ないほど。貯蓄性も魅力です。

• 15年後：約1.6倍
• 20年後：約2.1倍
• 30年後：約3.7倍

1ドル110円で計算した表が↓
上段が受取金、下段が収益（受取金‐投入金660万円）です。

まず、死亡保障を見ると、私が75歳になる30年後には5,100万円の受取額。
掛金660万円から考えると迫力がある数字です。

貯蓄性（返戻金）で見ると、15年後に＋412万円、20年後に＋744万円。
これは、他の手段でも実現できるかも？

積立投資（投信）で年間66万円で考えると10年で660万円。
この時、利回り3％でも約780万円に増えています。

目標であり達成可能な利回り8％で考えると、

• 10年後：約1,033万円（元本660万円）
• 15年後：約1,935万円（元本990万円）
• 20年後：約3,262万円（元本1,320万円）
• 30年後：約8,075万円（元本1,980万円）

想定利回りもそうですが、不確定要素をどう捉えるかがポイントの1つであり、各人の考え方次第になるでしょう。
香港保険でいえば、円高になれば円建ての掛金は少なくて済みますし、逆に受取期に円安なら、受領額は大きくなります。

あとは、香港の生保会社の倒産リスクと、数十年に渡る投資なら、スキームの存続も不確定要素と言えます。

倒産リスクについては、格付が「A-」や「AA-」などで、現状では危ないものとは言えません。
スキームの存続については、正直分かりませんが、30年、40年先は見通せない感覚はあります。

個人的な評価になりますが、下記のような感想を持ちました。

• 貯蓄性では積立投資に軍配
• 死亡保障では香港保険が大勝
• 遊休資産の活用なら香港保険は効率的
• 学資保険を考えるなら香港保険を選ぶ
• 相続目的（100年以上契約可能）や子供名義での長期加入は香港保険の増え方が半端ない

死亡保障については、保障額が団信で消える残債額とイコールになれば、不動産投資と双璧と言えそうです。
実際には不動産の現物資産が残るので、不動産投資の方が優位でしょう。

660万円であっても不動産投資の見せ金に使い、物件を購入して得られるリターンを増やしたいと思いました。

結論としては、私は加入を見送りますが、余剰資金がある方などは、ポートフォリオに入れて楽しい選択だと思います。

私はそういった余裕のあるステージに至っていない、ということです。

以前、積立投資の書籍について何冊か書いたなと思って見返したら、もう4年も前なんですね。

先月、久しぶりに積立投資の本を買って読みました。

哲学、経済、投資が融合した、読み応えのある本でした。

また、出口戦略にも触れられていて今後の参考になりました。

触発されて、ファンドを調べてみたところ、運用管理費用（信託報酬）が低い商品がけっこう出ているんですね。

ほったらかし投資と言われる積立投資ですが、時々は商品調査が必要だと感じました。

で、次回積立からはポートフォリオの組み入れファンドを、eMAXIS Slimシリーズに入れ替えることにしました。

良いタイミングなので、積立NISA口座の年間40万円非課税枠も満額使うよう設定しました。

ちなみに、現在までの私の積立状況はこんな感じです。

マネックス証券の方は、一昨年8月の不動産購入に際しいったん全解約し仕切り直しています。

別途家族用に積み立てている楽天証券の方は、2012年7月から継続して今年で満6年ですか、早いものです。

こうやって見ると、国内、先進国、新興国の株式が好調に推移してきていることが見てとれます。

資本主義経済の拡大再生産がされ続ける限り、長期的には株価は上がり続けるというニュアンスの言葉が書籍にありましたが、今のところ、そのとおりの動きになっています。

債権はどうでしょう、低調ですね。。

当時、金利は既に低水準だったこともあり、国内債券はポートフォリオに組み入れませんでした。
現在はマイナス金利にまでなっていますので、輪をかけて乗る気になりません。

むしろ、今からなら更に金利が下がるよりは、上がる可能性の方が大きいと思われるので、
日本債券ベアファンド（5倍型）なんか、不動産の借入金利のリスクヘッジに良いと思ったりもします。

あと、外国債券については、金利平価説（高金利の外貨は、長期的には通貨自体が安くなり金利差が相殺される）に沿って考えると、

• 外国債券の期待リターンは国内債券と同じ
• 為替リスクを背負うので国内債券よりリスクは高い
• 外国債券よりもリスクが低い国内債券クラスでよい

といったような言葉が書籍にあり、納得もできるので、ポートフォリオから外し、その分を純金積立に回すことにしました。

新ポートフォリオでしばらくまた放置します。

■不動産投資
あれこれ起伏がありましたが、物件が増えたわけでもなく、我慢の1年でした。
開業5年目にして初の退去＆入居付も経験しました。
一番の事件は、知らないうちに不法行為直前まで引きずり込まれていたこと。
どうにか気づき、金消契約2日前に全部ぶん投げて撤退という派手なやらかしでした。
今も普通に営業している業者、そしてノルマ達成のために分かっていても案件を進める銀行担当者。
不動産を取り巻く闇の部分を見ました。貴重な体験として今後に活かします。

