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物件調査(久里浜)


なかなか好条件のアパート1棟物が出てきて、きのう久里浜へ現地調査に行ってきました。

  • 価格:4,480万円
  • 年間賃料:3,792,000円(1LDK×2、2LDK×2)
  • 表面利回り:8.46%
  • 築年月:2008年3月

電車で片道1時間半、小旅行です。

最寄駅は京急久里浜駅。
駅前調査はあとでするとして、さっそく駅から物件までの所要時間をストップウォッチで計ります。

ゆっくりめで歩いて6分。販売図面どおりでした。

物件の概観。さすが築浅、綺麗です。

と思ったのですが、近寄るとそこそこ汚れています。

まだ8年目ということもあり洗浄も何もせず、ということなのでしょう。
汚れが目立ちやすい色ですね。

ガス給湯器のケーブルテーピングも綻びてます。

柵?も荒れています。

木の柵では荒れるということでしょうか、途中からコンクリートの低い塀が。

と思ったらプラスチックでした。

ん?壁が・・・へこんでます。そしてひび割れてます。

というか、この面歪んでます。

何か大きな鉄球でもぶつかったのでしょうか・・

あとは、アパート名を確認しようとしましたが銘鈑が無いのは気になりました。

ここで昼食にします。

物件調査の際はいつもですが、私はまずざっと調べて食事を挟み、また物件へ戻ることにしています。

時間をおくとあれこれ思い返すことができ、もう一度確認したい箇所だったり何なりを整理することができます。

京急久里浜駅の乗降客数は4万人を超え、稼動力はありそうとは思っていたのですが、
思っていた以上に駅前には活気がありました。

黒船仲通り商店街
この先で十字に延びていて活気がありました。

食事は、はろーど通りの龍昇ラーメンさんで「醤油とんこつラーメン」をいただきました。

なかなか美味しかったです。

さて、物件調査後半戦。

物件へ向かう道を変えながら、付近のライバルとなりそうな物件を調査します。

ファミリー層がターゲットと思われるアパートはけっこうあるものの、古めです。
でも入居者はいるようで、今回調査中の物件の競争力は高いと言えそうです。

やはり気になるのはさっきへこんでた壁。

この面にはひずみが出ているようです。

割れ目から雨水が入っている可能性もありそうですね。

変色しています。

三井ホーム施工なので安心感を持っていたのですが、少々残念です。

玄関先のコンクリートからは白い物質が。

これはエフロレッセンス(白華現象)ですね。
資格試験の勉強で詳しくなりました。

玄関扉の郵便受け部分が錆びてます。

雨風が吹き付けるのか、海風の影響か・・4戸全部こんな感じです。

側溝には土が充満していることに気がつきました・・雑草が生えてます。

もはや溝の役目を果たしていませんね・・
雨の日は大丈夫なのでしょうか。

以上で物件自体の調査は終了です。

駅前に戻り、地元で有力そうな不動産屋さんに入りヒアリングをかけます。

現況家賃は
・101号室(1LDK)57,000円+共益費2,000円
・102号室(1LDK)62,000円+共益費2,000円
・201号室(2LDK)93,000円+共益費2,000円
・301号室(2LDK)96,000円+共益費2,000円

ですが、これが適正かどうかを調査します。

特に2LDKの方が高家賃なので気になっていました。
広さは65.69㎡と十分なのですが。

結果、1LDKの家賃は適正範囲ですが、2LDKの方はやはり次の入居者からはこの価格帯では厳しそうです。

その不動産屋さんで客付するなら89,000円まででの募集のようです。

実際、徒歩10分圏内の新築物件で89,000円の募集図面(2LDK 62.92㎡)を見せてもらいました。

駐車場(近隣相場が12,000~15,000円)が付いていないのはマイナス材料で、車持ちだとトータル10万円が1つのラインだそうです。

それでも物件自体の競争力は高いので、

  • 外壁塗装:300万円
  • アパートの銘鈑設置+木柵修正(撤去?):100万円

の値引きで4,080万円の指値が通れば、引き直し後の家賃でも表面利回り8%も超え、
ROIも10%を超えるので良いかとも思いましたが、やはりあの壁の歪みが気になって仕方ありません。

壁は主要構造部(建築基準法第2条5号)ですからね・・

いくら大手の施行でもあの現状は不安になります。

それを逆手にとっての更なる価格交渉もアリだと思いますが、自分のレベルではまだ手に余りそうです。

ということで、総合的に見送りの判断をしました。

今回の壁のへこみや歪みって、Webや販売図面、写真からだけでは把握できないわけです。

やはり現地調査は大事だなと思います。

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