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坂戸駅の物件


先日、不動産情報サイトで見つけた埼玉県坂戸駅の物件。

  • 東武東上線坂戸駅から徒歩5分
  • SRC造11階建6階部分(総戸数49戸)
  • 平成3年4月築
  • 1LDK(40.32平米)
  • 室内洗濯機置場あり
  • バストイレ別
  • 来年10月末日まで賃貸中(家賃53,000円)
  • 管理費・修繕積立金16,750円/月

この条件で、何と価格は350万円(表面利回り18.17%)です。

あまりの好条件に、即販売図面を取り寄せました。
どうやらまだ購入申し込みは入っていないようです。

Webサイト「見える賃貸経営」でヒートマップや間取りの需給を調べたところ、
物件所在エリアは賃貸需要がまずまず見込め、また間取り的には1LDKは需要>供給ということが分かりました。
駅前にはイトーヨーカドーなどあり、入居付けを考えるとプラス要素です。

駅の乗降客数的には26,000人/1日という弱めの数字ですが、
分譲マンション1LDKしかも40平米超えの間取りは、競争力が高そうです。

過去の賃料も調べました。
先月、中層階の同じ間取りで60,000円の契約もありますので、
現在の家賃53,000円よりも高く貸せる潜在収益力もありそうです。
仮に60,000円で入居者が付けば、表面利回りは20%超えですね。

しかも、敷金・礼金が1ヶ月ずつ取れているようで、
市場が崩れていないことを意味しています。

過去の販売履歴は・・同じ間取りの履歴はなかったですが、

  • 2011年に2SLDKの部屋が780万円
  • ここ2年の間に3LDKの部屋が880万円~1,480万円で売買されている

というデータがあります。

そして本物件の積算評価は、543.5万円と出ました。
区分マンションなので割り引かれますが、7掛けしても約380万円で、
購入価格を上回ります。

条件を見る限り、かなり良いと思ったのですが・・結果、見送りました。

  • このくらいの金額なら現金買いが現実的
  • 向こう半年間程度は株での資金増幅に注力する方針を決めている
  • 四季報から成長を予感させられたコロプラ(3668)へ資金投入したばかり

といった理由からです。

来年は、数値計算的には日経平均3万円超えもありえる状況です。
感覚的にはあり得ない、と信じ難いですが好機であると私は考えています。

もしこの物件を購入して1年後に売却した場合のキャッシュフロー総額をシミュレーションしたところ、

  • インカムゲイン:27.4万円
  • キャピタルゲイン:455.3万円(キャップレートは12%で試算)

合計482.7万円です。
もちろん税引後の金額です。

それほどの高値で売却ができるのかということは別として、
12%のキャップレートだと約800万円での取り引きということになります。

今後1年間の株での利益>物件を買った場合に見込めるキャッシュフロー総額(482.7万円)
であれば、今回物件購入を見送ったのは正解だったと思えます。

ちなみにこの物件を10年間保有して売却した場合のキャッシュフロー総額は743.2万円。
途中の空室やクリーニング、リフォーム代などは未考慮の数値ですが、
こうしてある程度数字を見通せるのが不動産投資の強みですね。

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