そしてこの度、法人も2期目を終え、黒字の決算書ができあがります。
法人で融資を受けての事業拡大の体制は、3期の黒字決算が整えばより自信を持てますが、
設立2期目で事業が回っている決算書があれば、打診に奔走するための最低限の武器は揃うと考えています。
来年は勝負の年になります。事業性融資を狙い、銀行、信用金庫等にアグレッシブにアプローチしていきます。

■株式投資
今年はプラスで終了です。
8月まで何度か日経平均レバレッジ上場投信（1570）の取引を繰り返しましたが、その後はやっていません。
もし負けて資産を減らせば、不動産投資へ悪影響が出るのは間違いありません。
慎重ではありますが、資産拡大の目標に向かっての手段は、不動産投資に集約していきます。

■投資信託（積立投資）
楽天証券での取引分は、2012年のスタートから早いもので5年半が経過しました。
市場の好調もあって、運用利回りは約30％になっています。
去年リスタートしたマネックス証券の方も、今年は特に切り崩す場面はありませんでした。
こちらの運用利回りは、約15％です。
積立投資は、来年もただ継続していくのみ、というのが唯一の目標です。

■不動産投資
今年前半は、物件を見つけられず気分が停滞する日々が続き、閉塞感で悶々としていました。

しかし、6月以降に不動産業者の担当者さんに再会してから、法人設立、その法人で新規物件購入と続きました。

また、区分マンション売却も実現し、成功裏に出口を取ることができました。

慌ただしくも充実した今年の後半でしたが、このような状況に進めさせてくれた担当者さんをはじめ、出会ったご縁に感謝です。

同時に、事業として本格的に動き出したことには身の引き締まる思いです。

失敗した場合を思い見舞われる不安感も、経営者の宿命と受け止めて共棲していきます。

2017年は、消費税還付金も3月頃には戻り自己資金が回復するので、良い物件に巡り逢えば拡大を進めていきます。

また、今年は管理業務主任者試験、賃貸不動産経営管理士試験と合格が続いたことは自信になりました。

マンション管理士試験は残念でしたが、来年再挑戦、そして簿記3級も手にしておきたいと思います。

■株式投資
波の大きい一年でした。

ギリシャ問題、英国EU離脱と続き、何とか収支トントンで堪えていましたが、

8月の日銀政策と米国FRB利上げ動向に翻弄され、マイナス転換。

8月下旬にアパート購入契約をしたところで、株式投資は停止しました。

その後の米国大統領選でのトランプショック＆トランプ祭りは傍観していましたが、参加していても勝てた気がしません。

業績や財務状況が良いからといって株価が上がる訳ではない、本当に難しいと思います。

不動産投資の拡大に合わせて、見通しの難しい株式投資は今後も縮小路線です。

今後は世界情勢・経済情勢を見ながら、上か下か大きな流れがある時にETFで少し乗る感じになると思います。

■投資信託（積立投資）
法人の運営資金（役員貸付金）を作る時に、一部解約してリスタートしていますが、

2012年から続けている楽天証券での取引分には手を付けておらず、運用利回りは約13％です。

積立投資については、どうこう動的に動くこともありませんので、継続していくことが唯一の目標となります。

■ 株式投資
今年も年間収支プラスで終えることができました。

• 新日鉄住金Ｓ（2327）
• あいＨＬＤ（3076）

を買い建てての年越しになります。

来年も財務状況の良い成長株への中長期投資を行うことが基本ですが、

• 米国では数回に渡る更なる利上げ予測されている
• 為替は130円程度まで付けたあと年末にかけて106円程まで円高になる
• 株価は25,000円くらいまで上がっても年末にかけて17,000円くらいまで下げる

などという声を聞いたりします。

GPIFの三谷理事長も為替ヘッジに言及されていますし、そう遠くないうちに円高局面が来ることも想定されます。

なので、株は来年は前半でやめておこうかと今は考えてはいます。
もしくは売りから入る or ベア型ファンドなども検討してみたいと思います。

■ 不動産投資
今年アパートを購入したことによる損益通算の還付金が確定申告後に戻ってきます。
そして、所有中の区分マンションの売却を図ります。
これらを資金に加え、新たな一棟物購入へと歩を進めていきたいと思います。

