投資茶屋　むらり庵

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私の初所有物件である拝島の区分マンションの売却を検討しています。
2013年8月に売出価格600万円のところ、価格交渉をして500万円で購入した物件です。

本日現在、健美家からは一括で査定依頼が23社に対して可能なので、
他サイトからの査定依頼よりも断然おススメかと思います。

希望価格は、表面利回り10％以上キープできる800万円で申請しました。
実際には値引き交渉が入って、700万円程度になるのは想定内です。

本来は、譲渡課税が長期所有（20％）になる2019年までは保有するつもりでしたが、
短期所有（39％）の現時点で700～800万円で売却した場合、
諸経費等諸々差し引いてもキャピタル＋インカムで190～250万円の最終ゲインを見込めます。

10年近く済んでいる入居者が退去すると、リフォームは平米数的に100万円は予見しないとでしょうから、
そういった面では、入居者がいて家賃も高い（＝表面利回りが高い）うちにオーナーチェンジした方が、
税金面のデメリットを割り引いたとしても良策ではないかと考えています。

この売却時キャッシュフローと、今年アパートを購入したことによる所得税損益通算で、
年明けの確定申告後に戻ってくるであろう還付金を元手に加え、
新たな一棟物へ投資すれば、不動産賃貸業は加速していけると見込んでいます。

ただ、一番のネックに思っているのは、融資を某地銀から引いていること。

今年アパートを購入する際に他行から融資審査を受けた際にも、一目置かれていました。

“あの銀行が貸している人なら、大丈夫な人なのだろう”と、他行においても融資審査をより通りやすく、
スムーズにさせる力があります。

つまり、この地銀からお金を借りられていること自体が私のステータスを高めてくれており、
このメリットを手放すのは少々痛手感があります。

売却し融資残高を一括返済すれば銀行の期限の利益を毀損することになりますから、
今後当面出入禁止状態になる可能性があり、良好な関係を保つには、
売却の理由と今後の展望（一棟物へシフトし拡大路線に入っていくにあたっての売却であり、
良い物件が出てきた際には真っ先に相談させていただきたい、とか）を丁重に伝える必要があります。