拝島の物件
2013 年 5 月 12 日
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マイソク(販売図面)が、一昨日FAXされてきました。
ちょっと画質粗いですが、雰囲気だけ分かりますかね。
2006年に大規模修繕をしているようです。
オーナーチェンジはいいんですが、現状家賃が67,000円ですか。
事前にネット上で調べてた他の部屋の過去履歴から見ても、低い設定ですね。
3階西向きの部屋でも69,000円の履歴なのに。
4階なのにエレベーターは無しな点が、割引なのかもしれません。
とりあえず、各種情報をマネログに登録してみます。
融資はとりあえず500万円(20年・2.5%元利均等返済)と仮定。
初年度からROIがプラスになっています。
3%弱とはいえ、なかなかプラスになる物件も少ないです。
後年落ちていくのは気になります。
積算評価を見てみると・・
担保保全率が100%超え。これは魅力的です。
続いて自作の物件管理・評価Accessへデータ投入してみます。
審査クエリを実行してみると・・
実質利回りは約4%ですか。
保険金額やリフォーム等は考慮前なので、実際にはもっと下がります。
自作Accessの方は、角地でない区分所有は0.8掛けで算出しているので積算評価は530万円弱。
ROI、実質利回りの観点から見ると、投資効率は良いとは言えず、現条件では購入には至れないという判断になります。
買えるとしたら、下記の対策が考えられます。
- 家賃または共益費をupする
- 返済期間を長くする
- 価格交渉で値引く
- 自己資金を多くする
オーナーチェンジ物件なので家賃upや リフォームによる付加価値創造はできません。
本物件はいい教材なので、価格交渉の練習をしてみようかと思います。
区分所有は購入にあたってはいい練習台になるのですが、当然ながらキャッシュフロー的には効率が良くないです。
所有第1号は、その後の投資戦略の方向性を大きく左右するので、
- 区分所有なのか一棟物なのか
- 中古なのか新築なのか
- マンションなのかアパートなのか
- RCなのか鉄骨、木造なのか
- 自己資金の投入はどれくらいなのか
など、慎重に検討していきたいと思います。
カテゴリー: 不動産投資
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