また、今年は知的武装のための時間を資格勉強にかなり割きましたが、
来年はまた投資家目線の勉強を増やしていきたいと思っています。

■ 積立投資
今年は新興国の債券、株式がふるいませんでしたが、来年はもっとふるわないのではないかなと思っています。
新興国については10年単位で先を見ていますから、コツコツ継続して積み立てること、これしか抱負はありません。

こういったところを目標に、来年も精進していきたいと考えています。

積立投資ネタは去年の8月以来ですか。

さすがほったらかし投資。

しかしそれでいてパンチ力のある投資です。

銀行からの信頼を得るという意味で、不動産投資の礎を作ってくれています。

マネックス証券では利回り14.2％、楽天証券では利回り26.8％。
全体では19.2％という数値を出しています。

おそらく取り崩し始めるのは、何かと要り様になってくる10年後あたりからかなと考えています。

資産管理に、最近はMoney Forwardを使っています。

「ほったらかし投資」が基本の積立投資（投資）はどうなったか、覗いてみました。

保有数、評価額、評価損益は伏せてます。

楽天証券分は2年前からのスタートで、平均で17.3％の利回りです。

マネックス証券は今年1月から仕切り直してますから、評価損益率低いですがプラスで推移しています。

ドルコスト平均法と複利パワーは時間が経つにつれて威力を増していきますから、まだまだこの先は長いです。

この投資であって貯蓄よりも高利回りが期待でき、貯蓄に似た安心感、これが積立投資の魅力ですね。

“日経平均が上がっても下がっても楽しみにしていられる”

世界のマーケットに一喜一憂せずに構えられるのが積立投資のよい点の1つです。

超低金利な預金や貯蓄にお金を回すことを本能的に拒絶してきた自分が、
積立投資を知ってからはコツコツとそちらへ回せるようになりました。

利率がいくらになるか分からない、少なからずリスク（危機＝「危険」＋「機会」）がある点と、複利の破壊力、ドルコスト平均法の発想が自分の性格に合っていたんだと思います。

例えば3％で運用できた場合は20年後にいくらになっている、とか
10％だとこんな増えているんだ、とか長期のシミュレーションをExcelなどで簡単にできるのも、将来を見通すことができてよいです。

これまで書籍も何冊か読み漁りました。

の初心者本に始まり、

では特に海外に目を向け、保守的過ぎず発展的なスタンスを学びました。

そして私の中でバイブル的な位置付けになったのが・・・

積立投資の解説書としてその特性を実際のデータを用い、中立的な立場で俯瞰・検証し分かりやすく解説してくれている、とても秀逸な書籍であると思います。

バブル期以降、10数通りのポートフォリオについて約20年のシミュレーションから、一括購入、積立購入の分析が行われており、それぞれの戦略の長所・短所に触れ、損失についても事実として淡々と触れられています。

また、投資方法も賞与併用，頭金投入した場合などにも触れられており、より実戦的な知見を得ることができました。

まだ積立投資を始めて2年程度ですが、この先10年、20年、30年？
楽しみに持ちたいと思います。

アベノミクス「三本の矢」の1つである金融政策。

大規模な「量的・質的金融緩和」でマネタリーベースを2012年末の138兆円から2014年末に270兆円に増加させると発表されています。

米国のシェールガス革命や量的金融緩和政策の第3弾（QE3）などの要因も重なり、ドル高・円安に進み、
輸出関連企業を中心に業績が改善されていることは皆の知るところです。

さらに三本の矢の1つ経済成長戦略では企業の活性化の後押しをする経済対策として、法人税引き下げを謳い、
2014年度の決算から反映されることになるでしょう。

業績upした上に税率が下がるということで、企業活動は好景気へと向かうことはまず容易に予測されます。

しかし、失われた20年の教訓から、利益が出ても内部留保を優先する企業も多いでしょうし、労働者の賃金がupするかどうかは疑わしい限りです。

通貨の供給量が約2倍になったのに、個人の収入が増えない。
極端な話、2012年の1万円は、2014年末には半分の価値に目減りしているとも言えるのではないでしょうか。

そして円安を背景に物価だけが上がって行き・・・
個人対象の増税も実施され・・・

怖いことです。

個人としてできる対策の1つとして、今ある1万円の価値を増やしていく、それが自己防衛であり投資だと思うのですが、
以前、職場の同僚と財形貯蓄や学資保険の話になった際に、積立投資をやっていると言ってみたところ、
「危険ですね」とか「元本保証はあるの？？」「ノーロード？？インデックスぅ？？何ですかそれ？？」・・という反応でした。

私からすれば、

• インフレリスクに無策なそっちこそ危険なのでは？
• お金の価値が下がっている中での財形貯蓄や定期預金こそ実質元本割れじゃないか？

と思うわけですが、実際どちらが正しいのかは、数年、数十年経ってみないと分かりませんね。